Nguồn cung bùng nổ, giá căn hộ Hà Nội vẫn tăng: Vì sao?

Giá căn hộ vẫn tăng bất chấp nguồn cung tăng gấp đôi

Theo khảo sát từ một số sàn phân phối, các dự án đang mở bán hiện nay trải rộng từ khu vực trung tâm đến vành đai 3, 4 có mức giá dao động từ 60 triệu đồng/m2 đến hơn 300 triệu đồng/m2.

Nhiều dự án cao cấp mới được giới thiệu ra thị trường có mức giá chào bán nổi bật như: Noble Crystal Tây Hồ (188–330 triệu đồng/m2), Sun Feliza Cầu Giấy (~180 triệu đồng/m2), The Nelson Private Residence – Ba Đình (135–170 triệu đồng/m2), hay The Matrix Premium – Mễ Trì (130–150 triệu đồng/m2).

Ngay cả những khu vực xa hơn như Đông Anh hay Gia Lâm, mức giá cũng dao động 65–120 triệu đồng/m2, cho thấy biên độ tăng giá đã lan rộng ra toàn thành phố.

Báo cáo thị trường bất động sản của Savills cho biết, trong quý II/2025, Hà Nội ghi nhận 8.000 căn hộ mới được mở bán. Xét 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt khoảng 14.900 căn, cao hơn 121% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tuy vậy, giá sơ cấp trung bình vẫn neo ở mức cao, 91 triệu đồng/m2, tăng 40% theo năm. Trong quý II/2025, chiếm tỷ trọng lớn nhất ở mức 67% vẫn là các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng, thị trường tiếp tục vắng bóng nguồn cung sơ cấp căn hộ giá dưới 2 tỷ đồng.

Về lượng giao dịch, trong quý II/2025, Savills ghi nhận khoảng 5.200 căn. So với quý trước, con số này ghi nhận mức giảm so với quý liền trước đó nhưng tăng nhẹ theo năm. Tính trung bình trong 6 tháng đầu năm 2025, tổng số căn hộ bán được đạt khoảng 13.100 căn, tăng 26% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó 99% là giao dịch căn hộ hạng A và B.

Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Dịch vụ Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, sở dĩ giá bán sơ cấp trung bình trong quý vừa qua tiếp tục tăng dù nguồn cung dồi dào là bởi các dự án được tung ra thị trường đều là những dự án có vị trí tốt và định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp. Hơn nữa, trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, chi phí phát triển cao, nhiều chủ đầu tư lựa chọn tối ưu giá trị thương mại.

Thị trường ghi nhận sức mua ổn định, thanh khoản cải thiện so với cùng kỳ năm trước, cho thấy chưa có áp lực giảm giá. Ngoài ra, tâm lý kỳ vọng vào khả năng gia tăng giá trị trong tương lai nhờ sự cải thiện hạ tầng và tốc độ đô thị hóa cũng khiến nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận mức giá hiện tại. Việc nguồn cung mới tập trung nhiều ở phân khúc hạng B, trong khi thị trường thứ cấp vẫn giữ giá và chưa xuất hiện làn sóng giảm sâu, càng góp phần củng cố mặt bằng giá cao trên toàn thị trường.

Nhà đầu tư chiếm tỷ lệ chính

Về cơ cấu người mua trên thị trường, bà Hằng cho biết trong quý vừa qua, nhóm người mua để ở thật vẫn hiện diện, song tỷ trọng các nhà đầu tư tiếp tục chiếm ưu thế.

"Mặt bằng giá căn hộ hiện nay ở ngưỡng cao, khiến nhu cầu ở thực có phần thu hẹp. Đối với các dự án mới mở bán, vẫn còn khoảng cách nhất định trong việc tiếp cận trung tâm hoặc các khu vực đông dân cư nên người mua chủ yếu đặt kỳ vọng vào tiềm năng gia tăng giá trị trong tương lai. Một phần trong số đó cũng mua để sử dụng, hướng đến thời điểm bàn giao sản phẩm, với sự linh hoạt trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng tùy theo biến động thị trường. Tâm lý đón đầu này khiến nhà đầu tư trở thành lực lượng chủ đạo trong tổng giao dịch", bà Hằng phân tích.

Đồng thời, cũng có một tỷ lệ nhất định là mua để sử dụng, đón đầu giai đoạn hoàn thiện của dự án và khi sản phẩm được hình thành trong tương lai, họ có thể linh hoạt chuyển đổi mục đích, phục vụ cho việc đầu tư hoặc sử dụng tùy theo diễn biến thị trường trong thời gian sắp tới.

Theo quan sát của Savills, nhà đầu tư hiện vẫn duy trì kỳ vọng khá tích cực, đặc biệt tại những vị trí đắc địa, có khả năng khai thác hạ tầng hiện hữu hoặc hạ tầng dự kiến triển khai. Đây chính là những yếu tố tiếp tục nâng đỡ mặt bằng giá tại các dự án có lợi thế, đồng thời gia tăng giá trị đầu tư theo thời gian.

Tuy nhiên, bà Hằng cũng lưu ý rằng kỳ vọng lợi nhuận trong giai đoạn hiện tại cần được cân nhắc kỹ lưỡng. Với những dự án có nguồn cung lớn và giá bán đã ở mức cao, khả năng đạt được mức lợi nhuận kỳ vọng là không dễ, nhất là trong bối cảnh thanh khoản có thể gặp thách thức nếu nhà đầu tư cần thoái vốn nhanh hoặc chuyển hướng sang phân khúc khác. Mặc dù vậy, nếu xác định đầu tư dài hạn, đặc biệt tại các khu vực có tốc độ đô thị hóa mạnh và vị trí còn dư địa phát triển, thì cơ hội vẫn rộng mở.

Về triển vọng nguồn cung, tính đến cuối năm nay, dự kiến thị trường sẽ có khoảng 11.500 căn hộ được chào bán. Tuy nhiên, phân khúc hạng A và B vẫn chiếm tỷ trọng chính, nên sự đa dạng hoá trong sản phẩm vẫn chưa diễn ra.

Tuy nhiên, từ năm 2026 trở đi, khi các dự án đang trong diện thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, nguồn cung mới dự kiến sẽ tăng mạnh. Giai đoạn 2026–2027, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận 46.600 căn hộ từ 43 dự án, trong đó phần lớn không nằm tại các vị trí trung tâm. Điều này có thể dẫn tới xu hướng điều chỉnh mặt bằng giá chung theo hướng giảm nhẹ. Tuy vậy, bà Hằng cho biết cần lưu ý rằng các dự án nằm trong khu vực cõ quỹ đất hạn chế, nhu cầu cao và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín nhiều khả năng vẫn giữ giá hoặc tiếp tục tăng.

Khảo sát của Savills cho thấy đến năm 2050, khoảng 68% dân số thế giới sẽ sống tại các thành phố lớn. Nhu cầu về nhà ở tại các đô thị sẽ tiếp tục tăng cao, trong khi quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm. Trong bối cảnh đó, những nhà đầu tư có trường vốn và tầm nhìn dài hạn hoàn toàn có thể coi bất động sản nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội là cơ hội đầu tư bền vững trong dài hạn.