Tín dụng vào bất động sản tăng tốc, nhà dưới 60 triệu/m² biến mất khỏi đô thị lớn
Bước vào nửa cuối năm 2025, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam bước vào giai đoạn bản lề: hành lang pháp lý mới chính thức có hiệu lực, tín dụng chảy mạnh trở lại, nhưng áp lực đáo hạn trái phiếu cùng giá nhà leo thang tiếp tục là “bài toán khó”.
Gam màu sáng – tối đan xen
Theo Bộ Xây dựng, riêng quý II/2025 có 58 dự án được cấp phép mới, quy mô 16.627 căn/lô nền (tăng 28,9% so với quý I). Nguồn cung đang triển khai đạt 1.517 dự án với 544.059 căn/lô nền, trong khi 157 dự án đủ điều kiện kinh doanh với tổng quy mô 52.223 căn/lô nền (tăng hơn 55% so với quý I).
Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đạt 80 triệu đồng/m², tăng 33% so với cùng kỳ 2024, lần đầu “tiệm cận” và thậm chí vượt TP.HCM ở một số phân khúc. Trong khi đó, giá căn hộ trung bình tại TP.HCM lên tới 89 triệu đồng/m², tăng 36% so với cùng kỳ. Căn hộ dưới 60 triệu đồng/m² gần như biến mất ở cả hai đô thị lớn.
Tín dụng vào BĐS từ đầu năm đến nay tăng tốc, dư nợ đã vượt 1,6 triệu tỷ đồng, chiếm 18,5% tổng dư nợ toàn hệ thống (tăng 36% so với cùng kỳ 2024). Song, dòng vốn này cũng dấy lên lo ngại về rủi ro chu kỳ nếu tiếp tục tập trung vào phân khúc đầu cơ.
Ở kênh trái phiếu, nửa cuối 2025 chứng kiến “đỉnh đáo hạn”, riêng tháng 8 đạt mức cao nhất. Nhiều doanh nghiệp phải cơ cấu lại bằng cách gia hạn, hoán đổi tài sản hoặc chuyển nợ thành cổ phiếu.
Những nút thắt lớn
Theo TS Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, năm 2025 thị trường vẫn đối diện 5 thách thức chính: lệch pha cung – cầu, thiếu sản phẩm vừa túi tiền, áp lực vốn, chi phí đầu vào tăng, và tiến độ triển khai pháp lý không đồng đều.
Chuyên gia kinh tế TS Lê Xuân Nghĩa nhấn mạnh: “Một thủ tục được rút ngắn 30 ngày ở dự án lớn có thể tiết kiệm hàng chục tỷ đồng chi phí tài chính, từ đó giảm giá bán thực cho người mua. Do vậy, vai trò của chính quyền địa phương trong triển khai luật mới là then chốt.”
Cần giải pháp đồng bộ
Các chuyên gia cho rằng thị trường chỉ có thể hồi phục bền vững khi đồng bộ nhiều “mũi” giải pháp. Về vốn, hướng tín dụng vào nhu cầu thực, nhà ở xã hội, triển khai gói vay ưu đãi 5,9%/năm từ 1/7 đến 31/12/2025.
Về vấn đề pháp lý, chuẩn hóa quy trình thẩm định ở địa phương, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ 30–40%.
Về nguồn cung, phát triển sản phẩm “vừa túi tiền”, mở rộng quỹ đất TOD quanh metro/vành đai, cho phép thiết kế linh hoạt căn hộ 35–50m².
Về tính minh bạch, áp dụng thuế lũy tiến với giao dịch lướt sóng, khuyến khích thanh toán qua sàn và không tiền mặt.
Tái cấu trúc, cho phép doanh nghiệp hoán đổi nợ – tài sản theo nguyên tắc thị trường, bảo vệ người mua bằng tài khoản phong tỏa tiến độ.
Ba kịch bản cuối năm 2025
Ông Trần Văn Bình – Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam- dự báo 3 kịch bản: Thứ nhất, kịch bản cơ sở (khả năng cao): Tín dụng tiếp tục tăng có kiểm soát, nguồn cung Hà Nội duy trì, TP.HCM cải thiện vừa phải; giá sơ cấp đi ngang hoặc tăng nhẹ ở dự án pháp lý, hạ tầng tốt.
Thứ hai, kịch bản tích cực: Thủ tục được rút ngắn 30–40%, NƠXH bùng nổ nhờ gói lãi suất ưu đãi; dòng vốn FDI duy trì mạnh, kéo theo nhu cầu nhà ở dịch vụ.
Thứ ba, kịch bản bất lợi: Đáo hạn trái phiếu “sốc”, DN lớn đứt gãy dòng tiền, bàn giao chậm; lãi suất thương mại tăng, FDI suy yếu, thanh khoản giảm ở phân khúc cao cấp.
Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc Cấp cao, Savills Hà Nội – cảnh báo: “Nếu không có chính sách mạnh mẽ phát triển nhà ở vừa túi tiền, khoảng cách giữa nhu cầu thực và khả năng chi trả sẽ ngày càng lớn, khiến tăng trưởng của thị trường thiếu bền vững.
