Thị trường căn hộ TP. HCM: 'Cửa' nào cho nhà đầu tư trung và dài hạn?

Khan nguồn cung, hiếm nhà giá rẻ

Tại TP. HCM, căn hộ dưới 35 triệu đồng/m2 gần như đã mất tích, còn căn hộ 40 triệu đồng/m2 cũng rất hiếm. Thông tin này do các chuyên gia công bố tại Toạ đàm về thị trường bất động sản vừa tổ chức đầu tháng 7/2022 tại TP. HCM. Ở phân khúc căn hộ, 6 tháng đầu năm, TP. HCM có 38 dự án mở bán mới với khoảng 16.800 căn, tăng 96% so với cùng kỳ năm ngoái.

Theo DKRA Việt Nam, giá bình quân căn hộ trên thị trường sơ cấp tại TP. HCM tính tới cuối quý II đã tăng 8-15% so với giai đoạn khoảng 3- 5 tháng trước đó. Giá bán thứ cấp cũng tăng phổ biến ở mức 3-5% so với quý II năm 2021, tập trung ở những dự án đã bàn giao, hạ tầng giao thông kết nối thuận tiện. 

Theo số liệu thống kê của CBRE Việt Nam, nguồn cung căn hộ mới ở TP. HCM đạt 15.528 căn. Trong đó, phân khúc cao cấp chiếm ưu thế với 93%, phân khúc trung cấp chỉ ghi nhận duy nhất một đợt mở bán mới, phân khúc bình dân gần như không có nguồn cung mới kể từ quý I/2019.

Thực tế tại TP. HCM đang cho thấy, dù đà phục hồi xuất hiện ở hầu hết các phân khúc chủ chốt trên thị trường, nhưng vẫn tồn tại không ít khó khăn và thách thức đến từ nhiều yếu tố như lạm phát, sự bất ổn chính trị ở các quốc gia lớn trên thế giới, khan hiếm nguồn cung mới, vấn đề siết tín dụng bất động sản,… Một số khu vực tăng giá mạnh đến từ sự khan hiếm nguồn cung mới do hoạt động thanh tra, kiểm tra hàng loạt các dự án và quy trình, thủ tục pháp lý, cấp phép dự án kéo dài.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá bất động sản thời gian qua còn chịu ảnh hưởng bởi tình trạng đói vốn của doanh nghiệp. Chuyên gia từ VARS dự báo, xu hướng tăng giá sẽ còn tiếp diễn thời gian tới khi những bất cập trong kênh huy động trái phiếu cũng như tín dụng chưa được tháo gỡ. Giá bất động sản nhà ở sẽ tăng bình quân khoảng 10% trong nửa cuối năm.

Nguồn cung thấp, giá bán cao, thanh khoản chậm

Theo Viện nghiên cứu Dat Xanh Services, trong các tháng cuối năm, tại TP. HCM nguồn căn hộ dự kiến giảm so với 6 tháng đầu năm. Giá bán dự kiến tăng trưởng từ 5% - 10%/năm trong thời gian tới. Thị trường có nguồn cung thấp, giá bán cao nên thanh khoản đang hạn chế.

Theo bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam, trong 6 tháng cuối năm 2022, thị trường vẫn có khoảng 10.000 căn hộ mở bán. Trong đó, phân khúc căn hộ vẫn tập trung ở các khu vực như TP. Thủ Đức và khu Nam. Đây là những khu vực kề trung tâm với quỹ đất hiện hữu. Ngoài ra, các khu vực lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, Long An sẽ tiếp tục được hưởng lợi trong thời gian tới do nguồn cung tại TP. HCM hạn chế.

DKRA Việt Nam dự báo nửa cuối năm 2022, ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tại TP. HCM có thể sụt giảm, đạt khoảng 70% nguồn cung 6 tháng đầu năm 2022 (9.000 - 11.000 căn); Bình Dương duy trì ở mức khoảng 3.000 - 4.000 căn; Long An khoảng 300 căn; các tỉnh thành khác khan hiếm nguồn cung mới.

Sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường có thể tiếp tục bị ảnh hưởng nếu động thái siết tín dụng bất động sản của các ngân hàng chưa có hướng tháo gỡ kịp thời.

Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo và dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường. Dưới áp lực chi phí, đặc biệt là chi phí nguyên vật liệu, mặt bằng giá bán sơ cấp có thể sẽ tăng trong khi giá bán thứ cấp không có nhiều biến động.

Theo các chuyên gia bất động sản, trong quý II/2022, một số phân khúc bất động sản có biểu hiện chậm lại, nổi bật như phân khúc căn hộ; các giao dịch hạn chế hơn; doanh nghiệp khó khăn trong việc triển khai dự án vì khát vốn, thậm chí là “ở ẩn”; nhà đầu tư đến người có nhu cầu thực rất hoang mang trong việc xuống tiền.

Theo chuyên gia của Batdongsan.com.vn, một trong những khó khăn lớn nhất đối với các doanh nghiệp địa ốc thời điểm hiện tại là nguồn vốn. Dòng vốn chảy vào lĩnh vực bất động sản từ đầu năm 2022 tới nay rất hạn chế, khi cả tín dụng ngân hàng lẫn hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp đều bị kiểm soát gắt gao. Không chỉ gặp khó từ 2 nguồn vốn chính mà cả kênh huy động từ người mua nhà và các quỹ đầu tư cũng gặp khó khăn.

Tính thanh khoản trên thị trường đang bị ảnh hưởng mạnh. Theo chuyên gia từ Colliers Việt Nam, một trong nguyên nhân chính khiến thị trường bất động sản bị chững lại thời gian qua là do thu nhập của người dân đã bị ảnh hưởng nhiều bởi dịch Covid-19. Không những thế, thị trường nhà chung cư đã mất đi một lượng khách lớn do giá nhà chung cư đang tăng quá cao so với thu nhập của người dân.

Dòng vốn vào bất động sản chính là yếu tố "sống còn" của thị trường trong thời gian tới. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA), nguồn vốn tín dụng đối với nền kinh tế và thị trường bất động sản là "mạch máu lưu thông, là bình oxy, dưỡng khí". Nếu không tiếp cận được nguồn vốn, doanh nghiệp có nguy cơ ngộp thở.