Luật Nhà ở 2024 liệu có đủ sức hút để thực hiện Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội?

Luật Nhà ở 2024 "thông thoáng" hơn với người mua, thuê mua nhà ở xã hội

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế (UBKT) Quốc hội Vũ Hồng Thanh nhận định thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay đang có nhiều tín hiệu phục hồi nhưng còn khó khăn, đặc biệt về quy trình cũng như thủ tục phát triển các dự án nhà ở xã hội, theo TTXVN.

Theo đó, các doanh nghiệp BĐS hiện đang đối mặt khó khăn về thanh khoản và dòng tiền. Giá nhà chung cư và nhà ở xã hội tại một số địa bàn đã có sự tăng cao đột biến do nguồn cung bị khan hiếm dẫn đến cơ cấu sản phẩm trên thị trường bị mất cân đối.

Chính vì thế, theo ông Thanh, cần tập trung vào việc tháo gỡ khó khăn cũng như vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ các dự án nhà ở xã hội; quyết liệt thúc đẩy tiến độ gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội bởi hiện tiến độ này chưa đáp ứng đúng như kỳ vọng đã đặt ra.

Thời điểm hiện tại, mới có 30/63 Ủy ban Nhân dân (UBND) tỉnh gửi văn bản hoặc công bố trên cổng thông tin điện tử về danh mục dự án tham gia Chương trình với 71 dự án.

Trong số đó, các ngân hàng thương mại đã cam kết sẽ cấp tín dụng cho 15 dự án với số tiền cam kết khoảng 7.000 tỷ đồng; trong đó có 12 dự án có nhu cầu giải ngân với số tiền 956 tỷ đồng trong đó gồm: 947 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 8 dự án và 9 tỷ đồng cho người mua nhà tại 4 dự án.

Theo nhận định của các chuyên gia, những khó khăn trong việc phát triển nhà ở xã hội vẫn kéo dài nhiều năm qua mặc dù đã có nhiều trợ lực đáng kể từ chính sách.

Tuy nhiên, sau khi các luật mới sửa đổi như Luật Nhà ở 2023 được kỳ vọng sẽ tháo gỡ được nút thắt này.

Các chuyên gia và doanh nghiệp cũng như cơ quan quản lý đang kỳ vọng thúc đẩy nhanh và hoàn thiện hệ thống văn bản hướng dẫn đi kèm nhằm đẩy sớm thời hạn thi hành luật.

Theo nhận định của Cục phó Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS - ông Hà Quang Hưng cho rằng so với Luật Nhà ở 2014 thì Luật Nhà ở 2023 đã "thông thoáng" hơn về điều kiện thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội. Theo đó, chủ đầu tư thực hiện các dự án nhà ở xã hội cũng sẽ được ưu ái hơn mặc dù chưa thể đáp ứng hết mọi nhu cầu cũng như nguyện vọng của các doanh nghiệp.

Ngoài ra, quy định về điều kiện hưởng chính sách nhà ở xã hội cũng đã được sửa đổi theo hướng đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân khi đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.

Do đó, khi mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội chỉ còn 2 điều kiện là nhà ở và thu nhập. Trong trường hợp thuê nhà ở xã hội thì không yêu cầu bắt buộc phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở và thu nhập, chỉ cần đúng đối tượng.

Ưu ái hơn đối với các chủ đầu tư theo quy định mới

Luật Nhà ở 2014 quy định được miễn tiền sử dụng đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê nhưng trong thực tế triển khai, chủ đầu tư của dự án nhà ở xã hội để được miễn tiền sử dụng đất thì phải phải xác định tiền sử dụng đất theo pháp luật về đất đai, sau đó mới thực hiện thủ tục miễn.

Điều này làm phát sinh thủ tục hành chính, mất nhiều thời gian.

Ngoài ra, các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân hiện cũng chưa đủ hấp dẫn và thiếu đi thực chất. Những ưu đãi miền tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế... nhưng trên thực tế, chủ đầu tư lại không được hưởng mà người dân được hưởng.

Chính sách ưu đãi về phần diện tích kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án nhà ở xã hội đã được thực hiện từ năm 2014 nhưng đến nay lại chỉ được quy định trong các Nghị định của Chính phủ là chưa phù hợp với Luật Nhà ở năm 2014, cần phải được Luật hóa để đảm bảo tính pháp lý.

Chính vì thế, Luật Nhà ở 2023 đã sửa đổi, bổ sung nhiều quy định về cơ chế ưu đãi đối với chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, góp phần tăng nguồn cung cho phân khúc này, đặc biệt thúc đẩy việc triển khai thực hiện Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội.

Việc sửa đổi và bổ sung quy định về ưu đãi chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không phân biệt nguồn vốn, tất cả đều được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án được xem là điểm mới đáng chú ý.

Cùng với đó, chủ đầu tư cũng không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ những trường hợp dự án nhà ở xã hội được xây dựng không bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công mà chủ đầu tư thực hiện đầu tư thương xây dựng nhà ở thương mại trong phạm vi của dự án.

Luật Nhà ở 2023 cũng bổ sung quy định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không bằng vốn đầu tư công được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% đối với phần diện tích xây dựng nhà ở xã hội; hưởng ưu đãi phần diện tích đất (tối đa 20% tổng diện tích đất ở của dự án) để xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại hoặc diện tích sàn (tối đa 20% tổng diện tích sàn nhà ở của khối nhà ở đó) để kinh doanh dịch vụ, thương mại,

Chủ đầu tư các dự án xây dựng nhà ở xã hội sẽ được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này vào giá thành nhà ở xã hội và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại này.

Thêm nữa, Luật Nhà ở 2023 cũng đã bãi bỏ những quy định cũ tạo rào cản; đồng thời bổ sung chuyển tiếp theo hướng trường hợp chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội đã dành diện tích nhà ở xã hội trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì được phép bán, cho thuê mua quỹ căn nhà ở xã hội này.