TP.HCM: Dòng tiền sẽ tiếp tục dịch chuyển từ căn hộ sang đất nền, nhà phố

Thị trường đang điều chỉnh sau đợt tăng giá đầu năm

Theo ông Nguyễn Khắc Đôn – Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Xây dựng BĐS 245, thị trường đất nền ghi nhận mức tăng giá từ 10–20% tùy khu vực so với đầu năm 2025. Tuy nhiên, sau đợt tăng đó, thị trường đang điều chỉnh để lấy lại trạng thái cân bằng. Ông Đôn chỉ ra ba nguyên nhân chính dẫn tới sự chững lại này.

Thứ nhất, áp dụng khung giá đất mới khiến người mua và nhà đầu tư có tâm lý thận trọng, chờ đợi mức giá ổn định hơn.

Thứ hai, quá trình sáp nhập địa giới hành chính tạo ra tâm lý quan sát, chờ đợi các thay đổi cụ thể về quy hoạch.

Thứ ba, lãi suất ngân hàng chưa có dấu hiệu giảm sâu, khiến cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư còn do dự.

Dù vậy, ông Đôn cho rằng đây chỉ là diễn biến ngắn hạn. Về dài hạn, đặc biệt từ cuối năm 2025, đất nền sẽ tăng nhiệt trở lại nhờ lực đẩy từ đầu tư công, hạ tầng trọng điểm và các chính sách ổn định. Những khu vực như khu Đông TP.HCM – nơi có các dự án như Vành đai 3, mở rộng đường Võ Chí Công – được dự báo sẽ dẫn dắt thị trường.

Ông Đôn cũng nhận định, với tốc độ tăng GDP ổn định, lạm phát được kiểm soát và vàng đang ở mức giá cao, bất động sản vẫn là kênh được nhiều người lựa chọn. Thêm vào đó, thuế thu nhập cá nhân vẫn duy trì mức 2% giúp thị trường giữ được sự ổn định nhất định.

Dự báo, từ quý III/2025, mặt bằng giá đất nền có thể tăng thêm 10–11%, và tiếp tục tăng 15–16% trong quý IV nhờ các thông tin tích cực từ hạ tầng và sự quay trở lại của các chủ đầu tư lớn như Masterise Homes, Vingroup, Khang Điền...

Dòng tiền sẽ tiếp tục dịch chuyển từ căn hộ sang đất nền, nhà phố

Ông Phan Vi – Giám đốc Dự án Công ty Era Việt Nam – cho rằng, nhà phố và đất nền sẽ hưởng lợi trực tiếp từ quá trình sáp nhập. Đây vẫn là loại hình bất động sản được người dân Việt ưa chuộng nhờ tính ổn định, khả năng khai thác và tiềm năng tăng giá.

Theo ông Vi, có ba yếu tố chính giúp phân khúc này tăng sức hút: Hạ tầng đầu tư đồng bộ, tâm lý ổn định khi chung địa giới hành chính mới và kỳ vọng tăng giá nhờ quy hoạch đồng bộ.

Cùng với các quy định siết phân lô bán nền và chuyển mục đích sử dụng đất, nguồn cung ngày càng hạn chế, làm gia tăng tính khan hiếm. Tuy nhiên, giá chỉ tăng tại một số khu vực có quy hoạch rõ ràng và hạ tầng tốt – đặc biệt là các khu đã có quy hoạch 1/500.

Xu hướng tiêu dùng mới và sự chuyển dịch trong tâm lý người mua

Ở phân khúc nhà phố, ông Vi ghi nhận xu hướng chững lại từ đầu năm 2025. Nguyên nhân đến từ sự thay đổi trong hành vi của người mua trẻ – ưu tiên công việc, chọn căn hộ để ở hơn là mua nhà liền thổ. Đồng thời, người mua ngày càng cân nhắc kỹ hơn trước khi quyết định.

Dù vậy, nhà phố vẫn có sức hút, đặc biệt là các căn diện tích 35–50m² tại khu trung tâm TP.HCM, với giá dao động từ 90–100 triệu đồng/m² (khoảng 5–7 tỷ đồng/căn). Đây là phân khúc được xem là có biên độ tăng giá ổn định.

Tuy nhiên, ông Vi nhấn mạnh: "Đất nền không còn là kênh đầu tư dễ dàng như trước. Những nhà đầu tư có kinh nghiệm, hiểu rõ quy hoạch và chính sách, có khả năng nắm giữ dài hạn mới là người chiến thắng".

Chia sẻ góc nhìn dài hạn, ông Trần Khánh Quang – Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa – cho rằng, sức hấp thụ tốt thời gian qua là tín hiệu cho thấy niềm tin thị trường đang trở lại. Tuy nhiên, dòng tiền sẽ không đứng yên mà sẽ luân chuyển giữa các phân khúc.

"Căn hộ đang là tâm điểm nhưng có thể hạ nhiệt vào năm 2026 khi nguồn cung lớn ồ ạt đổ vào thị trường. Khi đó, đất nền và nhà phố – với mặt bằng giá đang ổn định – sẽ trở thành điểm đến mới cho dòng tiền", ông Quang nhận định.

Ông cũng cho rằng, việc sáp nhập các đơn vị hành chính sẽ định hình lại bản đồ bất động sản. Không chỉ là thay đổi về mặt pháp lý, đây là cú hích quan trọng giúp hình thành các trung tâm hành chính mới, kéo theo làn sóng dân cư, tạo nên sự phát triển đô thị bền vững. Bất động sản theo đó sẽ tăng giá trị theo quá trình hình thành và phát triển địa phương.

Các chuyên gia đều đồng thuận rằng, khi đầu tư đất nền, nhà phố trong bối cảnh sáp nhập, nhà đầu tư cần chú trọng các yếu tố pháp lý và hạ tầng. Cụ thể: Ưu tiên dự án có sổ đỏ/sổ hồng riêng; lựa chọn chủ đầu tư lớn, uy tín; kiểm tra kỹ việc hoàn tất nghĩa vụ tài chính đất đai và tập trung vào khu vực có hạ tầng kết nối mạnh hoặc nằm trong các khu đô thị quy mô lớn

Đây là những yếu tố then chốt để đảm bảo hiệu quả đầu tư, giảm thiểu rủi ro và gia tăng giá trị tài sản trong trung và dài hạn.