Tranh chấp tòa nhà Victory Tower nguy cơ kéo dài không có hồi kết

“Chủ nhà” bị biến thành… khách hàng

Phản ánh đến Tạp chí Tài chính Doanh nghiệp, đại diện Công ty CP Victory Capital (VCG) cho biết, tiền thân trước đây là Công ty CP Đầu tư hạ tầng và đô thị Dầu Khí (Petroland) từng thuộc Tập đoàn Dầu khí Việt Nam. Năm 2021, Petroland thay đổi cơ cấu cổ đông và chính thức đổi tên thành VCG từ tháng 2/2022. Đây là chủ đầu tư tòa nhà Victory Tower tọa lạc ngay mặt tiền con đường Tân Trào ở vị trí trung tâm của Quận 7, TP.HCM.

Tòa nhà Victory Tower (tên cũ Petroland Tower) có quy mô 30 tầng gồm shop house (tầng 1-2), văn phòng cho thuê (tầng 3-23) và những căn hộ cao cấp (tầng 24-30). Thời điểm tòa nhà này được đưa vào vận hành năm 2012, đây là một trong những tổ hợp văn phòng và căn hộ chung cư cao nhất khu Nam Sài Gòn.

Ngày 20/2/2017, ông Bùi Minh Chính đại diện pháp luật của Petroland (nay là VCG) ký hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành tòa nhà số 03/2017/CCDVQLVH-SK (gọi tắt HĐ 03) với Công ty Cổ phần Đầu tư Dịch vụ Sao Kim (Công ty Sao Kim). Theo đó, Công ty VCG thuê Công ty Sao Kim thực hiện công tác quản lý vận hành Tòa nhà Victory Tower trong thời hạn 6 năm (72 tháng), tính từ ngày 20/2/2017 đến ngày 20/2/2023.

Dù Công ty Sao Kim chỉ là đơn vị được “thuê quản lý vận hành” nhưng HĐ 03 lại có những “điều khoản kỳ lạ” khi có toàn quyền thực hiện việc khai thác, sử dụng, kinh doanh, hưởng toàn bộ lợi nhuận; đàm phán, thương lượng, thỏa thuận, ký kết đồng với khách hàng; được thu, nhận, hưởng, sử dụng toàn bộ khoản phí dịch vụ khai thác… Công ty Sao Kim cũng được quyền trực tiếp thu, nhận toàn bộ khoản phí dịch vụ, phí khai thác từ các người người sử dụng, khách hàng và được hưởng toàn bộ khoản phí dịch vụ, phí dịch vụ khai thác này.

Chưa kể, công ty này còn được nhận toàn bộ tầng hầm, diện tích, không gian khác không thuộc sở hữu riêng của người sử dụng để khai thác và thu phí...

Tòa nhà Victory Tower là tổ hợp văn phòng, căn hộ có quy mô rất lớn tại khu Nam Sài Gòn. Theo HĐ 03 hàng tháng Công ty Sao Kim thu tiền phí quản lý vận hành, tiền khai thác hạ tầng Tòa nhà Victory khoảng hơn 3 tỷ đồng. Tuy nhiên theo HĐ 03, hàng tháng, Công ty Sao Kim chỉ phải trả cho VCG mỗi tháng 375 triệu đồng tiền “phí khai thác cơ sở hạ tầng”, toàn bộ nguồn thu còn lại thuộc về Công ty Sao Kim. Đáng ngạc nhiên dù Công ty Sao Kim hưởng toàn bộ nguồn thu còn lại, nhưng các chi phí phát sinh liên quan đến bảo trì, sửa chữa… lại do VCG phải bỏ tiền ra chi trả (?!).

