Nhà đầu tư shophouse ‘ôm bom trên đỉnh’ vì lời hứa lợi nhuận 12%

Kỳ vọng một đằng, thực tế một nẻo

Tại khu đô thị mới Đại Kim (quận Hoàng Mai, Hà Nội), hàng loạt căn shophouse trên tuyến Nguyễn Cảnh Dị đang bị bỏ trống, treo biển “cho thuê giá rẻ”, “sang nhượng gấp” nhưng không mấy ai quan tâm. Tình trạng im lìm, cửa đóng then cài kéo dài từ nhiều tháng đến cả năm. Chủ nhà sốt ruột, khách thuê hững hờ.

Theo ghi nhận của VietnamFinance, khi mở bán, các căn shophouse tại đây được quảng bá với lợi nhuận cho thuê 8% - 12%/năm. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, giá thuê chỉ đạt khoảng 15 - 19 triệu đồng/tháng cho một căn trị giá 15 tỷ đồng - tương đương lợi suất chưa đến 1,5%/năm, thấp hơn nhiều so với kỳ vọng.

Ông Đường Mạnh Hà - nhà đầu tư cá nhân, chia sẻ: “Tôi mua căn shophouse gần 3 năm trước, dự tính cho thuê làm showroom hoặc quán cà phê nhưng hầu như không có khách, giá thuê thì thấp, lợi nhuận không đủ trả lãi vay, lại còn phải chịu thêm chi phí bảo trì, thuế”.

Không riêng gì Hà Nội, tại các thị trường vệ tinh như Hà Nam (cũ), nhiều nhà đầu tư cũng rơi vào cảnh “ôm lỗ”. Anh Trần Mạnh Trường, người sở hữu một căn shophouse đối diện bệnh viện Việt Đức cơ sở 2, chia sẻ đã chi hơn 10 tỷ đồng để mua một căn với hy vọng dòng người ra vào bệnh viện sẽ tạo nhu cầu thuê lớn. “Nhưng ba năm rồi không có khách, xung quanh vắng vẻ, không có dân cư, không ai dám mở hàng, coi như tiền bị chôn, trong khi vẫn phải trả ngân hàng đều đặn”.

Thực tế tại nhiều khu đô thị mới cho thấy nguyên nhân khiến cam kết thuê lại trở thành “bẫy lợi nhuận” xuất phát từ sự chênh lệch lớn giữa kỳ vọng của nhà đầu tư và khả năng khai thác thực tế.

Một số chủ đầu tư đưa ra mức cam kết 10% - 12%, thậm chí cao hơn, nhằm thu hút người mua giai đoạn đầu. Tuy nhiên, nhiều khu vực không có lưu lượng dân cư đủ lớn để duy trì hoạt động kinh doanh. Khi thời hạn cam kết kết thúc, nhà đầu tư rơi vào thế bị động, phải tự tìm khách thuê hoặc chấp nhận để trống.

Chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên phân tích: “Tỷ suất lợi nhuận thực tế tại nhiều dự án hiện chỉ còn 1% - 2%/năm, trong khi giá bán vẫn ở mức cao. Nhà đầu tư tin vào cam kết, bỏ qua các yếu tố then chốt như mật độ dân cư, hạ tầng đồng bộ hay khả năng khai thác lâu dài. Nhiều người đang ‘ôm bom trên đỉnh’, cắt lỗ vẫn không có người mua”.

Một nguyên nhân quan trọng khác là quy hoạch không đạt kỳ vọng. Nhiều dự án từng được quảng bá với các yếu tố hấp dẫn như phố đi bộ, trung tâm thương mại, cộng đồng cư dân sôi động. Nhưng khi bàn giao, hạ tầng chưa hoàn thiện, dân cư thưa thớt, hệ thống vận hành yếu kém, khiến hoạt động kinh doanh không thể triển khai.

Ngoài ra, sự bùng nổ của thương mại điện tử và các nền tảng bán hàng online cũng khiến nhu cầu thuê mặt bằng truyền thống giảm mạnh. Những vị trí không nằm ở trung tâm, không có quản lý chuyên nghiệp càng bị “gạt” khỏi lựa chọn của khách thuê.

Áp lực tài chính là rủi ro lớn khác. Khi mua shophouse với kỳ vọng sinh lời cao, nhiều nhà đầu tư đã sử dụng đòn bẩy tài chính mạnh. Nhưng trong bối cảnh lãi suất ngân hàng vẫn dao động 10% - 12%/năm, trong khi lợi nhuận cho thuê chỉ đạt 1% - 3%, chênh lệch âm kéo dài buộc nhà đầu tư phải bán cắt lỗ hoặc “ôm lỗ” dài hạn.

