Vinaconex bất ngờ rút lui khỏi dự án 750 triệu đô sau gần 20 năm bám trụ

Vinaconex sẽ nhận lại số tiền góp vốn 2.200 tỷ đồng

Vừa qua, Hội đồng Quản trị CTCP Đầu tư và Phát triển Du lịch Vinaconex (Vinaconex ITC, mã cổ phiếu VCR - sàn UPCoM) đã thông qua việc chấm dứt và thanh lý trước thời hạn hợp đồng hợp tác đầu tư Phân khu CT02 và Hạ tầng kết nối phân khu CT02 của Dự Án Khu đô thị du lịch Cái Giá – Cát Bà (tên thương mại: Cát Bà Amatina) với Tổng Côngg ty Cổ phần Xuất nhập khẩu và Xây dựng Việt Nam (Vinaconex, mã cổ phiếu VCG - sàn HoSE).

Theo đó, Vinaconex ITC sẽ được nhận lại toàn bộ các tài sản đã thế chấp cho tổ chức tín dụng phát sinh từ thỏa thuận hợp đồng hợp tác đầu tư. Đồng thời, Vinaconex ITC phải hoàn trả lại cho Vinaconex số tiền 2.200 tỷ đồng trong vòng 90 ngày kể từ ngày 30/9/2023. Đây là khoản tiền góp vốn của Vinaconex để Vinaconex ITC triển khai dự án trước đây. Vinaconex hiện là công ty mẹ - chi phối 51% vốn điều lệ của Vinaconex ITC.

Dự án Cát Bà Amatina có gì “hot”?

Dự án Cát Bà Amatina do Vinaconex ITC làm chủ đầu tư, có quy mô 172 ha tại thị trấn Cát Bà và xã Trân Châu, huyện Cát Hải, TP.Hải Phòng. Dự án này được quy hoạch trở thành khu đô thị du lịch nghỉ dưỡng với 1.300 căn biệt thự đơn lập, song lập, liền kề; các tòa nhà cao tầng hỗn hợp; các tòa căn hộ dịch vụ; khu biệt thự nghỉ dưỡng hạng sang và khu khách sạn (bao gồm khách sạn mini, khách sạn 5 sao, khách sạn cao cấp); các khu vui chơi giải trí trong nhà, ngoài trời, trung tâm thương mại, bến du thuyền..

Dự án Cát Bà Amatina được Vinaconex lên ý tưởng triển khai kể từ năm 2005 với việc thành lập Ban quản lý dự án Cái Giá – Cát Bà và công bố số vốn đầu tư vào dự án này lên đến gần 11.000 tỷ đồng (tương đương gần 750 triệu USD theo tỷ giá thời điểm bấy giờ). Đến năm 2008, Ban quản lý Dự án Cái Giá – Cát Bà được chuyển đổi thành Vinaconex ICT; đến năm 2010, Vinaconex ICT chính thức niêm yết trên thị trường chứng khoán.

Đây từng được xem là dự án trọng điểm của Vinaconex và là dự án chính yếu của Vinaconex ICT. Tuy nhiên, sau các cơn sốt đất của thập kỷ trước, thị trường bất động sản diễn biến bất lợi, dự án này dần rơi vào quên lãng.

Đến cuối tháng 11/2021, dự án này được tái khởi động; theo báo cáo thường niên năm 2022 của Vinaconex ICT, dự án này đã hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng, việc san lấp đã đạt khoảng 98% mặt bằng toàn bộ dự án.

Vinaconex ICT cũng cho biết đã cơ bản hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật giai đoạn 1, bao gồm hệ thống đường giao thông, cấp thoát nước, điện, kè sông, cầu, cây xanh đô thị, nạo vét lòng sông cảnh quan,...

Về các công trình trên đất, công ty đã hoàn thành 99/99 căn biệt thự song lập tại khu A1 (BT4) thuộc giai đoạn 1; khởi công đầu tư xây dựng các công trình nhà liên kề, biệt thự song lập khu A3, A4; thực hiện công tác tạo mặt bằng để xây dựng phân khu CT02, hoàn thành xây dựng nhà điều hành dự án, nhà mẫu, quảng cáo và bán hàng…

Về công tác tư vấn và thủ tục pháp lý của dự án này, Vinaconex ITC cho biết, đã hoàn thiện các hồ sơ quan trọng trong năm 2022, như việc cấp đổi toàn bộ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho các khu đất thương mại của dự án; hoàn thành phê duyệt đánh giá tác động môi trường của dự án, nộp tiền thuê đất, tiền sử dụng đất, thuế tài nguyên,... của dự án này.

Vì sao Vinaconex rút lui khỏi dự án 750 triệu đô?

Sau cơn “sốt nóng” nhanh chóng, thị trường bất động sản trầm lắng trở lại, Vinaconex ITC đã cắt giảm sản lượng đầu tư dự án, dẫn đến giá trị sản xuất kinh doanh chỉ đạt 68% kế hoạch đề ra trong năm 2022. Bên cạnh đó, thị trường trầm lắng và thanh khoản thấp cũng kéo doanh thu và lợi nhuận sau thuế không đạt kế hoạch, lần lượt thực hiện ở mức 37% và 6%.

Vinaconex ITC cho biết, trong năm 2022, thay vì mở bán các sản phẩm mới ra thị trường, công ty đã tập trung hoàn thành bàn giao nhà cho khách và ghi nhận doanh thu, lợi nhuận từ khu biệt thực song lập BT4. Công ty này cũng đánh giá, trong năm nay, tình hình kinh tế thế giới và trong nước sẽ có nhiều diễn biến khó lường và còn khó khăn hơn năm 2022.

Do đó, Vinaconex ITC sẽ chỉ tập trung thực hiện công tác thiết kế, đầu tư hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và một công trình trên đất của dự án; ngoài ra, triển khai kinh doanh các sản phẩm khi đủ điều kiện và phù hợp với diễn biến của thị trường. Tuy nhiên, Vinaconex ITC không công bố kế hoạch mở bán mới và bàn giao sản phẩm trong năm 2023.

Theo đánh giá của Vietcombank Securities (VCBS), với các điều kiện thị trường hiện tại, trong hai năm tới, Vinaconex ITC sẽ tiếp tục hoàn thiện và bàn giao các phân khu đã được khách hàng đặt mua trong giai đoạn 2010 - 2012 tại Dự án Cát Bà Amatina, gồm khu biệt thự B2, B3 và một phần khu liền kề A3. Biên lợi nhuận của dự án dự kiến sẽ không cao do giá bán đất nền trước kia khá thấp và chi phí xây dựng nhà thô chiếm phần lớn tỷ trọng doanh thu ghi nhận.

Bên cạnh đó, VCBS cho rằng, tiến độ đầu tư và mở bán tại dự án này dự báo sẽ chậm lại trong 1 - 2 năm tới, khi thị trường bất động sản trầm lắng, mặt bằng lãi suất neo cao ảnh hưởng lớn đến triển vọng bán hàng, đặc biệt là phân khúc nghỉ dưỡng.

Hiệu quả khai thác cho thuê dự án cũng được dự báo ở mức thấp do giá thành sản phẩm cao và chưa có đường kết nối sang Cát Bà ảnh hưởng đến tính hấp dẫn của dự án. Mặt khác, hạn chế trong khả năng phát hành trái phiếu mới và nhu cầu vốn cho hoạt động xây dựng cũng ảnh hưởng đến nguồn lực tài chính phân bổ cho hoạt động đầu tư hạ tầng tại Dự án Cát Bà Amatina.