Doanh nghiệp nhà ở 'lấn sân' sang BĐS công nghiệp, liệu có dễ ăn?

BĐS công nghiệp “lên ngôi”

So với bất động sản nhà ở hay thương mại có phần trầm lắng, thì bất động sản công nghiệp lại đang ghi nhận sức hút mạnh mẽ từ cuối năm 2024 đến nay. Nguyên nhân chính là các doanh nghiệp đang có nhu cầu cao về không gian, kho bãi để phục vụ hoạt động sản xuất, kinh doanh.

Bên cạnh đó, Việt Nam hiện cũng đang được hưởng lợi từ chiến lược “Trung Quốc + 1” của các tập đoàn đa quốc gia, đặc biệt là các tập đoàn đến từ Hàn Quốc. Cùng với đó, dòng vốn FDI chuyển động theo chiều hướng năm sau cao hơn năm trước đã và đang mở ra tương lai tươi sáng cho phân khúc BĐS công nghiệp tại Việt Nam.

Theo báo cáo của Cục Thống kê (Bộ Tài chính), vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài thực hiện tại Việt Nam 5 tháng đầu năm 2025 ước đạt 8,90 tỷ USD, tăng 7,9% so với cùng kỳ năm trước. Tính đến ngày 31/5, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào Việt Nam bao gồm vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài đạt 18,39 tỷ USD, tăng 51,2% so với cùng kỳ năm trước.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, đánh giá phân khúc BĐS công nghiệp tiếp tục nắm vai trò chủ lực của thị trường, bởi nhu cầu vẫn duy trì ở mức cao và có xu hướng tăng.

Theo bà Miền, xu hướng tăng này được hỗ trợ bởi nhiều yếu tố như: dòng vốn FDI mạnh mẽ, đặc biệt từ các ngành công nghệ cao như linh kiện điện tử, công nghiệp bán dẫn, trí tuệ nhân tạo, logistic trên nền tảng những thỏa thuận thương mại; hưởng lợi từ xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng từ Trung Quốc; chi phí nhân công rẻ, môi trường chính trị ổn định và hạ tầng giao thông phát triển giúp nâng cao khả năng kết nối giữa các khu vực.

Theo đánh giá của các chuyên gia trong ngành, BĐS công nghiệp của Việt Nam đang đứng trước nhiều cơ hội để tiếp đà tăng trưởng, giữ vai trò đầu tàu của toàn thị trường.

Vì sao BĐS công nghiệp được săn đón?

Ghi nhận thực tế cho thấy từ đầu năm đến nay, nhiều doanh nghiệp, tập đoàn vốn mạnh về xây dựng khu đô thị, nhà ở cũng đã "vươn tay" sang phân khúc bất động sản công nghiệp.

Chẳng hạn như Công ty Cổ phần Đầu tư và kinh doanh Nhà Khang Điền (HoSE: KDH) lấn sân sang lĩnh vực bất động sản khu công nghiệp (KCN) với dự án KCN Lê Minh Xuân mở rộng, quy mô 109,9ha tại huyện Bình Chánh. Tại ĐHĐCĐ thường niên 2025, đại diện của KDH thông tin doanh nghiệp hiện đang xây hạ tầng cho phần 89ha của KCN, dự kiến thực hiện trong giai đoạn 2025-2026 và đi vào kinh doanh trong năm 2027

Trước đó, tại đại hội đồng cổ đông (ĐHĐCĐ) thường niên năm 2024 diễn ra cuối tháng 4 vừa qua, Công ty Cổ phần Tập đoàn Hà Đô cũng nhấn mạnh đến việc sẽ mở rộng sang các lĩnh vực tiềm năng như logistics, cảng biển, dịch vụ phụ trợ và bất động sản khu công nghiệp.

Ngoài 2 công ty nêu trên, còn rất nhiều các doanh nghiệp khác như: Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu; Công ty Cổ phần Tập đoàn C.E.O; Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín... cũng đã đề cập đến định hướng phát triển KCN.

