Quy định nộp bổ sung tiền sử dụng đất: 'Đừng vắt thêm áo lên lưng con lừa'

Điều 50, Điều 51 Nghị định 103/2024 hướng dẫn điểm d, khoản 2, Điều 257 Luật Đất đai 2024 quy định: đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất… (gọi chung là có “quyết định trao quyền sử dụng đất”) trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực mà chưa có quyết định giá đất, thì người sử dụng đất phải nộp khoản bổ sung bằng 5,4%/năm trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho khoảng thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Quy định này đã gây ra những tranh cãi trái chiều về sự hợp lý và công bằng.

Tạp chí Đầu tư Tài chính – VietnamFinance đã có cuộc trao đổi với luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, về vấn đề này:

-Ông đánh giá thế nào về quy định thu khoản bổ sung trong Nghị định 103/2024?

Với quy định tại Điều 50, người “chưa hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất thì nay phải nộp số tiền sử dụng đất còn thiếu và nộp tiền chậm nộp” thì phải được hiểu rằng, nhà nước có thể thu khoản bổ sung, nhưng chỉ với trường hợp do lỗi chậm nộp của người sử dụng đất. Còn với trường hợp người sử dụng đất vì phải chờ đợi nhà nước mà nộp chậm thì không thể hồi tố. Đặc biệt là đối với trường hợp chưa triển khai được dự án, người sử dụng đất không được hưởng lợi. Ngược lại, họ còn là bên bị thiệt hại vì đất để không, dự án có sử dụng đất bị đình trệ, đánh mất cơ hội kinh doanh.

Lập luận cho rằng người sử dụng đất được lợi từ việc không phải trả lãi vay (trong trường hợp đi vay để đóng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) hay được lợi từ lãi tiền gửi (trong trường hợp có vốn tự có để đóng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) khi chậm đóng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thiếu thuyết phục. Đó thuần túy là góc nhìn của nhà nước (bên thu tiền) mà không xét tới góc nhìn của người sử dụng đất (bên nộp tiền). Nguyên tắc chung là bên nào có lỗi, bên đó phải chịu thiệt hại.

Cần phải thấy rõ rằng người sử dụng đất không cố ý chậm đóng tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất là quyền và trách nhiệm của cơ quan nhà nước. Người sử dụng đất không được tham gia vào công việc này. Vì vậy, nếu dự án chưa được xác định giá đất, chưa tính tiền sử dụng đất thì đó là lỗi của cơ quan nhà nước. Quy định bắt buộc người sử dụng đất phải nộp khoản bổ sung – có bản chất là một khoản phạt - cho lỗi không thuộc về họ là thiếu hợp lý, thiếu công bằng, là sự áp đặt không có cơ sở pháp lý.

Cần phải thấy rằng, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước không phải là doanh nghiệp để tối đa hóa lợi nhuận, mà chỉ là cơ quan điều phối, phân bổ, nhằm phát huy nguồn lực đất đai một cách hiệu quả nhất, tạo ra giá trị gia tăng, thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Xét trên nguyên lý đó, việc tăng thu từ chính tiền “bán” đất (bắt nộp khoản bổ sung) đồng nghĩa với việc giảm thu từ hiệu quả sử dụng đất (tạo ra lợi nhuận và giá trị gia tăng) là tác động xấu đến mục tiêu, động lực phát triển của nền kinh tế và vai trò thực sự của nhà nước. Đất nghìn đời chỉ là thứ tài nguyên “chết”, nó chỉ thật sự tạo ra giá trị khi được khai thác, sử dụng có hiệu quả. Đối với đất kinh doanh, dịch vụ thì hiệu quả với doanh nghiệp là lãi, còn hiệu quả với nhà nước là thu thuế. Tổng cộng nguồn thu chỉ có vậy, càng thu trước thì càng giảm thu sau và giảm hiệu quả chung, là khoản thu trước của tương lai.

