Một phân khúc bất động sản “âm thầm tiến bước”, là ưu tiên của nhiều nhà đầu tư?

Phân khúc tăng giá “đều”?

Đến hết quý I/2025, căn hộ là phân khúc gây ấn tượng mạnh nhất, với mức tăng 34% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy sức hấp dẫn của phân khúc này trong mắt các nhà đầu tư, khi vừa có thể cất giữ tài sản, chờ tăng giá, vừa tạo dòng tiền từ hoạt động cho thuê.

Tuy nhiên, dường như quá mải miết với phân khúc này, không ít nhà đầu tư quên mất một phân khúc khác cũng “âm thầm tiến bước”, đó là biệt thự, liền kề. Tại thị trường Hà Nội, đây là phân khúc có biến động giá tăng đều thời gian qua, dù suất đầu tư là khá cao so với số đông.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội cho hay, trong 5 năm qua, biệt thự duy trì mức tăng trung bình 29%/năm, liền kề tăng 22%/năm.

Đến quý I/2025, giá biệt thự trung bình đạt 282 triệu đồng/m2, giảm 14% theo quý nhưng tăng 72% theo năm (quý I/2024 là 164 triệu đồng/m2); liền kề đạt 239 triệu đồng/m2, giảm 14% theo quý nhưng tăng 24% theo năm (quý I/2024 là 192 triệu đồng/m2).

Trên thị trường thứ cấp, giá biệt thự tăng 10% theo quý, đạt 195 triệu đồng/m2; liền kề tăng 15% theo quý, đạt 227 triệu đồng/m2.

Lý giải cho diễn biến trên, bà Hằng cho biết, nguyên nhân đến từ nguồn cung lớn mới từ dự án Vinhomes Wonder City Đan Phượng với mức giá thấp hơn so với dự án Vinhomes Global Gate Đông Anh, cùng với lượng hàng tồn kho giá cao còn lại trên thị trường hạn chế khiến giá sơ cấp giảm theo quý, nhưng vẫn tăng mạnh theo năm.

Trên thị trường nhà ở, trong giai đoạn 2020-2024, giá sơ cấp trung bình tăng 18%/năm, giá thứ cấp tăng 14%/năm. Đến hết quý I/2025, giá căn hộ tăng 34% so với cùng kỳ năm trước, nhưng đà tăng đã giảm rất mạnh khi chỉ ở mức hơn 3% so với quý IV/2024.

Điều này cho thấy, căn hộ đã đạt ngưỡng về giá và đà tăng không còn duy trì mạnh mẽ như trước. Với bối cảnh cung - cầu hiện tại, nhiều chuyên gia cho rằng, đà tăng giá căn hộ trong năm 2025 sẽ chỉ duy trì mức 3-4% mỗi quý, tức cả năm tăng 12,16%, thay vì “đột khởi” như năm trước.

Nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang các tỉnh?

Cũng theo Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, số lượng sản phẩm có giá trên 30 tỷ đồng tăng, chiếm 36% tại Q1/2025 từ mức 17% năm 2024, nhóm 20–30 tỷ đồng chiếm đa số với 62%. Trong khi đó, nhóm dưới 20 tỷ đã trở nên khan hiếm. Điều này đặt ra thách thức với nhiều nhà đầu tư về kỳ vọng lợi nhuận, nhất là mức giá các sản phẩm trên thị trường đang đứng ở mức cao. Trong bối cảnh này, không ít nhà đầu tư đang chuyển hướng sang các tỉnh vệ tinh với mức giá 10-20 tỷ đồng - khoảng giá hiện đã trở nên hiếm hoi tại Hà Nội.

Trên thị trường thứ cấp, sự tăng giá đều đặn cũng phản ánh rõ ràng kỳ vọng giữ tài sản thay vì lướt sóng ngắn hạn. Bà Hằng cảnh báo, giai đoạn hiện tại đòi hỏi nhà đầu tư phải cân nhắc kỹ lưỡng về giá trị thực của sản phẩm, đặc biệt là yếu tố giá trên mét vuông so với chất lượng công trình và vị trí.

Vị chuyên gia đồng thời chia sẻ: “Trong giai đoạn thị trường chứng khoán và vàng tiềm ẩn nhiều biến động, dòng tiền có xu hướng quay trở lại bất động sản – đặc biệt là những sản phẩm có mức giá hợp lý và tiềm năng sinh lời ổn định. Tuy nhiên, đây không còn là sân chơi dễ dàng cho tất cả. Nhà đầu tư hiện không chỉ cần vốn, mà còn cần tầm nhìn dài hạn, sự tỉnh táo và chiến lược linh hoạt trong lựa chọn sản phẩm phù hợp”.

Đồng thời, Báo cáo của BSH R&D đánh giá, thị trường nhà thấp tầng chuyển biến tích cực trong 3 tháng đầu năm 2025 khi nhiều dự án ra hàng có tỷ lệ hấp thụ tốt. Sản phẩm thấp tầng xây sẵn trong năm 2025 được dự báo tăng mạnh so với năm trước khi hàng loạt các chủ đầu tư lớn như Vingroup, Sungroup, Eco Park… đều có động thái ra hàng.

Cũng theo BSH R&D, nhu cầu sở hữu loại hình liền kề, biệt thự, shophouse vẫn còn lớn khi nguồn tiền trong dân còn nhiều và nhu cầu đầu tư tích sản tăng cao.

Tâm lý khách hàng vẫn nghiêng về nhóm sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, các dự án có thể bàn giao khai thác ngay, hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Giá bán sơ cấp tiếp tục có xu hướng tăng nhẹ, dự kiến mức độ tăng trung bình theo quý từ 3-7%.

Thị trường bất động sản có những giai đoạn thăng trầm, nhưng nếu nhìn vào tốc độ tăng giá của biệt thự, liền kề có thể thấy, đây là phân khúc có mức tăng ổn định và bền bỉ nhất. Trong một thị trường nhiều biến động như giai đoạn hiện tại, dòng sản phẩm này không chỉ là kênh phòng thủ tốt, mà còn là nơi gia tăng giá trị tài sản hiệu quả.