Sôi động thị trường nhà đất không có “sổ đỏ”

Theo Điều 138 Luật Đất đai 2024, gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, không thuộc trường hợp có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 1-7-2014, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất. Trước khi quy định này có hiệu lực, quy định chỉ cấp “sổ đỏ” cho các thửa đất không có giấy tờ trước tháng 7-2004. Nắm bắt thông tin mới này nên nhiều người đã săn lùng mua nhà đất không có “sổ đỏ” để được giá rẻ hơn so với thực tế.

Theo lời của một môi giới bất động sản, sau khi Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua, nhu cầu tìm mua, giao dịch nhà đất không có "sổ đỏ" tăng cao. Gần đây, nhiều giao dịch đã thành công sau khi người mua kiểm tra chắc chắn nhà ở không rơi vào quy hoạch, đất có nguồn gốc lâu năm.

Có nhiều người nghe theo trào lưu, không kiểm tra kỹ mà đặt tiền mua luôn. Họ biết việc mua nhà đất không có “sổ đỏ” chỉ thực hiện qua giấy viết tay nhưng vì giá rẻ, thậm chí bằng 1/2 nhà có sổ nên quyết định tiến hành giao dịch, bất chấp rủi ro.

Việc mua đất không có sổ đỏ có thể đối diện một số rủi ro.

Đầu tiên nhà đầu tư sẽ khó xác minh nguồn gốc của đất và thông tin về thửa đất. Sổ đỏ cung cấp thông tin chi tiết về quyền sở hữu, quyền sử dụng và quyền tài sản gắn liền với đất. Thiếu sổ đỏ, người mua không thể biết rõ về tình trạng quy hoạch, có tranh chấp hay bị lấn chiếm đất không.

Khi mua đất không có sổ đỏ, người mua sẽ bị hạn chế các quyền cơ bản của người sử dụng đất. Điều này đồng nghĩa với việc người mua không thể thực hiện các hoạt động quan trọng như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, chuyển đổi mục đích sử dụng đất và cho thuê. Việc mua đất không có sổ đỏ dẫn đến việc người mua không có đầy đủ quyền tự do sử dụng và giao dịch đất.

Mua đất không có sổ đỏ rất dễ xảy ra tranh chấp. Trường hợp này xảy ra thường xuyên trong thực tế, vì khi không có sổ đỏ, không có bằng chứng pháp lý xác định người nào có quyền sử dụng đất. Điều này có thể dẫn đến tình trạng mua bán đất chồng chéo và mâu thuẫn về quyền sở hữu.

Mua đất không có sổ đỏ, người mua không thể thế chấp tài sản để vay tiền từ ngân hàng. Vì để thế chấp, người vay phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với tài sản đó. Quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 chỉ cho phép thế chấp khi có sổ đỏ. Bên cạnh đó, nếu mua đất không có sổ đỏ và muốn xây dựng nhà trên đất đó, sẽ gặp khó khăn trong việc xin cấp phép xây dựng.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, Luật Đất đai 2024 chỉ giải quyết những tồn tại về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với các thửa đất sử dụng trước ngày 1/7/2014. Nếu người dân không tìm hiểu mà mua đất sử dụng sau năm 2014 thì không được quyền làm “sổ đỏ”. Khi quyết định mua đất dạng này, phải bảo đảm đủ 3 điều kiện. Thứ nhất là thửa đất ổn định trước năm 2014. Thứ hai là đất phù hợp với quy hoạch đất ở. Thứ ba là không có tranh chấp và đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất ở. Người mua đất phải hiểu biết về thửa đất đó, nếu không hiểu thì gặp rủi ro lớn là không tránh khỏi.