Học Singapore, Nhật Bản làm shophouse: Quy hoạch để không bỏ hoang

Shophouse Việt Nam: Ồn ào lúc bán, lặng lẽ khi vận hành

Không khó để bắt gặp những khu shophouse vắng bóng người qua lại tại Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng... Ở các dự án như Him Lam Vạn Phúc (Hà Đông), Nam An Khánh (Hoài Đức), dãy nhà phố trị giá 25 - 45 tỷ đồng/căn nằm phơi mưa nắng, kính vỡ, cỏ mọc um tùm. Một số được rao bán, cho thuê liên tục nhưng không ai hỏi. Giá cho thuê chỉ từ 15 - 30 triệu đồng/tháng, thậm chí thấp hơn giá thuê chung cư, khiến tỷ suất sinh lời rơi xuống dưới 2%/năm. Nhiều nhà đầu tư “ôm” hàng trăm mét vuông mặt tiền, giờ chỉ còn biết khóa cửa, đợi cơ hội thanh khoản.

Tại Đà Nẵng, dãy shophouse “đất vàng” ven sông Hàn như Marina Complex - từng được kỳ vọng là điểm đến du lịch thương mại đang xuống cấp. Cỏ dại mọc ngang đầu người, rác chất đống, không bóng người kinh doanh. Tại Hà Nam, dãy nhà phố đối diện bệnh viện Việt Đức cơ sở 2 cũng chịu cảnh tương tự: vị trí tưởng như “vàng” nhưng cả dãy vẫn không sáng đèn.

Trong khi đó, mô hình shophouse ở Singapore hay Nhật Bản vẫn đang hoạt động hiệu quả. Tại Singapore, shophouse không chỉ là sản phẩm bất động sản mà còn là di sản đô thị. Các tuyến phố như Chinatown, Little India, Geylang hay Joo Chiat tấp nập người thuê, khách du lịch và hoạt động kinh doanh. Dữ liệu từ Cushman & Wakefield cho thấy giá thuê shophouse tại các khu trung tâm đạt trung bình 29,9 SGD/foot²/tháng vào quý I/2025, với tỷ lệ lấp đầy vượt 90%. Giao dịch tuy giảm sau bê bối rửa tiền cuối năm 2023, nhưng nhà đầu tư vẫn săn tìm các vị trí đắc địa có dòng tiền ổn định.

Ở Nhật Bản, dù không phổ biến khái niệm “shophouse” như ở Việt Nam, nhưng mô hình cửa hàng bán lẻ tích hợp nhà ở đã có từ hàng thập kỷ. Các dãy phố như Ginza, Shibuya (Tokyo) hay Dotonbori (Osaka) nổi tiếng với những cửa hiệu nhỏ xen giữa khu dân cư, hoạt động nhộn nhịp cả ngày lẫn đêm. Theo Trading Economics, doanh số bán lẻ Nhật Bản trong tháng 4/2025 tăng 3,3% so với cùng kỳ, phần lớn đến từ các khu bán lẻ nội đô chứ không phải trung tâm thương mại.

Dù bức tranh chung còn nhiều gam xám, vẫn có những điểm sáng cho thấy shophouse hoàn toàn có thể sống khỏe nếu được quy hoạch đồng bộ và gắn với nhu cầu thực tế. Tại Hà Nội, khu phố thương mại Times City (quận Hai Bà Trưng) là một ví dụ điển hình. Với mật độ cư dân cao, kết nối giao thông thuận tiện và hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh - từ trường học, bệnh viện đến trung tâm thương mại, các dãy nhà phố tại đây thu hút đông đảo thương hiệu ăn uống, hiệu thuốc, siêu thị, showroom nội thất. Tỷ lệ lấp đầy cao, hoạt động kinh doanh sôi động nhờ dòng khách nội khu và khu vực lân cận ổn định.

Một ví dụ khác là khu shophouse quanh hồ điều hòa Vinhomes Gardenia (Nam Từ Liêm), nơi quy hoạch bài bản, cư dân đã về ở đông đúc, giúp các cửa hàng hoạt động hiệu quả và tạo nên điểm đến dịch vụ - thương mại sôi động. Những mô hình này cho thấy, nếu làm đúng từ đầu, shophouse vẫn có thể phát huy giá trị như kỳ vọng ban đầu.