Về các yếu tố kĩ thuật, mức thu 5,4%/năm cũng phải xét lại. Mức thu này bằng 50% khoản tiền chậm nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật về quản lý thuế. Mức thu rất cao này là khoản chi phí quá lớn cho doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp sử dụng nhiều đất và bị kéo dài thời gian định giá đất (nhiều năm, thậm chí hàng chục năm). Đặt trong bối cảnh doanh nghiệp vẫn đang khó khăn, phải gồng gánh rất nặng, việc tạo ra thêm một nghĩa vụ tài chính có thể khiến họ “quỵ ngã” - như câu chuyện dân gian vắt áo lên lưng con lừa đã chở quá nặng.

Việc này cũng không phù hợp với tinh thần Nghị quyết số 68 của Bộ Chính trị và số 168 của Quốc hội, về việc phát triển kinh tế tư nhân, trong đó có việc bỏ lệ phí môn bài, miễn thuế thu nhập cho doanh nghiệp nhỏ và vừa trong 3 năm đầu, giảm tiền thuê đất….

-Ông có thể phân tích rõ hơn về tác động của quy định thu khoản bổ sung tới doanh nghiệp và thị trường?

Với việc phải đóng khoản bổ sung, chủ đầu tư, doanh nghiệp, người mua nhà ở… sẽ phải chịu thêm khoản chi phí không nhỏ, thậm chí là rất lớn. Điều này rõ ràng tạo thêm gánh nặng cho người sử dụng đất. Thậm chí có nhiều trường hợp không có tiền để hoàn thành nghĩa vụ này. Hệ lụy là dự án lại khó khăn, chậm trễ trong việc xây dựng, khai thác, kinh doanh, tạo ra giá trị cho nền kinh tế.

Dự án không thể triển khai thì bài toán khan hiếm nguồn cung của thị trường bất động sản khó lòng được giải quyết. Tình trạng khan cung sẽ tạo ra áp lực duy trì giá bất động sản ở mức cao, làm suy yếu các nỗ lực giảm giá và ổn định thị trường bất động sản của nhà nước. Mặt khác, giá bất động sản có nguy cơ tiếp tục leo thang, bởi doanh nghiệp chủ đầu tư chắc chắn phải cộng toàn bộ chi phí vào giá thành sản phẩm và người dân là đối tượng phải gánh chịu tất cả. Trong bối cảnh giá nhà đã cao gấp 20 – 30 lần thu nhập bình quân của người dân, việc giá nhà tiếp tục lên cao sẽ khiến giấc mơ sở hữu nhà của người dân trở nên xa vời.

-Theo ông, quy định này nên sửa đổi như thế nào cho phù hợp?

Với những phân tích như trên, có thể thấy việc sửa đổi quy định của khoản thu bổ sung này là nên làm, nhất là trong bối cảnh Đảng, Chính phủ đang nỗ lực thúc đẩy sự phát triển của kinh tế tư nhân, phát động phong trào toàn dân làm giàu, tìm mọi giải pháp để nền kinh tế đạt mức tăng trưởng cao… Bỏ bớt một khoản thu đang là gánh nặng của doanh nghiệp mang ý nghĩa rất lớn trong giai đoạn này, đặc biệt là các khoản thu từ đất.

Sâu xa cần xem xét sửa lại quy định tại điểm c, khoản 2, Điều 257, Luật Đất đai 2024. Còn trước mắt, cần sửa đổi Điều 50, Nghị định 103/2024 theo đúng nguyên lý nhà nước không tận thu, phải chấp nhận chịu thiệt vì sự chậm trễ của mình và không đẩy khó cho doanh nghiệp. Đương nhiên việc đặc biệt quan trọng của nhà nước là thu thuế, nhưng là thu đúng, thu đủ, thu hợp lý. Nhà nước phải nuôi dưỡng nguồn thu, giảm gánh nặng chi phí cho doanh nghiệp, hỗ trợ doanh nghiệp vượt qua khó khăn, tạo điều kiện cho doanh nghiệp sử dụng đất làm ăn có hiệu quả cao để nộp thuế thu nhập, đóng góp tích cực cho tăng trưởng thực chất.

Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi này!