Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có gì mới?

Luật Kinh doanh bất động sản khi được thông qua sẽ tạo điều kiện cho thị trường hồi sinh. Ảnh: K.Linh

Đối với chủ đầu tư cần lưu ý Điều 7 quy định điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh mà nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải có hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Theo như thực tế thì quy định của Luật hiện hành về việc chủ đầu tư huy động tiền ứng trước của khách hàng khi bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai chưa chặt chẽ và còn chưa thống nhất với pháp luật về nhà ở, pháp luật về đầu tư xây dựng khu đô thị mới, nhất là chưa quy định chặt chẽ về tiến độ huy động, sử dụng vốn từ tiền ứng trước của khách hàng phải đúng mục đích, hiệu quả dẫn đến việc chủ đầu tư sử dụng vốn sai mục đích, đầu tư dàn trải vào các dự án khác dẫn đến chậm triển khai, dừng triển khai, thậm chí không còn khả năng tiếp tục thực hiện dự án, vi phạm hợp đồng, giao nhà chậm cho khách hàng… gây bất ổn, làm mất niềm tin của khách hàng vào thị trường bất động sản.

Ngoài Điều 7 thì Điều 19 quy định việc lựa chọn chủ đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh phải ký quỹ cam kết đầu tư thực hiện dự án cũng làm các chủ đầu tư “đau đầu”. Quy định này nhằm ràng buộc và nâng cao trách nhiệm của các chủ đầu tư trong triển khai dự án bất động sản, khắc phục tình trạng chủ dự án triển khai chậm, bỏ dự án hoặc chuyển nhượng dự án, không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ, không đúng nghĩa vụ với nhà nước, với khách hàng như thời gian qua. Đồng thời, quy định về ký quỹ cũng bảo đảm tính thống nhất với Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua.

Song song với việc ký quỹ thực hiện dự án, chủ đầu tư còn phải tuân thủ theo Điều 27 về bảo lãnh đối với việc bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai.

Cụ thể, chủ đầu tư các dự án bất động sản chỉ được phép ký hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai khi đã có bảo lãnh của tổ chức tài chính hoặc ngân hàng về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ đầu tư nếu chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình trong hợp đồng hai bên đã ký kết.

Theo khảo sát từ thực tế thì có có nhiều ý kiến ủng hộ quy định này nhằm khắc phục tình trạng chủ đầu tư đã huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng nhưng sử dụng không đúng mục đích, đầu tư dàn trải vào nhiều dự án khác, sau đó không triển khai dự án hoặc triển khai “cầm chừng”, không bàn giao nhà theo đúng tiến độ và hợp đồng cho khách hàng.

Tuy nhiên, cũng có một số ý kiến đề nghị yêu cầu chủ đầu tư trước khi tổ chức bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai phải mua bảo hiểm/ ký quỹ đối với tiền mua, tiền thuê, tiền thuê mua nhà, công trình xây dựng ứng trước của khách hàng tại tổ chức tín dụng tại Việt Nam để tránh rủi ro cho khách hàng thay vì quy định phải có bảo lãnh như dự thảo.

Đối với khách hàng mua sản phẩm bất động sản cần lưu ý Điều 25 về giá mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai thì bên mua, bên thuê, bên thuê mua được hưởng giá mua, giá thuê, giá thuê mua bất động sản tại thời điểm ký hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Điều 26 về thanh toán trong giao dịch bất động sản theo hình thức trả tiền trước phải bảo đảm các nguyên tắc: Việc ứng tiền trước được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã hoàn thành việc xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật phục vụ cho bất động sản đó, các lần huy động tiếp theo phải phù hợp với tỷ lệ hoàn thành bất động sản và tiến độ bàn giao bất động sản nhưng số tiền ứng trước không được vượt quá 90% giá trị hợp đồng hai bên đã ký kết tính đến thời điểm bên mua được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc tính đến thời điểm bàn giao bất động sản đối với trường hợp cho thuê, cho thuê mua.

Trường hợp bên bán, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với trường hợp bán; thời điểm bàn giao bất động sản đối với trường hợp cho thuê, cho thuê mua tương ứng với thời gian chậm tiến độ.

Về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản cũng có nhiều thay đổi lớn khi sửa đổi quy định không bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản mà Nhà nước chỉ khuyến khích mọi tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản tại Điều 23. Mục đích của Luật hiện hành quy định giao dịch bất động sản phải qua sàn nhằm giúp cho thị trường bất động sản hoạt động công khai, minh bạch hơn. Tuy nhiên, điều này cũng phát sinh thêm thủ tục và chi phí mà người mua, người thuê, người thuê mua bất động sản phải gánh chịu. Và với thời điểm bất động sản khó khăn như hiện nay thì việc bắt buộc giao dịch phải thông qua sàn giao dịch chẳng khác nào chướng ngại vật cho sự hồi phục của thị trường. Do đó, việc giao dịch qua sàn hay không qua sàn luôn tồn tại hai mặt với những ưu khuyết điểm riêng. Trong khi khá nhiều người ủng hộ việc bãi bỏ quy định giao dịch thông qua sàn, thì số còn lại vẫn rất ủng hộ.

Đối với nhân viên môi giới cũng sẽ gặp nhiều trở ngại khi dự thảo Luật này chính thức có hiệu do điều kiện để được cấp thẻ hành nghề là cần phải có trình độ từ đại học trở lên (Điều 61).

Theo Bộ Xây dựng, quy định về điều kiện và thủ tục cấp chứng chỉ hành nghề môi giới, định giá bất động sản trong Luật hiện hành còn quá đơn giản, dễ dàng, nhất là không quy định về trình độ học vấn đối với người được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản và không phải qua sát hạch đã làm giảm chất lượng, tính chuyên nghiệp của nghề môi giới, định giá bất động sản. Tuy nhiên cũng có ý kiến phản biện rằng nếu người có bằng đại học sẽ có trình độ cao hơn và làm môi giới tốt hơn để tránh rủi ro cho khách hàng thì không thuyết phục. Bởi bằng đại học nếu ở một lĩnh vực chuyên môn nào đó chẳng liên quan đến bất động sản, luật thì việc có nó cũng vô nghĩa đối với nghề nghiệp của một nhân viên môi giới. Ngoài ra, việc có bằng đại học cũng không đồng nghĩa với trình độ của người đó là cao hơn một người không có bằng.

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 được Quốc hội khóa XI thông qua vào ngày 29/6/2006, là Luật đầu tiên ở nước ta điều tiết chung, toàn diện về hoạt động kinh doanh bất động sản. Sau hơn 6 năm triển khai thực hiện trong điều kiện nền kinh tế đất nước có nhiều thay đổi, Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành đã có nhiều điểm không còn phù hợp, cần phải thay đổi bổ sung. Chính vì vậy, qua bài viết này, người viết mong rằng những ai đã, đang và sẽ liên quan đến Luật nên đưa ra ý kiến của mình để khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi được Quốc hội khóa XII thông qua trong năm nay sẽ đi sâu, đi sát vào thực tế của thị trường.

Tác giả:Đăng Thy-CafeLand