Vụ BIM Group "bán lúa non": Chủ đầu tư làm trái quy định pháp luật, khách hàng dễ gặp nhiều rủi ro? (Kỳ 2)

Vừa qua, Báo Kinh doanh và Pháp luật đã đăng tải bài viết: "Quảng Ninh: BIM Group "bán lúa non" tại dự án Citadines Marina Hạ Long?" thông tin về việc dự án Citadines Marina Hạ Long do tập đoàn BIM Group làm chủ đầu tư rao bán rầm rộ khi công trình chưa đủ điều kiện thi công và bán hàng.

Cụ thể, trao đổi với báo chí một lãnh đạo Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh khẳng định: "Về mặt pháp lý, hiện dự án Citadines Marina Hạ Long chưa được cấp phép xây dựng của Sở Xây dựng. Theo báo cáo của chủ đầu tư, họ đang trình Bộ Xây dựng về thiết kế bản vẽ thi công, trình thẩm duyệt về phòng cháy chữa cháy....".

Theo ghi nhận của PV Báo Kinh doanh và Pháp luật, hiện tại công trình trên đã được chủ đầu tư thi công phần móng một cách rầm rộ mặc dù chưa có giấy phép xây dựng.

Bên cạnh đó, trên các diễn đàn và nhiều sàn giao dịch bất động sản lớn đã đăng tải thông tin rao bán căn hộ tại dự án này mặc dù công trình mới đang thi công phần móng chưa đủ điều kiện bán hàng.

Trao đổi với PV Báo Kinh doanh và Pháp luật về vấn đề này, Luật sư Trần Tuấn Anh - Văn phòng luật sư Minh Bạch chia sẻ: "Việc thi công dự án trong khi chưa đủ điều kiện pháp lý cụ thể là chưa có giấy phép xây dựng là trái với quy định của pháp luật và có thể bị xử phạt theo quy định pháp luật tại khoản 5 Điều 15 Nghị định 139/2017 quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà ở và công sở với mức xử phạt là từ 30.000.000 đồng cho đến 50.000.000 đồng mà thậm chí dù cho hành vi trên đã bị lập biên bản xử phạt mà có tái phạm thì cũng chỉ bị phạt tiền từ 950.000.000 đồng cho đến 1.000.000.000 đồng. 

Luật sư Trần Tuấn Anh - Văn phòng luật sư Minh Bạch.

Như vậy, cho thấy mức xử phạt là chưa đủ tính răn đe, nhất là đối với trường hợp một dự án lớn với tổng diện tích 5,287m2 với gần 900 căn hộ hướng ra vịnh Hạ Long như dự án Citadines Marina Hạ Long. Trong trường hợp này, thông thường chủ đầu tư sau khi đã xin được sự chấp thuận chủ trương đầu tư của cơ quan chức năng có thẩm quyền sẽ tiến hành khởi công ngay và sẵn sàng chấp nhận nộp phạt số tiền trên rồi sau đó mới tiến hành thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng thì sẽ giúp dự án được xây dựng sớm hơn so với tiến độ".

Dự án Citadines Marina Hạ Long.

Bên cạnh đó, nói về việc chủ đầu tư Tập đoàn BIM Group bắt tay với nhiều sàn giao dịch bất động sản lớn rao bán căn hộ khi công trình chưa đủ điều kiện thi công và rao bán, luật sư Tuấn Anh phân tích: "Luật Kinh doanh bất động sản 2014 có hiệu lực từ ngày 01/07/2015 ra đời thay thế Luật Kinh doanh bất động sản 2006, trong đó đã có nhiều sửa đổi, và bổ sung những vấn đề mới đáng lưu ý và phù hợp với thực tiễn hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam. Đặc biệt, Luật đã sửa đổi và bổ sung những vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai, và công nhận bất động sản hình thành trong tương lai là một loại hình bất động sản được phép đưa vào kinh doanh.

Chủ đầu tư ngang nhiên thi công rầm rộ khi công trình chưa có giấy phép xây dựng.

Cụ thể, Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của tổ chức cá nhân là một trong những loại bất động sản được đưa vào kinh doanh.

Như vậy, việc một dự án bất động sản đang trong quá trình thi công, xây dựng thì vẫn có thể được đưa vào kinh doanh, tuy nhiên việc kinh doanh loại hình bất động sản này phải đáp ứng được những điều kiện nhất định, cụ thể:

Phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt (mà trong trường hợp xây dựng dự án Citadines Marina Hạ Long thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt là Bộ Xây dựng), giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Ngoài những giấy tờ trên,chủ đầu tư muốn bán bất động sản hình thành trong tương lai còn cần phải có sự bảo lãnh của ngân hàng thương mại có đủ năng lực, việc bảo lãnh này sẽ được thực hiện trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao căn hộ theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Việc bảo lãnh sẽ được thể hiện qua hợp đồng bảo lãnh giữa chủ đầu tư và ngân hàng và theo quy định pháp luật, chủ đầu tư sẽ phải gửi hợp đồng bảo lãnh này cho bên mua căn hộ khi tiến hành ký kết hợp đồng mua căn hộ để đảm bảo quyền lợi và hạn chế rủi ro cho khách hàng.

Như vậy, khách hàng khi có ý mua căn hộ hình thành trong tương lai muốn hạn chế tối đa rủi ro thì ngoài việc xem xét tới yếu tố uy tín của chủ đầu tư, giá trị tiềm năng của dự án, tiến độ triển khai dự án thì còn cần phải xem xét đến những khía cạnh pháp lý của dự án đã được thực hiện đúng quy định của pháp hay chưa ví dụ như dự án đã có biên bản nghiệm thu công trình đã hoàn thành xong phần móng, giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, tính minh bạch của hợp đồng, sự bảo lãnh của ngân hàng đối với dự án.

Và mặc dù quy định của pháp luật cũng yêu cầu chủ đầu tư phải thực hiện đúng cam kết đối với khách hàng mua căn hộ, thực hiện đúng hợp đồng đã giao kết và phải bồi thường khi vi phạm trách nhiệm. Tuy nhiên việc đưa vụ việc tranh chấp ra pháp đình giải quyết không bao giờ là phương án tốt cho khách hàng, nhiều trường hợp lỗi thuộc về chủ đầu tư nhưng có nhiều yếu tố có thể khiến khách hàng chịu nhiều rủi ro và thậm chí là mất trắng tài sản".

Như vậy, trên cơ sở pháp luật cho thấy tại dự án Citadines Marina Hạ Long chủ đầu tư BIM Group có đang cố tình làm trái quy định của pháp luật ? Liệu cơ quan chức năng sẽ xử lý sai phạm này ra sao cho hợp tình hợp lý và thể hiện tính nghiêm minh của pháp luật?

Trước tình trạng các thủ tục pháp lý của công trình chưa đầy đủ, khách hàng khi mua căn hộ tại đây cần cân nhắc và tìm hiểu kỹ lưỡng tránh dễ gặp những rủi ro cao.

Báo Kinh doanh và Pháp luật sẽ tiếp tục thông tin!

Theo Như Thổ - Thành Lâm / Kinh doanh và Pháp luật