Ngoài ra, theo HĐ 03 thì “người sử dụng” và “khách hàng” là bất kỳ cá nhân, tổ chức bao gồm cả chủ đầu tư. Do đó, dù là “chủ nhà” nhưng VCG bỗng nhiên bị “đổi vai” trở thành “khách hàng” của Công ty Sao Kim. Hàng tháng, VCG phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của người sử dụng và phải thanh toán đầy đủ phí dịch vụ quản lý như mọi khách hàng khác trong tòa nhà. Thậm chí các khách hàng khác còn được hưởng chính sách ưu đãi, riêng “chủ nhà” VCG luôn phải đóng phí… kịch khung!

Hết hạn hợp đồng, vẫn chưa “lấy lại” được nhà

Đại diện VCG cho biết theo HĐ 03, thời hạn hợp đồng là 6 năm, tức đến hết ngày 20/2/2023 sẽ kết thúc. Tuy nhiên, dù thời hạn hợp đồng đã kết thúc hơn một năm qua nhưng VCG nhiều lần yêu cầu Sao Kim bàn giao lại việc quản lý vận hành tòa nhà nhưng đơn vị này liên tục chống đối không thực hiện.

Theo đó, trong HĐ 03 do ông Bùi Minh Chính ký với Công ty Sao Kim có khoản 13.3 Điều 13 quy định: “Các bên cam kết thực hiện đúng nội dung các điều khoản quy định trong HĐ. Trong trường hợp có phát sinh vướng mắc khi thực hiện, tranh chấp HĐ thì các bên sẽ nỗ lực cùng nhau giải quyết, thương lượng, hòa giải, trên cơ sở thiện chí, tự nguyện, công bằng và cùng có lợi…

Để đảm bảo sự hoạt động ổn định và an toàn của tòa nhà, nếu có xảy ra tranh chấp HĐ này thì trong suốt thời gian cơ quan tố tụng giải quyết việc tranh chấp, HĐ này vẫn được thực hiện cho đến khi có phán quyết cuối cùng của cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền”. Do đó, Công ty Sao Kim viện lý do hai bên đang có tranh chấp về công nợ với nhau đang được khởi kiện tại tòa án nên không chịu bàn giao lại việc quản lý vận hành tòa nhà cho chủ đầu tư (?!).

Liên quan đến ông Bùi Minh Chính, là người trực tiếp ký vào bản HĐ với nhiều điều khoản “kỳ lạ”, gây bất lợi và thiệt hại lớn cho VCG, đã bị Bộ Công an khởi tố, bắt giam về tội "lợi dụng chức vụ quyền hạn trong khi thi hành công vụ" khi cùng đồng bọn lập khống các hợp đồng dịch vụ môi giới chuyển nhượng bất động sản để “rút ruột” chiếm đoạt tiền của VCG.

Theo đó, kết quả điều tra xác định được từ năm 2012 đến 2017, ông Bùi Minh Chính đã cùng đồng bọn lợi dụng chức vụ, ký khống 17 hợp đồng và 1 phụ lục hợp đồng dịch vụ với 7 Công ty, gây thiệt hại cho Petroland (nay là VCG) tổng số tiền hơn 50,5 tỉ đồng.

LS Trịnh Văn Hiệp – Phó chủ nhiệm Đoàn Luật sư tỉnh Quảng Nam cho rằng: chính điều khoản trên đã quy định rõ chỉ trong trường hợp HĐ đang còn hiệu lực thi hành, các bên đang thực hiện HĐ, mà có phát sinh vướng mắc, tranh chấp HĐ, thì khoản 13.3 Điều 13 HĐ 03 mới được kích hoạt, và HĐ mới vẫn được thực hiện cho đến khi có phán quyết cuối cùng của cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền. Tuy nhiên chính điều khoản trên cũng chỉ cho phép HĐ 03 được thực hiện trong một thời hạn xác định tính từ ngày xảy ra tranh chấp cho đến ngày có phán quyết cuối cùng của cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền, chứ không phải HĐ 03 được thực hiện không có thời hạn kết thúc. Còn trường hợp HĐ 03 đã hết hiệu lực thi hành, thì khoản 13.3 Điều 13 HĐ 03 không thể được kích hoạt.

