Luật Đất đai 2024 chưa có hiệu lực đã bị chuyên gia ‘soi’ ra điểm hạn chế

Theo thông tin từ tạp chí Doanh nhân Việt Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa có tham luận "Khái quát thực trạng quản lý đất đai tại TP. HCM và kiến nghị một số giải pháp". Đại diện HoREA đã chỉ ra một số bất cập, hạn chế của Luật Đất đai 2024.

Cụ thể, điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 chỉ cho phép “đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chỉ được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở".

Trường hợp người đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác có đề xuất dự án đầu tư nhà ở thương mại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, có đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất mà được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư thì được sử dụng đất để thực hiện dự án.

HoREA cho rằng đây là một “bước thụt lùi” so với Luật Đất đai 2013, bởi lẽ đã bỏ phần thông thoáng của các quy định tại khoản 1 Điều 73, điểm a khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1 Điều 193 của Luật Đất đai 2013 và điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 nên điểm b khoản 1 và khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 đã chưa “thể chế hóa” đầy đủ chủ trương của Nghị quyết 18 về việc tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại.

Mặt khác, các quy định tại khoản 1 Điều 73, điểm a khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191 và khoản 1 Điều 193 của Luật Đất đai 2013 đã bị “vô hiệu hóa” do Luật Nhà ở 2014 được ban hành sau đó một năm.

Để khắc phục các hạn chế, Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội đang phối hợp xây dựng Đề án trình kỳ họp thứ 7 của Quốc hội xem xét hai Nghị quyết thí điểm, trong đó có “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở”.

Ngoài ra, theo HoREA, khoản 7 Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, nhưng chưa quy định người sử dụng đất là cá nhân nước ngoài trong thời hạn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở, nên chưa bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2024 chưa cho phép thế chấp quyền sử dụng đất hoặc nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất tại ngân hàng ở nước ngoài. Trong khi đó Điều 4 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất” là người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, hoặc Luật Nhà ở 2014 và Luật Nhà ở 2023 cho phép cá nhân nước ngoài nhập cảnh hợp pháp có thể mua nhà ở thuộc các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực bảo vệ quốc phòng, an ninh và được quyền sở hữu nhà ở trong thời hạn tối đa 50 năm. 

Do đó, các đối tượng này có nhu cầu chính đáng được thế chấp quyền sử dụng đất hoặc nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất tại ngân hàng ở nước ngoài.

Để bảo đảm chủ quyền và an ninh quốc gia, phù hợp với thông lệ quốc tế thì HoREA có thể tham khảo cách làm của các nước, điển hình là Malaysia cho phép thế chấp quyền sử dụng đất hoặc nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất tại ngân hàng ở nước ngoài, nhưng phải thông qua ngân hàng thương mại do Nhà nước chỉ định, bởi lẽ khi có phát sinh tranh chấp thì được xử lý theo quy định pháp luật của nước có bất động sản đó.

Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất Luật Đất đai số 31/2024/QH15 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2024 thay vì ngày 1/1/2025 như hiện nay.

Khi Luật Đất đai có hiệu lực sẽ khơi thông nguồn lực đất đai, kịp thời giải quyết, xử lý dứt điểm các tồn đọng về đất.