Nằm án binh bất động từ 2020 nhưng giá căn hộ Gem Riverside Q.2 của Đất Xanh tăng “nóng mặt” theo giá thị trường
Mặc dù chưa tái khởi động lại sau khi bị dừng triển khai từ năm 2020, giá của dự án Gem Riverside của Tập đoàn Đất Xanh toạ lạc tại P.An Phú, Q.2, Tp.HCM đã tăng “cao vút” so với thời điểm đầu mở bán vào năm 2018.
Giá BĐS quận 2 liên tục thiết lập mặt bằng mới, dự án ngừng triển khai vẫn âm thầm tăng mạnh
Quận 2 cũ, nay là Thành phố Thủ Đức (Tp.HCM) được mệnh danh là BĐS dành cho nhà giàu. Bởi, tốc độ tăng giá của khu vực này chóng mặt, gần như chỉ những người thực sự có điều kiện mới sở hữu được.
Ngay cả, một số dự án dù “án binh bất động”, không thể triển khai được, nhưng giá vẫn tăng “nóng mặt”. Chẳng hạn, tại KĐT Nam Rạch Chiếc, P.An Phú, Q.2 (nay là Thành Phố Thủ Đức), dự án Gem Riverside của Tập đoàn Đất Xanh dù đã ngưng triển khai từ đầu năm 2020, do dự án có nhiều sai phạm như mở bán khi chưa có hạ tầng, không được cấp phép xây dựng của cơ quan chức năng, chuyển nhượng đất công không qua đấu giá…
Tuy vậy, giá dự án này vẫn đà tăng vọt so với thời điểm mở bán năm 2018. Năm 2018, dự án chào giá ra thị trường từ 30-35 triệu đồng/m2 (tuỳ vị trí), hiện, theo giá thị trường, căn hộ này rơi vào khoảng 65-70 triệu đồng/m2. Được biết, thời điểm năm 2018, khách hàng mua bán (theo hợp đồng nguyên tắc) và đặt cọc 250 triệu đồng. Dự án có 12 block, hiện các block 6,7,8 của chung cư không thể triển khai nên chủ đầu tư hoán đổi cho những khách hàng mua căn hộ các block đó đổi căn sang căn thuộc block 1,2,3,4,5.
Tuy nhiên, khi hỏi đại diện Đất Xanh, doanh nghiệp này chưa nắm được sẽ hoán đổi như thế nào với giá trị căn ra sao, khách hàng đóng tiếp trên giá trị HĐ nguyên tắc cũ hay HĐ mới?. Như vậy, với mức độ tăng giá của các dự án BĐS trên địa bàn Q.2, nếu khách nào mua căn vị trí đẹp, giá bán cũ muốn trả lại cho chủ đầu tư thì dĩ nhiên Tập đoàn Đất Xanh sẽ rất muốn mua lại để bán ra với giá mới, theo giá thị trường.
Bởi, được biết, những khách hàng mua căn hộ từ thời điểm năm 2018, đặt cọc 250 triệu đồng/căn, đến hiện tại, nếu trả lại, chủ đầu tư sẽ trả lại phần cọc là 250 triệu đồng và cộng thêm vào 250 triệu đồng cho khách, xem như tiền chênh lệch trong thời gian dự án bị ngưng.
Tuy nhiên, nếu tính theo bài toán giá thị trường, dự án được triển khai và khách hàng có thể đóng tiền theo giai đoạn thì số tiền mà khách hàng bán chênh ra thị trường ở thời điểm này lên đến con số gần 2 tỉ đồng/căn so với giá mua vào. Để thấy, 250 triệu đồng là giá thương lượng, nhìn vào là gấp đôi so với số tiền bỏ xuống ban đầu, nhưng nếu tính theo tốc độ tăng giá của BĐS quận 2 thì khoản này “chẳng thấm vào đâu”.
Ở một số nhóm cư dân Gem Riverside, một vài khách hàng mua căn hộ từ thời điểm năm 2018, gửi sales bên ngoài chuyển nhượng lại với giá chênh khoảng 300-450 triệu đồng/căn so với giá mua vào. Đây là mức giá cao hơn so với chủ đầu tư mua lại, nhưng so với giá thị trường thì vẫn thấp hơn. Dĩ nhiên, việc tính toán giá chênh phải so với số tiền ban đầu bỏ ra ít hay nhiều. Tuy vậy, câu chuyện ở đây là, nếu dự án Gem Riverside không sai phạm, được triển khai đúng tiến độ, khách hàng đón tiền theo dự án thì với tốc độ tăng giá chóng mặt của BĐS Thành phố Thủ Đức như hiện nay thì khách hàng sẽ được nhiều hơn thế.
Chưa kể, việc hoán đổi căn hộ (những trường hợp khách hàng không trả lại cho CĐT), đến hiện tại cũng chưa rõ sẽ đổi như thế nào cho hợp tình, thuận lý. Khi mà, những block ra sau trong một dự án bao giờ cũng đẹp nhỉnh hơn các block cũ, thì liệu, nếu đổi khách hàng có chịu thiệt?. Nhất là trong bối cảnh giá Thành phố Thủ Đức ngày càng nâng hạng, căn hộ dự báo sẽ tiếp tục đà tăng giá.
