Loạt mô hình mua chung BĐS của các 'ông lớn' hiện ra sao sau khi VPS bị 'tuýt còi'?

Công ty Chứng khoán VPS mới đây đã bị Ủy ban Chứng khoán (UBCK) Nhà nước yêu cầu ngừng nền tảng, ứng dụng cho phép nhà đầu tư có thể hợp tác đầu tư, mua chung BĐS sau khi vừa hậu thuẫn cho Fnest không lâu.

Theo ông Bùi Hoàng Hải - Phó Chủ tịch UBCK Nhà nước, hiện Luật Chứng khoán chưa xác định loại hình chia nhỏ BĐS vào một loại chứng khoán. Sau thời gian theo dõi mô hình này, UBCK Nhà nước nhận thấy đây là một hình thức đầu tư nhiều rủi ro.

Trước đó, thông qua Fnest, nhà đầu tư có thể đầu tư BĐS với số vốn siêu nhỏ chỉ từ 10.000 đồng và được hưởng lợi từ giá trị BĐS cũng như các hoạt động khai thác, quản lý bởi tổ chức chuyên nghiệp. Danh mục BĐS trên Fnest được mở bán khá đa dạng như biệt thự, shophouse cho đến các căn hộ chung cư.

Tại mỗi lần mở bán, giá cơ cấp một Fnest có mệnh giá chỉ từ 10.000 đồng, theo đó một BĐS được định giá 1 tỷ đồng sẽ được chia ra 100.000 Fnest. Từ số lượng Fnest, các nhà đầu tư có thể suy ngược lại giá trị của BĐS đó. Ngoài thị trường sơ cấp, các nhà đầu tư cũng có thể mua bán thứ cấp tương tự như cổ phiếu.

Mô hình này không phải là mới bởi trước đó cũng đã từng xuất hiện trên thị trường. Điển hình có thể kể đến như tỷ phú Phạm Nhật Vượng đã từng lập ra CTCP Quản lý và Đầu tư BĐS VMI (VMI JSC) với mục tiêu hỗ trợ các nhà đầu tư vốn nhỏ có cơ hội tham gia vào các BĐS của Vinhomes.

VMI JSC được giới thiệu hoạt động theo mô hình đầu tư một số lượng nhất định các BĐS sẵn có hoặc sẽ hình thành trong tương lai của Vinhomes, giá trị BĐS này sau đó được chia thành 50 phần và các khách hàng của VMI có thể tham gia đầu tư từng phần thông qua hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Ứng dụng Moonka cũng được quảng cáo là nền tảng tiên phong trong việc bán BĐS bằng công nghệ blockchain nhưng đến nay đã dừng hoạt động gọi vốn vào dự án BĐS.

Moonka cũng đã chia nhỏ BĐS thành 1.000 phần để hành khách có ngân sách từ vài triệu đồng cũng có thể cùng sở hữu. Sau 2 năm triển khai, họ mới gọi vốn thành công cho 3 dự án tại Bảo Lộc, Bảo Lâm (Lâm Đồng) và Cần Giờ (TP. HCM), mỗi dự án sẽ kêu gọi khoảng 30 nhà đầu tư, đầu tư trong vòng 6 tháng với lợi nhuận kỳ vọng từ 15-18% nhưng thực tế sẽ phát triển ra sao vẫn còn bỏ ngỏ.

Trước đó, CenGroup cũng đã từng triển khai mô hình gần giống với nền tảng công nghệ mua chung BĐS Revex với tổng mức vốn 1 triệu USD.

Theo như những gì được giới thiệu, chỉ từ 1 triệu đồng, khách hàng cá nhân có thể góp vốn mua chung BĐS. Các giao dịch sẽ được thực hiện dựa trên nền tảng hợp đồng thông minh với nền tảng blockchain, nhưng nền tảng này hiện đã dừng hoạt động, website và fanpage đều "đóng cửa".

Từng có thời gian rầm rộ trên thị trường BĐS, nền tảng RealStake cũng đã từng triển khai chia nhỏ tài sản với giá trị chỉ từ 20 triệu đồng/token, cam kết lợi nhuận từ 6-9%/năm, hiện nay chỉ còn lại các thông tin không mấy tích cực.

Năm ngoái, Houze Invest (thuộc Houze Group) cũng đã từng gọi vốn theo hình thức mua chung với nhiều căn hộ Astral City - Tháp Gemini ở Bình Dương. Theo đó, mức vốn đầu tư ban đầu chỉ từ 1 triệu đồng, lợi nhuận đầu tư dự kiến khoảng 10-11%/năm nhưng kết quả cũng khá khiêm tốn.

Trên thực tế, đã có nhiều nền tảng và ứng dụng mua chung BĐS "nở rộ" sau khi diễn ra đại dịch Covid-19, dù vậy chỉ sang đến nửa đầu năm 2023, các loại hình này gần như cũng dần "mất hút" khỏi thị trường.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA), hình thức mua BĐS qua các nền tảng thực chất là phương thức đầu tư tài chính, huy động vốn của chủ đầu tư, mọi ràng buộc chỉ dựa vào hợp đồng hợp tác với đơn vị phát hành; người mua phần giá trị tài sản đó cũng không thể xác lập quyền sở hữu và định đoạt số phận tài sản đó.

Mô hình này trong kinh doanh BĐS hiện chưa có khung pháp luật điều chỉnh, đa phần cách thức để thu hút nhà đầu tư, là cam kết lợi nhuận cao, điều này sẽ dẫn đến rủi ro cho các nhà đầu tư.

Chung quan điểm, chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển nhận định ứng dụng công nghệ trong BĐS đã phát triển mạnh mẽ trên thế giới nhưng tại Việt Nam lại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro do thiếu hành lang pháp lý.

Trước đó, trong cuộc họp báo thường kỳ quý II/2024 của Bộ Tài chính diễn ra vào chiều 18/6, đánh giá về hình thức đầu tư BĐS chia nhỏ xuất hiện thời gian gần đây, đại diện Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (UBCK) - ông Bùi Hoàng Hải (Phó Chủ tịch UBCK Nhà nước) cho rằng hiện nay Luật Chứng khoán vẫn chưa xác định loại hình chia nhỏ BĐS vào một loại chứng khoán.

Đánh giá về mô hình này, ông Hải cho biết UBCK Nhà nước đã theo dõi mô hình này và nhận thấy đây là một hình thức đầu tư khá nhiều rủi ro.