Trao đổi với VietnamFinance, ông Phạm Đức Toản, CEO Công ty Cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng trên thực tế việc các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở chuyển hướng sang BĐS công nghiệp không phải là hiếm.

Bên cạnh nhu cầu lớn thì việc chuyển đổi phát triển từ nhà ở thương mại sang lĩnh vực BĐS công nghiệp không có nhiều khó khăn. Trên thực tế, đầu tư cho hạ tầng KCN, cụm công nghiệp đơn giản hơn nhiều so với làm nhà ở đô thị. Bên cạnh đó, một số địa phương khi kêu gọi đầu tư thường sẽ có nhiều ưu đãi về BĐS công nghiệp. Thông thường, các địa phương sẽ đưa ra các ưu đãi như: hỗ trợ về mặt bằng, hỗ trợ về thuế, hỗ trợ về tiền sử dụng đất…

Mặt khác, việc phát triển BĐS công nghiệp cũng không bị phụ thuộc quá nhiều vào dân cư tại địa bàn triển khai. Ví dụ, một tỉnh nghèo có thể làm được KCN, nhưng lại không thể làm được bất động sản khu đô thị cao cấp. Vì vậy, các nhà đầu tư sẽ tính toán làm sao thật hiệu quả nhất cho việc đầu tư này. Về bản chất, nhà đầu tư bán đất công nghiệp cho các doanh nghiệp chứ không phải là bán cho cá nhân.

Cũng không thể không kể tới việc hiệu quả đầu tư vào BĐS công nghiệp tương đối tốt. Trường hợp việc cho thuê và khai thác hết công suất, hiệu quả mang lại rất là lớn, bởi vì BĐS công nghiệp có quy mô quỹ đất lớn.

"Các khu đô thị chỉ vài chục hécta đã là con số lớn, nhưng đối với cụm công nghiệp, nhất là khu công nghiệp thì quỹ đất có thể lên tới hàng nghìn hécta, nên tỷ lệ thương phẩm rất là cao. Ngoài ra, giá vốn đầu tư/m2 của BĐS công nghiệp cũng thấp hơn so với làm khu đô thị, vì vậy đây là mảnh đất màu mở mà các nhà đầu tư quan tâm", ông Toản nói.

Liệu có “dễ ăn”?

Dù bất động sản công nghiệp có triển vọng lợi nhuận lớn, song ông Toản cho rằng việc các doanh nghiệp nhà ở "lấn sân" lĩnh vực này cũng có mặt trái, đó là làm theo phong trào và không có kinh nghiệm.

Theo ông, một số địa phương cho phép lập các cụm công nghiệp, tuy nhiên các cụm công nghiệp này thường có tiêu chuẩn tương đối thấp, đặc biệt là ở khâu xử lý nước thải, điều này sẽ ảnh hưởng đến lâu dài môi trường của địa phương. Chưa kể, nếu làm không chuyên nghiệp thì bản thân các cụm công nghiệp này cũng không bán được

“Đa số tập đoàn lớn đều có các đầu mối kinh doanh sẵn có và có mối quan hệ khăng khít từ lâu. Nhưng với các cụm công nghiệp, hầu hết chủ đầu tư là các doanh nghiệp vừa và nhỏ nên sẽ khó trong việc đầu tư một cách bài bản. Ngay bản thân các đơn vị đã không chuyên về BĐS công nghiệp, không có các khách hàng quen, dẫn tới việc tìm đầu ra, bán hàng sẽ gặp nhiều khó khăn. Đặc biệt là doanh nghiệp mới chưa có nhiều kinh nghiệm sẽ khó thu hút được đầu tư và tiếp cận thị trường sẽ gặp nhiều thách thức khó khăn hơn”.

“Không phải đơn vị nào làm cũng sẽ thành công, ngoài việc pháp lý một phần thì câu chuyện bán được cho ai mới là vấn đề quan trọng”, ông Toản nói.