Rủi ro pháp lý và tâm lý thụ động

Không chỉ vỡ kỳ vọng lợi nhuận, nhiều nhà đầu tư còn đối mặt với rủi ro pháp lý trong hợp đồng cam kết thuê lại. Trao đổi với VietnamFinance, bà Phạm Thị Miền - Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam, nhận định: “Phần lớn hợp đồng cam kết thuê lại hiện nay chỉ mang tính dân sự giữa người mua và chủ đầu tư. Khi tranh chấp xảy ra, nhà đầu tư nhỏ lẻ thường ở thế yếu vì thiếu cơ chế bảo vệ rõ ràng”.

Theo bà Miền, vấn đề nằm ở chỗ nhiều người xuống tiền mà không đánh giá kỹ uy tín, năng lực vận hành của đơn vị cam kết. “Rủi ro lớn nhất là đơn vị không đủ khả năng vận hành hiệu quả để tạo ra dòng tiền chi trả lợi nhuận. Khi đó, toàn bộ gánh nặng rơi vào người mua. Việc kiện tụng kéo dài, tốn kém và hiệu quả rất hạn chế.”

Một yếu tố khác được chỉ ra là tâm lý “thụ động hưởng lợi” của nhiều nhà đầu tư. Bà Miền phân tích: “Họ có vốn nhàn rỗi, muốn vừa giữ tài sản, vừa có dòng tiền định kỳ. Nhưng vì không muốn tự vận hành, lại thiếu hiểu biết về thị trường, họ dễ tin vào những lời quảng cáo nghe có vẻ hợp lý mà không nhận diện được rủi ro đi kèm”.

Dưới góc nhìn của giới chuyên gia, bài học lớn nhất từ những thất bại liên quan đến cam kết thuê lại nằm ở việc kiểm soát kỳ vọng và đánh giá đúng bản chất sản phẩm đầu tư.

Bà Phạm Thị Miền nhấn mạnh yếu tố pháp lý cần được xem xét đầu tiên. “Từ giấy phép xây dựng, quy hoạch được duyệt, cho đến chứng nhận quyền sử dụng đất - tất cả đều cần minh bạch. Đây là lớp vỏ bọc pháp lý bảo vệ nhà đầu tư trước những rủi ro tiềm ẩn”.

Bên cạnh đó, nội dung hợp đồng cam kết thuê lại cần được rà soát kỹ, đặc biệt là các điều khoản xử lý vi phạm. “Nếu chủ đầu tư ngừng chi trả hoặc phá vỡ cam kết, hợp đồng phải có cơ chế thay thế, đền bù cụ thể, minh bạch. Không thể ký hợp đồng chỉ dựa trên lời hứa”, bà Miền nói.

Chuyên gia Lê Quốc Kiên cho rằng nhà đầu tư cần thay đổi tư duy từ “mua để lướt sóng” sang “mua để khai thác thực tế”. Ông phân tích: “Hiện nay, sinh lời ngắn hạn là rất khó. Shophouse chỉ phù hợp với người có dòng tiền mạnh, xác định giữ dài hạn và có chiến lược khai thác rõ ràng”.

Ông Kiên cũng lưu ý đến yếu tố vận hành. “Không thể xem nhẹ đơn vị thuê lại hoặc bên quản lý vận hành. Nếu họ không có năng lực, không có kế hoạch marketing bài bản hay hệ thống quản trị minh bạch, thì ngay cả vị trí đẹp cũng trở nên kém hiệu quả”.

Dù chưa có chế tài pháp lý riêng cho loại hình cam kết lợi nhuận, theo bà Miền, việc hoàn thiện hành lang pháp lý là yêu cầu cấp thiết. Nhà đầu tư nhỏ lẻ cần được bảo vệ trước những lời cam kết hấp dẫn nhưng không có căn cứ thực tiễn. Nếu tiếp tục buông lỏng, các vụ tranh chấp sẽ còn gia tăng.

Trong khi chờ chính sách theo kịp thực tế, giới chuyên gia đều thống nhất một quan điểm: nhà đầu tư phải là người đầu tiên tự bảo vệ mình. Không chạy theo lợi nhuận “trên giấy”, hiểu rõ dòng tiền thực tế, đánh giá đúng vị trí - pháp lý - năng lực khai thác sẽ là những nguyên tắc giúp giảm thiểu rủi ro trong một thị trường đầy biến động như hiện nay.