Nam Mê Kông: Khi mộng hay hoá hão

Một cây làm chẳng nên non

Nam Mê Kông nổi lên trong những năm qua như là một trong những doanh nghiệp địa ốc “trẻ” có sức bật tốt hàng đầu thị trường. Giai đoạn 2022 – 2023, kết quả kinh doanh của công ty tăng rất mạnh, đạt đến đỉnh cao vào năm 2023 với doanh thu 806 tỷ đồng, lãi trước thuế 179 tỷ đồng.

Tuy nhiên, đà tăng này đã “gãy” vào năm 2024 khi công ty tăng trưởng âm cả về doanh thu lẫn lợi nhuận. Cụ thể, doanh thu thuần năm 2024 chỉ đạt 611 tỷ đồng, giảm 24%, lãi trước thuế chỉ 94 tỷ đồng, giảm 47% so với cùng kỳ năm trước.

So với kế hoạch năm: doanh thu thuần 1.159 tỷ đồng, lãi trước thuế 256 tỷ đồng, công ty chỉ hoàn thành được 52,7% mục tiêu doanh thu và 36,7% mục tiêu lợi nhuận.

Đáng chú ý, đây đã là năm thứ ba liên tiếp, kể từ khi đặt ra tham vọng doanh thu nghìn tỷ đồng, Nam Mê Kông bất lực trong việc hoàn thành mục tiêu kinh doanh năm. Trước đó, năm 2022 công ty cũng chỉ hoàn thành được 26,74% kế hoạch doanh thu và 11,56% kế hoạch lợi nhuận (kế hoạch doanh thu 2.065 tỷ đồng; lãi trước thuế 835 tỷ đồng). Năm 2023, công ty cũng chỉ hoàn thành được 43% kế hoạch doanh thu và 33% kế hoạch lợi nhuận (kế hoạch doanh thu 1.873 tỷ đồng, lãi trước thuế 546 tỷ đồng).

Thành ngữ nói “quá tam ba bận”, việc tới lần thứ ba vẫn không thành thì không thể cố gắng để đạt được nữa. Điều này dường như rất đúng với Nam Mê Kông. Thực tế cho thấy, trong 3 năm qua, công ty này chỉ dựa vào duy nhất dự án khu đô thị Bảo Ninh 2 (tại bán đảo Bảo Ninh, TP. Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình) để ghi nhận doanh thu, lợi nhuận. Tỷ lệ đóng góp của dự án Bảo Ninh 2 vào kết quả kinh doanh năm 2022 là 85% doanh thu và 90% lợi nhuận, còn với năm 2023, tỷ lệ này lên tới… 99%.

Năm 2024, mặc dù Nam Mê Kông chưa công bố chi tiết, nhưng gần như mọi chuyện không có gì thay đổi, bởi ngoài Bảo Ninh 2, các dự án còn lại của công ty vẫn đang trong tình trạng dang dở.

“Miệng ăn núi lở”, việc khai thác một dự án trong nhiều năm liên tiếp mà không có các khoản thu khác gối đầu tất yếu sẽ đưa đến tình trạng đi xuống về kết quả kinh doanh. Giải trình của Nam Mê Kông cũng thừa nhận điều này khi nhấn mạnh “việc hoàn thành bàn giao dự án Bảo Ninh 2 ít hơn dẫn đến suy giảm lợi nhuận”.

Công ty thông tin việc bàn giao sẽ được đẩy mạnh trong quý I/2025. Điều này có nhiều hàm ý, hoặc là việc bàn giao trong năm 2024 thực sự có “trục trặc”, hoặc là Nam Mê Kông cố ý phân bổ nguồn thu qua năm 2025 – để tránh tình trạng “cháy” doanh thu trong bối cảnh các dự án khác chưa đóng góp được gì. Đây chính là phương châm mà người xưa đã dạy “Khéo ăn thì no, khéo co thì ấm”.

Tăng cường trả nợ

Trong một năm mà việc kinh doanh không có đột biến, Nam Mê Kông dường như đã tập trung vào việc xử lí các vấn đề tài chính. Không những không gọi thêm 1.000 tỷ đồng trái phiếu như đã xin phép đại hội đồng cổ đông, Nam Mê Kông còn tích cực trả nợ gốc vay.

Dòng tiền trả nợ gốc vay trong năm 2024 lên tới 348 tỷ đồng, tăng gấp 2,5 lần năm trước. Công ty cũng giảm mạnh việc thu từ đi vay, giảm 84% so với năm trước, xuống còn 48 tỷ đồng. Điều này khiến dư nợ vay tại ngày 31/12/2024 chỉ còn 117 tỷ đồng, giảm 72% so với đầu năm. Điều này góp phần khiến tổng nợ phải trả giảm 18% so với đầu năm, còn 1.649 tỷ đồng.

Đương nhiên trong câu chuyện giảm vay mượn này có yếu tố hỗ trợ là Nam Mê Kông đã nhận gần 560 tỷ đồng của Bất động sản Vina Invest – một động thái mà VietnamFinance từng phân tích kỹ trong bài "Dấu hỏi vụ Nam Mê Kông gọi vốn từ Vina Invest cho dự án Bảo Ninh 2”.

Dù cải thiện được vấn đề nguồn vốn, Nam Mê Kông vẫn phần nào khiến giới quan sát quan ngại về chất lượng tài sản khi tồn kho quá lớn, lên tới 1.995 tỷ đồng, tương đương 65,3% tổng tài sản. Các khoản phải thu năm qua cũng tăng khá mạnh, tăng 298%, lên 758 tỷ đồng, chiếm 24,8% tổng tài sản. Như vậy, có hơn 80% tài sản bị “chôn” ở các khoản phải thu và hàng tồn kho. Trong khi đó, tiền và tương đương tiền suy giảm tới 74% so với đầu năm, chỉ còn 82 tỷ đồng.

Tựu trung lại, có thể thấy với những gì đã và đang thể hiện, Nam Mê Kông đang đứng ở một khúc quanh có nhiều ngã rẽ. Công ty sẽ đi thế nào trong năm 2025 đang là điều được giới quan sát trông đợi, nhất là trong bối cảnh có phần “tranh tối, tranh sáng” như hiện nay. Nhưng sẽ là không dễ để Nam Mê Kông vươn tới cột mốc nghìn tỷ hay lợi nhuận trăm tỷ, trừ phi có điều đột biến.