'Nữ hoàng bất động sản' Mỹ tiết lộ hai quy tắc 'vàng' nắm chắc sinh lời khi đầu tư bất động sản

Barbara Corcoran là nữ triệu phú tự thân người Mỹ nổi tiếng trong chương trình Shark Tank. Bà nổi danh trên thương trường bởi hàng chục năm đầu tư thành công trong lĩnh vực bất động sản. Với những thành công lớn trong ngành bất động sản mà ít phụ nữ nào có thể làm được, bà được coi là "nữ hoàng" lĩnh vực này ở Mỹ.

Trong một chương trình podcast của Mỹ, Barbara Corcoran đã bật mí chìa khóa thành công trong đầu tư bất động sản. Trong đó có hai "quy tắc vàng" gồm tỷ lệ vốn tự có chiếm 20% và dùng dòng tiền cho thuê để trả lãi vay. Đây là phương pháp bà sử dụng để gây dựng nên sự nghiệp lừng lẫy của mình.

Vốn tự có chiếm 20%

"Vốn tự có chiếm 20% là nguyên tắc vàng của tôi", nữ doanh nhân 75 tuổi chia sẻ. Tỷ lệ này được bà đánh giá phù hợp sau nhiều lần đầu tư với tỷ lệ vốn khác nhau.

Bà nói, nếu vốn sẵn có chỉ 10% có thể khiến nhà đầu tư chịu áp lực tài chính lớn và dễ gặp rủi ro khi giá nhà ở hay lãi suất thế chấp liên tục tăng. Trong khi đó, tỷ lệ 20% vốn tự có sẽ giúp họ cân bằng được tài chính và kiếm được lợi nhuận nhanh hơn.

Mặc dù quy tắc vàng đó có hiệu quả với Barbara Corcoran, nhưng nhiều nhà đầu tư bất động sản khác tại Mỹ lại cảnh báo việc áp dụng máy móc một nguyên tắc không phải là cách làm khôn ngoan trước biến động liên tục của thị trường.

Alex Blackwood, giám đốc điều hành kiêm đồng sáng lập nền tảng đầu tư bất động sản Mogul Club cho rằng mỗi người cần tự xây dựng cho mình phương thức đầu tư độc lập. Ông lấy ví dụ một người có điểm tín dụng tốt, có khả năng kiếm được dòng tiền hàng tháng tốt thì có thể tăng đòn bẩy lên cao. Ngược lại với người có điểm tín dụng không tốt, mức lãi suất đi vay cao thì cần giảm tỷ lệ đòn bẩy xuống.

Nguyên tắc thứ hai của Corcoran là dùng dòng tiền cho thuê bất động sản để trả lãi vay. Bà nói, đầu tư một bất động sản có thể cho thuê sẽ giúp bù đắp khoản vốn đi vay hay trang trải cho các chi phí hàng tháng khác. Điều này sẽ đẩy nhanh quá trình hòa vốn đồng thời cho thấy tài sản đầu tư sẽ hoạt động tốt trong tương lai.

Việc có dòng tiền cho thuê cũng giảm rủi ro cho nhà đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính. Do đó người mua cần lưu ý chọn bất động sản có vị trí tốt để cho thuê hiệu quả hơn, mặc dù giá trị khoản đầu tư ban đầu có thể cao hơn tài sản vị trí khác.

Alex Blackwood cũng cho rằng việc hòa vốn trong năm thứ nhất giúp các nhà đầu tư bắt đầu thu được lợi nhuận trong năm thứ 2. Ông cho biết thêm, mặc dù các nhà đầu tư có thể gặp khó khăn trong ngắn hạn đối với khoản đầu tư dài hạn, nhưng lợi nhuận sẽ đến khi họ có thể tăng tiền thuê.

Ian Formigle, giám đốc đầu tư tại nền tảng đầu tư bất động sản thương mại CrowdStreet cho biết quy tắc hòa vốn liên quan trực tiếp nguyên tắc đòn bẩy nói trên. Việc vay tiền để mua bất động sản có thể tăng đáng kể lợi nhuận cho các nhà đầu tư, nhưng cũng làm tăng rủi ro.

Bằng cách tuân thủ nguyên tắc vàng của Corcoran và yêu cầu người thuê trang trải chi phí, bạn sẽ giảm thiểu rủi ro đòn bẩy này bằng cách tạo thu nhập hàng tháng. Những bất động sản có vị trí tốt sẽ giúp thu hút sự chú ý cũng như tạo ra dòng tiền tốt hơn dù giá trị đầu tư ban đầu có thể cao hơn. 

Tuy nhiên, nữ doanh nhân Barbara Corcoran lưu ý nhà đầu tư không nên kỳ vọng kiếm được lợi nhuận ngay trong 1-2 năm đầu sở hữu bất động sản, nhất là khi sử dụng đòn bẩy tài chính. Bà cho rằng đầu tư bất động sản thành công cần có thời gian. Trong chương trình podcast, bà cũng chia sẻ kinh nghiệm thực chiến của bản thân khi đầu tư một bất động sản trị giá một triệu USD, áp dụng tỷ lệ vốn tự có 20%. Sau đó bà đã phải mất hai thập kỷ mới bán được tài sản này với giá 3,2 triệu USD.

Theo bà, đầu tư bất động sản đòi hỏi sự kiên nhẫn nên cần tránh bán tháo hay rút vốn quá sớm. Người mua nên có nguồn thu nhập cố định từ công việc khác trong quá trình chờ tài sản tăng giá trị. Lời khuyên là hãy quên tài sản đó đi. Phần thưởng sẽ đến với nhà đầu tư kiên nhẫn trong thời gian dài.