Có thể thấy, mặt bằng giá BĐS Q.2 cũ liên tục biến động mạnh trong những năm qua. Ngay cả khi chưa có thông tin về thành lập Thành phố Thủ Đức thì BĐS khu vực này đã tự thân tăng giá, bởi được hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng, phát triển kinh tế - xã hội và vị trí giáp ranh Q.1. Ghi nhận thời điểm cuối năm 2021, Giá chung cư khu An Phú, Thạnh Mỹ Lợi, Thảo Điền, Thủ Thiêm đạt mức trần 75-210 triệu đồng một m2, tăng 100-131% trong hơn nửa thập niên
Trong đó, khu vực Thủ Thiêm dẫn đầu về mức trần căn hộ với mốc 210 triệu đồng/m2. Trong khi đó, chung cư ở khu An Phú, Thảo Điền và Thạnh Mỹ Lợi lần lượt ghi nhận giá cao nhất là 75-85-95 triệu đồng/m2. Có khu vực tốc độ tăng trưởng giá cao nhất, đạt trên 100% sau 5-6 năm.
Tại khu Thạnh Mỹ Lợi, dự án cao cấp One Verandah và Waterina Suites, bàn giao năm 2019-2020, có giá đạt 85 triệu đồng/m2.
Trong khi tại Phường An Phú giá nhà chung cư đạt đỉnh 75 triệu đồng/m2; trong khi các dự án vị trí bên trong của khu vực này cũng dao động từ 55-65 triệu đồng/m2. Trong khi 4 năm về trước, giá căn hộ ở cùng vị trí này chỉ dao động khoảng 35-37 triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, các dự án chào bán 2-3 năm trở lại đây tại khu vực Thủ Thiêm, Thảo Điền, An Phú, Thạnh Mỹ Lợi đều thuộc nhóm cao cấp, hạng sang nên giá bán đợt sau luôn cao hơn đợt trước.
Đó là mức giá ghi nhận của cuối năm 2021, hiện mặt bằng giá tại khu vực này đã tiếp tục thay đổi khi nguồn cung ra thị trường khan hiếm, một số hạ tầng trọng điểm tiếp tục mọc lên, và hiệu ứng của phiên đấu giá đất cuối năm 2021 vẫn không khiến BĐS Q.2 cũ nói riêng, Thành phố Thủ Đức nói chung giảm nhiệt.
Theo các chuyên gia, việc thị trường thiết lập mặt bằng giá rất cao ở những dự án mới chào bán ra ở thời điểm này cũng góp phần tác động đẩy giá những dự án cũ khu lân cận tăng lên đáng kể. Đây là lý do vì sao hiện nay Q.2 cũ hầu như không còn nhà giá rẻ hay chung cư bình dân. Nhiều khả năng, giá BĐS khu vực này vẫn tiếp tục tăng trong thời gian tới khi quỹ đất nội đô ngày càng cạn kiệt.
Theo ông David Jackson, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam, giá nhà đất tại Thành pjoos Thủ Đức đang có những dấu hiệu liên tục “lập đỉnh” mới trong khoảng 2 tháng gần đây. Nhìn chung, giá BĐS trung bình tại khu vực này đã tăng khoảng 7-15% so với thời điểm trước Tết. Đây là khu vực hiện xuất hiện nhiều dự án biệt thự, nhà phố và căn hộ thuộc phân khúc trung và cao cấp.
Vị chuyên gia này chỉ ra, có nhiều yếu tố khiến chúng tôi tin rằng giá BĐS tại thành phố Thủ Đức sẽ tiếp tục đà tăng trong tương lai.
Thứ nhất, Thành phố Thủ Đức đã và đang được đầu tư phát triển nhiều dự án cơ sở hạ tầng quy mô, quan trọng như tuyến metro số 1 (10 ga trên địa bàn), bến xe Thủ Đức mới hay cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu Giây, đường vành đai 4, cao tốc sân bay Tân Sơn Nhất – Long Thành… Có thể nói Thủ Đức vừa kết nối thuận tiện với nhiều khu vực của Tp.HCM lại vừa là đầu mối giao thông quan trọng toả đi Bình Dương, Đồng Nai hay Vũng Tàu.
Thứ hai, với sự hiện diện của các trung tâm công nghệ cao, công nghệ sinh thái, nhiều cao ốc, khu biệt thự, nhà phố… TP Thủ Đức đang và sẽ thu hút thêm nhiều người thuộc tầng lớp trung lưu, thượng lưu, chuyên gia nước ngoài đến sinh sống và làm việc, góp phần tạo nên sức cầu mạnh mẽ.
Thứ ba, ngoài các thông tin về quy hoạch thì niềm tin vào tương lai của Thành phố Thủ Đức của người có nhu cầu ở thực, nhà đầu tư và các chủ đầu tư là một trong các nguyên nhân quan trọng khiến giá nhà tăng nhanh.
“Ngoài ra, không thể không nhắc đến tình trạng nguồn cung tiếp tục hạn chế trên thị trường và dự kiến tình trạng này sẽ còn tiếp diễn trong thời gian tới”, chuyên gia Colliers Việt Nam nhấn mạnh.
