Tạm biệt lướt sóng: Bất động sản bước vào cuộc chơi đường dài
Sau giai đoạn sốt đất lan rộng – đặc biệt tại vùng ven Hà Nội và một số tỉnh phía Bắc – thị trường bất động sản (BĐS) đang dần xác lập một trạng thái ổn định hơn. Tâm lý nhà đầu tư thay đổi rõ rệt: từ kỳ vọng ăn xổi với chiến lược lướt sóng, sang hướng đi bài bản hơn, coi bất động sản như một kênh đầu tư dài hạn, bền vững.
Tư duy đầu tư thay đổi: Từ 'lướt sóng' sang nắm giữ
Trước đây, đất nền vùng ven từng là lựa chọn “khởi đầu” lý tưởng cho nhiều nhà đầu tư mới: giá vừa tầm, dễ thanh khoản, kỳ vọng sinh lời nhanh. Nhưng những đợt “lên đỉnh rồi lao dốc” của thị trường đã bộc lộ rõ rủi ro của tư duy ngắn hạn.
Hiện nay, nhiều chính sách vĩ mô đang siết lại thị trường, hướng tới sự phát triển minh bạch, ổn định. Điều này buộc nhà đầu tư phải thay đổi chiến lược, giảm phụ thuộc vào tin đồn quy hoạch hay “sóng” tâm lý, và thay vào đó là tính toán kỹ lưỡng hơn về pháp lý, dòng tiền và tiềm năng khai thác dài hạn.
Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, trong nửa đầu năm 2025, 64% người mua BĐS để ở, chỉ 36% mua để đầu tư. Các loại hình được quan tâm nhiều nhất: đất nền (33%), chung cư (30%), nhà riêng (21%) – cho thấy nhu cầu ở thực đang chiếm ưu thế. Dự báo 12 tháng tới, chung cư và nhà riêng tiếp tục dẫn dắt nhu cầu với 31% mức độ quan tâm, trong khi đất nền giảm còn 19%.
Đáng chú ý, chỉ 12% nhà đầu tư có ý định “lướt sóng” trong vòng 1 năm – mức thấp kỷ lục trong những năm gần đây. Trong khi đó, gần 50% xác định giữ tài sản từ 3 đến 10 năm – phản ánh tư duy dài hạn đang hình thành rõ nét.
Thực tế thị trường: Giá cao, thanh khoản chọn lọc
Tâm lý nhà đầu tư thay đổi là rõ rệt – nhưng mặt bằng giá tại nhiều khu vực, đặc biệt ngoại thành Hà Nội, vẫn còn neo cao. Có nơi chạm mốc 100 triệu đồng/m², khiến việc xuống tiền đòi hỏi cân nhắc kỹ lưỡng hơn.
Tại Hoài Đức, nhà liền thổ dao động 130–180 triệu đồng/m², đất xen kẹt ô tô tránh: 70–85 triệu đồng/m².
Tại Đan Phượng, đất nền pháp lý rõ ràng, gần trục đường chính: 70–140 triệu đồng/m².
Các khu vực như Thạch Thất, Mê Linh, giá đất mặt đường, có thể khai thác kinh doanh: 70–110 triệu đồng/m².
Anh Hoàng Anh – nhà đầu tư cá nhân tại Hà Nội – chia sẻ rằng sau khi mua lô đất 6 tỷ tại Di Ái (Hoài Đức) đầu năm, anh nhận thấy nhu cầu thực yếu, nhà đầu tư khác thì quan sát, chưa xuống tiền. “Nếu không xác định dài hạn, rất dễ kẹt vốn”, anh nói.
Chị Trịnh Lan (Từ Liêm) cũng từng đầu tư ngắn hạn nhưng sau đó thay đổi chiến lược: “Tôi ưu tiên pháp lý rõ ràng, có dòng tiền thực và sẵn sàng giữ lâu dài. Không ai còn dám chạy theo tâm lý đám đông nữa”.
Tín hiệu hồi phục nhưng cần tầm nhìn xa
Theo anh Văn Tuấn – một môi giới lâu năm – thị trường BĐS hiện không chỉ chịu ảnh hưởng bởi yếu tố tài chính mà còn bởi chuyển dịch tư duy đầu tư. “Người mua bây giờ tìm tài sản có thể sử dụng ngay, tạo dòng tiền ổn định, thay vì kỳ vọng tăng giá ngắn hạn”, anh nhận định.
Các chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, bất chấp giai đoạn khó khăn, thị trường đang có “chất xúc tác” mới từ việc sáp nhập hành chính, mở rộng không gian đô thị, hàng loạt dự án hạ tầng giao thông liên vùng được triển khai và chính sách điều tiết, hỗ trợ ngày càng rõ ràng và đồng bộ.
Những yếu tố này tạo dư địa mới cho bất động sản, nhưng không còn là cuộc chơi dễ dãi.
Không phải cứ có đất là sẽ tăng giá
Ông Phạm Đức Toản – CEO EZ Property – nhấn mạnh: “Hiện nay, cả nhà đầu tư và người mua ở thực đều quan tâm nhiều hơn tới pháp lý và khả năng thanh khoản. Thị trường chỉ thực sự hấp dẫn nếu tài sản đó có thể khai thác được ngay”.
Ngay cả tại các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM – nơi giá nhà đã rất cao – chỉ những dự án có vị trí đẹp, pháp lý minh bạch mới giữ được thanh khoản tốt. “Không phải giá cao hay thấp, mà khả năng chuyển nhượng được mới là yếu tố sống còn”, ông Toản nói.
Ông cũng cho rằng xu hướng giãn dân, mở rộng đô thị sẽ tiếp tục mở ra cơ hội đầu tư cho các vùng ven có hạ tầng tốt như Bắc Ninh, Hải Phòng…, thay vì cố “lướt sóng” ở nơi đã quá nóng.
Cuộc chơi không còn đơn giản
Ông Nguyễn Thế Điệp – Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội – cho rằng, thời gian qua, tâm lý thị trường vẫn nghiêng về phòng thủ, nhiều nhà đầu tư quan sát, chờ tín hiệu rõ ràng mới xuống tiền.
Tuy nhiên, triển vọng phục hồi đang tích cực, nhờ chính sách tín dụng linh hoạt hơn, các nút thắt pháp lý dần được tháo gỡ và tâm lý thị trường ổn định hơn sau giai đoạn sốt nóng.
“Bất động sản giờ không còn là trò chơi của cảm tính. Đây là bài toán tổng hòa giữa chính sách, cung – cầu, tín dụng và dữ liệu thị trường. Chỉ những ai tỉnh táo, có chiến lược dài hạn, linh hoạt theo thời cuộc mới trụ vững và tạo ra giá trị thực trong giai đoạn tái thiết này”, ông Điệp chia sẻ.
