Phân khúc nào sẽ “hút” dòng tiền sau chung cư?

Chung cư tăng cao, dòng tiền rút lui?

Năm 2024, thị trường bất động sản chứng kiến sự gia tăng đột biến của giá chung cư, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM và Đà Nẵng. Mức tăng trung bình 15%-30%, thậm chí có những khu vực ghi nhận mức tăng lên tới 50% so với cùng kỳ năm trước.

Bộ Xây dựng mới đây cũng đã công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý IV/2024 và cả năm 2024. Giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn như TP Hà Nội, TPHCM và TP Đà Nẵng đã tăng cao hơn nhiều so với năm 2023.

Cụ thể, chung cư các phân khúc, phân khúc bình dân có giá dưới 45 triệu đồng/m2; phân khúc trung cấp có giá 45-70 triệu đồng/m2; phân khúc cao cấp có giá 70 triệu đồng đến trên 100 triệu đồng/m2; phân khúc siêu sang đã xuất hiện ở một vài dự án có giá xấp xỉ 200 triệu đồng/m2.

Trong năm 2024, theo khảo sát và tổng hợp báo cáo của một số tỉnh, thành phố lớn (Hà Nội, TPHCM), giá căn hộ chung cư tiếp tục tăng ở cả dự án mới và cũ. Tại TP Hà Nội, giá căn hộ chung cư tăng khoảng 40-50% so với năm 2023, cục bộ tại một số dự án, khu vực có mức giá tăng cao hơn.

Đánh giá về thị trường bất động sản Việt Nam năm 2024, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cao cấp CBRE chi nhánh Hà Nội, cho biết, phân khúc căn hộ chung cư là điểm sáng ấn tượng. Nghiên cứu của đơn vị này cho thấy tính tới quý IV/2024, giá bán căn hộ chung cư sơ cấp tại Hà Nội đạt 72 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm thuế VAT và kinh phí bảo trì).

Mức giá đó tăng tới 36% so với cùng kỳ năm ngoái và 12% so với quý trước, cũng là mức tăng cao nhất ghi nhận được trong vòng 8 năm trở lại đây tại thị trường chung cư Hà Nội. Trong khi đó, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại TPHCM đạt trung bình 76 triệu đồng/m2, tăng gần 24% theo năm.

Giá chung cư sơ cấp tăng mạnh cũng kéo theo làn sóng tăng giá chung cư thứ cấp. Số liệu cho thấy mặt bằng giá bán chung cư thứ cấp tại Hà Nội đạt mức 48 triệu đồng/m2, còn mức giá tại TPHCM là 49 triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, mức tăng giá bán thứ cấp duy trì đà tăng ổn định so với hồi đầu năm, tăng 5% theo quý. So với cùng kỳ năm ngoái, giá bán thứ cấp chung cư Hà Nội đã tăng hơn 26% theo năm. Mức tăng giá này được xem là cao nhất trong lịch sử ghi nhận được từ trước tới nay theo thông tin công bố của đơn vị trên.

Mặt khác, số liệu của đơn vị nghiên cứu cho thấy giá bán thứ cấp chung cư tại TPHCM tiếp tục đà tăng nhẹ, tăng trung bình 1% theo quý và tăng 7% theo năm. Tuyến metro số 1 bắt đầu vận hành thương mại từ cuối tháng 12/2024 cũng góp phần đẩy giá căn hộ các dự án nằm dọc tuyến.

Giá bán bình quân chung cư thứ cấp tại khu vực quận 2 (cũ) và quận 9 (cũ) của TP Thủ Đức, ghi nhận mức tăng 2-3% theo quý và tăng gần 15% theo năm.

Thấp tầng ven đô hút dòng tiền?

Trên các hội nhóm đầu tư, khi được hỏi về việc có nên bán căn hộ để đầu tư nhà đất kinh doanh vùng ven, nhiều bình luận ủng hộ bởi tỷ suất sinh lời của chung cư đã giảm. Cụ thể, nếu trước đây khi mua một căn chung cư 2 phòng ngủ có giá 2 - 3 tỷ đồng, cho thuê được 10 triệu đồng/tháng thì tỷ suất lợi nhuận lúc này khoảng 5,2%. Nhưng hiện nay để mua được 1 căn hộ 2 phòng ngủ phải bỏ ra chi phí vốn 4-5 tỷ, giá thuê được 10-15 triệu đồng, tỷ suất lợi nhuận chưa đạt 3%, thấp hơn lãi suất ngân hàng. Trong khi đó, một căn shophouse có thể cho tỷ suất cho thuê đạt 7-10%/năm tùy vị trí và phân khúc, chưa kể dư địa tăng giá dài hạn hơn, lại mang giá trị truyền đời, phù hợp với tâm lý ăn chắc mặc bền của người Việt.

Đó cũng là lý do dòng tiền khôn ngoan đang có xu hướng dịch chuyển từ loại hình chung cư nội đô ra loại hình thấp tầng ven đô để bắt đầu cuộc chơi mới.

So với các sản phẩm thấp tầng thuộc những dự án đô thị cao cấp với mức giá vài chục tỷ/căn, phân khúc thấp tầng giá tầm trung đang được giới đầu tư “ưa chuộng” nhờ mức giá dễ tiếp cận, thanh khoản tốt và cho tỷ suất lợi nhuận cao.

Giới chuyên gia cho rằng, các dự án thấp tầng có giá dưới 15 tỷ tại khu vực Thủ đô và các tỉnh lân cận đang thu hút lượng quan tâm lớn, tỷ lệ hấp thụ cao. Sự cải thiện cả về nguồn cung và giá bán đang hút các nhà đầu tư cá nhân đổ tiền vào phân khúc thấp tầng (liền kề, biệt thự).

Trước những thông tin thị trường bất động sản bắt đầu vào chu kỳ mới, chị Phương Trang (45 tuổi, ở Cầu Giấy) - một nhà đầu tư chuyên biệt thự, liền kề tại Hà Nội - rục rịch trở lại các điểm nóng.

Mới nhất, sau khi khai xuân, chị Trang liên hệ với môi giới để tìm hiểu một dự án nhà biệt thự, liền kề tại khu vực Dương Nội, Hà Đông. Căn liền kề có diện tích 103 m2, mặt tiền 5 m, nhà hai mặt thoáng được môi giới đưa ra mức giá 18 tỉ đồng.

Chia sẻ về phân khúc này, chuyên gia bất động sản Nguyễn Thế Điệp - Ủy viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho rằng, với bài toán lợi ích rõ ràng và vượt trội hơn, lợi thế đang nghiêng về các chủ đầu tư lớn, trong khi các chủ đầu tư vừa và nhỏ sẽ phải chật vật thu hút dòng tiền đầu tư.

Theo ông Điệp, biệt thự, liền kề vẫn là phân khúc được nhiều nhà đầu tư “cá mập” quan tâm và dư địa tăng trưởng của phân khúc này là hiện hữu.

Tuy nhiên, trong bối cảnh tại một số khu vực vùng ven đang xuất hiện những cơn sốt cục bộ, ông Điệp cảnh báo nhà đầu tư cần thận trọng, tìm hiểu kỹ trước khi xuống tiền.