Trong khi thực tế đến nay HĐ đã hết hiệu lực thi hành kết từ ngày 21/02/2023, về phía Công ty Sao Kim chỉ khởi kiện VCG để tranh chấp tiền nợ theo HĐ 03, hoàn toàn không tranh chấp về nội dung HĐ 03, nên việc Cty Sao Kim viện lý do đang có tranh chấp tiền nợ theo HĐ 03 cho rằng khoản 13.3 Điều 13 HĐ 03 được kích hoạt “Để đảm bảo sự hoạt động ổn định và an toàn của tòa nhà, nếu có xảy ra tranh chấp HĐ này thì trong suốt thời gian cơ quan tố tụng giải quyết việc tranh chấp, HĐ này vẫn được thực hiện cho đến khi có phán quyết cuối cùng của cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền” là thể hiện sự cố tình bóp méo nội dung khoản 13.3 Điều 13 HĐ 03. Nếu Công ty Sao Kim cứ viện lý do này thì hết tranh chấp này lại đến tranh chấp khác sẽ khiến cho bản hợp đồng kỳ lạ trên kéo dài… “vô thời hạn, và những thiệt hại ghê gớm mà chủ đầu tư cũng như khác hàng/người sử dụng phải gánh chịu suốt 6 năm qua chẳng bao giờ đi đến hồi kết”,  LS Trịnh Văn Hiệp phân tích.

Thế nhưng TAND Q. 7 lại ra phán quyết “Chấp nhận yêu cầu của Công ty Sao Kim về việc yêu cầu VCG tiếp tục thực hiện HĐ 03 theo Điều 13.3 của Hợp đồng: “Để đảm bảo sự hoạt động ổn định và an toàn của tòa nhà, nếu có xảy ra tranh chấp hợp đồng này thì trong suốt thời gian cơ quan tố tụng giải quyết việ tranh chấp, Hợp đồng này vẫn được thực hiện cho đến khi có phán quyết cuối cùng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền”.

Ngay sau khi bị đơn VCG thanh toán hết số tiền nợ trên thì nguyên đơn Công ty Sao Kim phải bàn giao toàn bộ công tác quản lý vận hành Tòa nhà theo quy định về chấm dứt hợp đồng tại điểm 9.5 Điều 9 của HĐ 03” Theo LS Trịnh Văn Hiệp với phán quyết nêu trên của Tòa Q. 7 không những là không đủ cơ sở pháp lý mà còn trái với chính khoản 9.5 Điều 9 của HĐ 03, vì: không có quy định nào của luật quy định “khi bị đơn VCG thanh toán hết số tiền nợ cho Công ty sao kim, thì HĐ 03 mới chấm dứt hiệu lực, Công ty Sao Kim mới phải bàn giao toàn bộ công tác quản lý vận hành Tòa nhà cho VCG”.

Trong khi khoản 9.5 Điều 9 của HĐ 03 quy định “Ngay sau khi HĐ này chấm dứt. (a) Trong vòng 05 ngay làm việc, các bên hoàn tất việc thanh quyết toán các khoản phí theo thỏa thuận của HĐ; khoản 9.5 Điều 9 cũng như các điều khoản khác của HĐ 03 hoàn toàn không quy định “khi bị đơn VCG thanh toán hết số tiền nợ trên thì nguyên đơn Công ty Sao Kim mới phải bàn giao toàn bộ công tác quản lý vận hành Tòa nhà theo quy định về chấm dứt hợp đồng tại điểm 9.5 Điều 9 của HĐ 03”.

Trong khi hiện nay Công ty Sao kim đã khởi kiện tiếp VCG để tranh chấp tiếp tiền nợ theo HĐ 03, và TAND Q.7 đã thụ lý giải quyết tiếp vụ án mới theo khởi kiện của Công ty Sao Kim đối với VCG. Như vậy với phán quyết trên của TAND Q.7 thì HĐ 03 sẽ kéo dài không có thời hạn kết thúc???