Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng: Lấy lại lòng tin từ nhà đầu tư, khi nào mới có thể “hồi sinh”?

Niềm tin chưa trở lại?

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài do ảnh hưởng của đại dịch COVID-19 và những bất ổn trong pháp lý, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam vẫn đang chật vật trong hành trình khôi phục niềm tin từ giới đầu tư. Dù có một vài tín hiệu tích cực trong nửa cuối năm 2024, nhưng bước sang năm 2025, phân khúc này vẫn chưa đạt được kỳ vọng hồi phục mạnh mẽ như giai đoạn tiền dịch.

Theo báo cáo mới nhất của DKRA Group, tính đến hết tháng 5/2025, lượng giao dịch condotel và biệt thự nghỉ dưỡng tại các thị trường trọng điểm như Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu... chỉ đạt khoảng 38% so với cùng kỳ năm 2019 – thời điểm được xem là đỉnh cao của phân khúc này. Riêng với dòng sản phẩm condotel, nguồn cung mới ra thị trường trong quý I/2025 giảm tới 60% so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy sự thận trọng rõ rệt từ phía các chủ đầu tư. Điều này phản ánh thực tế rằng không chỉ nhà đầu tư cá nhân thiếu tự tin, mà ngay cả các doanh nghiệp phát triển dự án cũng đang dè dặt với phân khúc này.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển phân tích: “Bất động sản nghỉ dưỡng là lĩnh vực phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố du lịch và pháp lý. Dù ngành du lịch đã phục hồi đáng kể, nhưng sự thiếu rõ ràng trong pháp lý – đặc biệt liên quan đến quyền sở hữu condotel – tiếp tục là rào cản lớn khiến nhà đầu tư e dè”. Cũng theo ông Hiển, trong vài năm qua, nhiều nhà đầu tư đã bị "mắc kẹt" với các dự án cam kết lợi nhuận không thực hiện đúng lời hứa, dẫn đến tâm lý mất niềm tin.

Ngoài ra, TS. Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam – nhấn mạnh: “Để lấy lại niềm tin, yếu tố quan trọng nhất là minh bạch trong vận hành và đảm bảo quyền lợi thực tế cho nhà đầu tư. Không thể kỳ vọng thị trường phục hồi khi các vấn đề cốt lõi chưa được giải quyết triệt để”. Theo ông Khương, việc các địa phương như Khánh Hòa, Quảng Nam, Bình Thuận đang chủ động rà soát pháp lý và điều chỉnh quy hoạch cho các dự án du lịch là tín hiệu tích cực, nhưng cần thời gian để các chính sách thực sự phát huy hiệu quả.

Một lý do khác khiến thị trường này chưa thể sôi động trở lại là mức giá vẫn còn cao trong khi hiệu suất khai thác chưa tương xứng. Nhiều dự án biệt thự biển vẫn chào bán ở mức trên 20 tỷ đồng/căn nhưng chưa có phương án khai thác đủ hấp dẫn để đảm bảo dòng tiền ổn định cho nhà đầu tư cá nhân. Điều này càng khiến dòng tiền có xu hướng dịch chuyển sang các kênh an toàn hơn như đất nền pháp lý rõ ràng hoặc bất động sản công nghiệp.

Khi nào sẽ phục hồi?

Theo các chuyên gia, việc lấy lại lòng tin từ nhà đầu tư và khách hàng sau một giai đoạn dài thị trường “đổ vỡ” cam kết lợi nhuận là bài toán không dễ có lời giải. Từ sau giai đoạn 2019 đến nay, hàng loạt dự án condotel rơi vào tình trạng không thực hiện đúng cam kết lợi nhuận, cùng với những lùm xùm pháp lý về quyền sở hữu, khiến nhiều nhà đầu tư lâm cảnh “dở khóc dở cười”.

Sau thời gian dài đóng băng vì ảnh hưởng của đại dịch và những bất ổn về pháp lý, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam vẫn đang loay hoay tìm đường phục hồi. Dù ghi nhận một số tín hiệu tích cực trong năm 2024, nhưng đến nửa đầu năm 2025, giới chuyên gia cho rằng sự hồi phục thực sự vẫn còn ở phía trước và sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố cốt lõi chưa được giải quyết triệt để.

TS Sử Ngọc Khương nhận định: “Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng chỉ có thể phục hồi khi ba yếu tố cốt lõi được giải quyết: pháp lý rõ ràng, dòng khách du lịch quốc tế phục hồi bền vững, và các mô hình kinh doanh được tái cấu trúc theo hướng thực tế, minh bạch hơn”. Ông nhấn mạnh rằng hiện nay, rào cản lớn nhất vẫn nằm ở khung pháp lý chưa hoàn thiện cho loại hình condotel và biệt thự nghỉ dưỡng – trong đó chưa có hướng dẫn rõ ràng về quyền sở hữu, sử dụng đất và thời hạn sở hữu. Điều này khiến nhà đầu tư lo ngại, đặc biệt là sau những vụ tranh chấp lợi nhuận hoặc phá sản của các dự án cam kết lợi nhuận trước đây.

Về yếu tố du lịch – “nguồn sống” của bất động sản nghỉ dưỡng – Tổng cục Du lịch Việt Nam cho biết trong 5 tháng đầu năm 2025, lượng khách quốc tế đến Việt Nam đạt khoảng 7,1 triệu lượt, tăng 20% so với cùng kỳ 2024, nhưng vẫn thấp hơn 15% so với mức năm 2019. Điều này đồng nghĩa với việc công suất phòng, tần suất khai thác cũng như nhu cầu đầu tư chưa thể trở lại mức “đỉnh vàng” như giai đoạn trước dịch. Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng: “Nhà đầu tư hiện nay rất thực tế. Họ không chỉ nhìn vào tiềm năng mà còn đòi hỏi sự chắc chắn về quyền sở hữu và khả năng sinh lời thực tế, điều mà nhiều dự án nghỉ dưỡng chưa đảm bảo được”.

Từ góc nhìn tổng thể, các chuyên gia nhận định nếu các cơ quan quản lý hoàn thiện khung pháp lý cho condotel và bất động sản nghỉ dưỡng trong năm 2025, kết hợp với đà phục hồi ổn định của ngành du lịch và sự thay đổi từ chính các chủ đầu tư (hướng đến chia sẻ rủi ro, tăng minh bạch), thì thị trường có thể bước vào chu kỳ hồi phục rõ ràng hơn từ cuối năm 2026 hoặc đầu 2027. Tuy nhiên, đây sẽ là một quá trình hồi phục chậm, chọn lọc và đòi hỏi sự kiên nhẫn từ các nhà đầu tư.