Lo ngại khó định giá đất theo thị trường

Ngày 14/11, Quốc hội thảo luận tại hội trường về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Điểm mới ở lần sửa đổi này là bỏ khung giá đất, chuyển sang xác định giá phù hợp với mức phổ biến trên thị trường.

Giao dịch đất đai đang tồn tại 2 giá gây nhiễu loạn thị trường

ĐB Đặng Bích Ngọc (đoàn Hòa Bình) nêu thực trạng tiêu cực, tham nhũng trong việc định giá đất tại một số địa phương thời gian qua, một phần do bất cập trong việc xác định bảng giá đất. Thay vì giao cho sở TN-MT chịu trách nhiệm xác định khung giá đất hoặc thuê tư vấn, theo ĐB này, cần xem xét thêm cơ chế giao tổ chức độc lập và chuyên nghiệp trong xây dựng bảng giá đất, đảm bảo công khai, minh bạch, tránh tiêu cực khi xây dựng, trình cấp có thẩm quyền phê duyệt bảng giá đất hằng năm.

Khó xác định giá đất theo thị trường là băn khoăn lớn nhất của nhiều ĐB. Theo ĐB Phan Thái Bình (đoàn Quảng Nam), “đã nói giá thị trường thì sẽ có lúc lên lúc xuống, đó là nguyên tắc thị trường. Nhưng lâu nay, chúng ta định giá đất thường năm sau cao hơn năm trước”. Như thực tế tại Quảng Nam, giá đất giai đoạn 2017 - 2018 lên rất cao, nhưng năm 2019, 2021 do ảnh hưởng dịch bệnh và nhiều thứ nên giá đất tụt xuống, như vậy định giá đất thế nào?

Vì vậy, ĐB Bình đề nghị phải xác định rất cụ thể trong dự án luật lần này và giải quyết được hài hòa mối quan hệ giữa người dân, nhà nước và DN. Bởi vì thực tiễn đã chứng minh, tâm lý của người dân khi nhà nước thu hồi đất, áp giá đền bù thì luôn luôn mong muốn được áp giá cao, nhưng khi nộp tiền SDĐ thì luôn mong muốn nộp tiền với giá thấp, phải định giá thế nào để hài hòa vấn đề này. “Đề nghị cần phải đánh giá thật kỹ để tránh những khiếu kiện, khiếu nại rất phức tạp”, ông Bình nêu.

Còn theo ĐB Huỳnh Thanh Phương (đoàn Tây Ninh) cho rằng định giá đất sát với thị trường là bài toán rất khó. Đại biể cho hay, theo báo cáo tổng kết thi hành luật Đất đai năm 2013, thị trường bất động sản (BĐS), trong đó thị trường chuyển nhượng quyền SDĐ phát triển chưa thật sự ổn định, thiếu minh bạch và chưa bền vững.

Trong đó, giao dịch đất đai luôn tồn tại 2 giá, giá trong hợp đồng thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế để trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế với nhà nước. Một trong những nguyên nhân là do thuế chuyển quyền SDĐ hiện quá cao, trong khi bảng giá đất do nhà nước ban hành quá thấp so với giá thị trường. Do đó, phải tính toán kỹ và cần quy định chặt chẽ, công khai giá đất sát với thị trường, hạn chế tình trạng sốt đất ảo, giúp cân bằng, ổn định về giá thị trường, có chế tài xử lý nghiêm những hành vi đầu cơ, lướt sóng, tạo giá về đất gây nhiễu loạn thị trường đất đai.

Nên bổ sung hình thức quyền sử dụng đất ở có thời hạn.

Đại biểu Phạm Văn Thịnh (Bắc Giang) đánh giá, việc Nhà nước giao, chứng nhận quyền sử dụng đất ở có thời hạn sẽ đem lại nhiều lợi ích. Ông phân tích, các dự án có quyền sử dụng đất ở có thời hạn sẽ hạn chế đầu cơ đất phân lô, bán nền và khuyến khích đầu tư vào giá trị của tài sản trên đất. Giá đất ở cũng sẽ được kéo giảm nếu áp thời hạn quyền sử dụng đất.

Mặt khác, quỹ đất và quyền sở hữu của Nhà nước sẽ không mất đi mà ngày càng mở rộng, tạo điều kiện cho Nhà nước thực hiện các kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, trong đó có nhiệm vụ đảm bảo chỗ ở cho người dân phù hợp với thu nhập. "Đây chắc chắn sẽ là xu thế bắt buộc nếu Nhà nước muốn đạt được mục tiêu đưa đất đai trở lại vai trò chính là tư liệu sản xuất, mà không phải hàng hóa đầu cơ ưa thích, liên tục tăng giá hàng thập kỷ", ông Thịnh nói.

Trường hợp bổ sung thời hạn quyền sử dụng đất ở, theo đại biểu Bắc Giang, vướng mắc trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hơn 90.000 căn hộ, khách sạn condotel, biệt thự du lịch, nhà phố thương mại, văn phòng lưu trú, officetel, condotel... sẽ được tháo gỡ, tài sản của hàng vạn nhà đầu tư sẽ chính danh và có tính thanh khoản.

"Nhà nước không chỉ tháo gỡ vướng mắc cho nhân dân mà còn tạo ra động lực tăng trưởng cho nền kinh tế, hạn chế hình thành nợ xấu, giảm rủi ro trong thị trường tài chính, một mũi tên nhưng trúng nhiều đích", ông Thịnh chia sẻ.

Không bắt người dân đóng thuế theo giá hợp đồng

Đáp lại ý kiến các ĐB, Bộ trưởng TN-MT Trần Hồng Hà cho biết vấn đề định giá đất là quan tâm số một của các ĐB, “vấn đề then chốt của mọi vấn đề”. Theo ông Hà, nhiều băn khoăn về việc tại sao áp dụng 5 phương pháp định giá đất mà giá vẫn sai, nguyên nhân do đầu vào không đúng. “Các phương pháp đều phải lấy dữ liệu là đầu vào giá cả, thông tin BĐS. Hướng sắp tới vẫn là kết hợp 5 phương pháp, trên cơ sở thu thập đầy đủ cơ sở dữ liệu về giá đất”.

Theo đó, nhà nước khi thực hiện vấn đề giao đất cũng phải theo thị trường, tức là đấu thầu, đấu giá. Khi chúng ta có đầy đủ giá theo thị trường, thì có phương pháp xác định vùng đất chuẩn, thửa đất chuẩn, từ đó xác định giá đất chuẩn, xử lý được bất cập hiện nay. Trên cơ sở giá đất này sẽ đảm bảo trách nhiệm đóng góp về tài chính của người sử dụng đất. Người dân có thể hoàn toàn thông qua cơ sở dữ liệu về bản đồ địa chính, số hóa đất đai và việc công khai để tiếp cận.

“Sau này khi ta làm được thì đây là giá ai cũng biết, không thể can thiệp vì đó là giá thị trường. Tất nhiên phải đưa ra điều kiện là người dân phải khai bằng giá thật, không lấy giá hợp đồng để bắt người dân đóng thuế trong giao dịch đất đai. Tránh được lãng phí, đầu cơ, thổi giá; điều tiết hài hòa mối quan hệ hợp tác giữa các bên”, Bộ trưởng Hà khẳng định.