Vỡ mộng vì copy hình thức, bỏ quên quy hoạch

Lý do khiến shophouse Việt Nam “chết yểu” trong khi ở các nước vẫn sống tốt không nằm ở mô hình, mà ở cách làm. Trao đổi với VietnamFinance, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó chủ tịch Câu lạc bộ bất động sản Hà Nội, nhận định: “Cái gì cũng có tính thời đại. Trước đây, nhà mặt phố từng rất được ưa chuộng, nhưng giờ xu hướng tiêu dùng đã thay đổi. Người dân thích vào trung tâm thương mại, siêu thị lớn - nơi tích hợp ăn uống, mua sắm, giải trí hơn là ghé từng cửa hàng nhỏ lẻ”.

Ông Điệp nhấn mạnh sai lầm lớn nhất là copy hình thức mà không copy được “linh hồn”. Nhiều dự án tại Việt Nam chỉ dừng ở việc xây dãy nhà mặt tiền rồi gắn mác “shophouse”, nhưng lại thiếu mọi yếu tố để hoạt động thương mại: mật độ dân cư thấp, không gian công cộng ít, giao thông bất tiện, thiếu bãi đỗ xe, không có điểm dừng chân.

Không những vậy, việc vận hành các khu phố thương mại lại phó mặc cho nhà đầu tư cá nhân, thiếu bàn tay chuyên nghiệp dẫn dắt như ở nước ngoài. Trong khi tại Singapore, Nhật Bản hay thậm chí Thái Lan, mỗi dãy phố đều được quy hoạch đi kèm chiến lược phát triển ngành hàng, chính sách hỗ trợ khởi nghiệp, tổ chức sự kiện định kỳ để kích cầu.

“Ở nước ngoài, một cửa hàng ăn uống nhỏ cũng được vận hành bài bản. Ông chủ tự huấn luyện nhân viên về thái độ phục vụ, cách xử lý tình huống. Mỗi sản phẩm, mỗi góc trưng bày đều tính toán kỹ để hút khách. Đó là văn hóa kinh doanh cần học”, ông Điệp nói.

Bên cạnh đó, ông cho rằng Việt Nam có đầy đủ điều kiện để làm tốt nếu thay đổi tư duy quy hoạch và đầu tư. “Chúng ta không nghèo như người ta tưởng. Vấn đề là đất đai không được khai thác đúng tiềm năng. Điều phải làm là quy hoạch theo nhu cầu sống thực, theo dòng người, dòng tiền, chứ không phải theo kỳ vọng một chiều”, ông nhận định.

Về giải pháp, các chuyên gia đồng tình rằng cần thay đổi đồng bộ từ quy hoạch đến vận hành. Thứ nhất, shophouse chỉ nên phát triển ở khu vực đã có mật độ dân cư ổn định, hoặc có hạ tầng giao thông và du lịch phát triển, không nên phát triển ồ ạt theo phong trào ở những nơi dân chưa về ở.

Thứ hai, shophouse nên có đơn vị quản lý thương mại chuyên nghiệp tham gia từ đầu, giúp xác định ngành hàng phù hợp, tổ chức hoạt động kinh doanh đồng bộ thay vì để từng chủ tự xoay xở.

Thứ ba, chính sách cần hỗ trợ sản xuất hàng thiết yếu để thúc đẩy tiêu dùng nội địa - yếu tố nền tảng giúp shophouse có dòng khách thường xuyên. “Gạo, sữa, nước mắm... không phải là sản phẩm xuất khẩu siêu lợi nhuận, nhưng lại giữ chân người mua. Nhà nước nên có chính sách trợ giá cho các mặt hàng này như Đức đang làm với nông sản”, ông Điệp nêu quan điểm.

Cuối cùng, ông nhấn mạnh, nếu muốn thị trường bất động sản thương mại sống khỏe, cần xây dựng một hệ sinh thái kinh doanh toàn diện: từ quy hoạch hợp lý, vận hành chuyên nghiệp đến chính sách tài chính linh hoạt. Khi lòng tin tăng, thanh khoản cải thiện, phố sẽ không còn “chết”.