8 dấu hiệu nhận biết dự án BĐS 'ma', người mua cần né tránh 'xuống tiền oan'

Thời gian vừa qua, thị trường đất nền đã trải qua cơn xáo động do sự xuất hiện của một loạt các dự án phân lô, bán nền "ảo".

Dự án BĐS "ma" là gì?

Dự án BĐS "ma" hay dự án "ma" là những dự án không có thật, chỉ tồn tại trên giấy và chưa được các cơ quan chức năng phê duyệt.

Hoặc là những dự án đã được cơ quan chức năng cấp phép xây dựng nhưng không đủ điều kiện bán nhưng chủ đầu tư vẫn thực hiện bán dự án.

Tất cả những dự án này đều không được phép thực hiện giao dịch mua bán, việc chào bán và thu tiền của người mua đều là vì mục đích trục lợi trái phép.

Dấu hiệu nhận biết dự án BĐS "ma" trên thị trường

1. Đất chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Các dự án 'ma' trên thị trường hiện đang được PR và rao bán nhan nhản đa phần đều là đất tư nhân chưa tách thửa. Theo quy định những lô đất này sẽ được chào bán sở hữu diện tích lớn từ 5.000m2 đến 1ha nhưng các cá nhân đã "lách luật" về quy định tách thửa tối thiểu của đất lâm nghiệp, đất nông nghiệp để rao bán đất.

Giữa bối cảnh đất nền "thật" khan hiếm do điều kiện hình thành đất nền cần nhiều yếu tố như: Cần sở hữu quy hoạch cụ thể, được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, được rà soát và giám sát từng bước của cơ quan chức năng.

2. Giá đầu tư rẻ nhưng hứa hẹn lợi nhuận "khủng"

Các chuyên gia về BĐS cho rằng bên rao bán đất nền vốn là những "tay săn lão luyện" thông tỏ thị trường. Do đó, những người này thường nắm được giá trị thực tại của từng khu đất và chào bán với mức giá "phải chăng" hơn so với số đông. Thậm chí, nhiều chủ đầu tư còn đưa ra nhiều cam kết về hiệu suất sinh lợi (30-50%/năm) cùng cam kết mua/thuê lại với mức giá hấp dẫn.

Tuy nhiên, giá thành này lại mang đến nhiều tỷ lệ rủi ro cao.

3. Hồ sơ pháp lý không đầy đủ

Một dự án đất nền "chuẩn" khi được thành lập sẽ có giấy phép tổng chuẩn y cũng như giấy phép khởi công của Cơ quan Nhà nước. Tuy nhiên, đối với những dự án "ma" được đứng tên bởi tư nhân nên sẽ không có những giấy phép này.

Để có được lòng tin của người dùng, bên bán đất khi rao bán thường đưa ra sổ đỏ kém chất lượng hoặc sổ đỏ tổng (sổ đỏ của đa số khu đất lớn) nhưng tên chủ nhân là 1 cá nhân khác. Những tài liệu này xác thực hay không vẫn cần cơ quan chức năng kiểm chứng.

4. Cơ sở hạ tầng không ổn định

Một trong những dấu hiệu để nhận biết những dự án BĐS "ma" chính là hệ thống hạ tầng thiếu sự ổn định.

Dự án "ma" thường không đảm bảo điều kiện theo quy định của pháp luật nhà nước đối với việc xây dựng cơ sở vật chất mảnh đất phân lô, bán nền.

Ví dụ như theo đề nghị tối thiểu cần làm con đường rộng 8m thì đa phần các dự án "ma" chỉ làm những con đường sỏi tạm thời với lòng phố hẹp chỉ từ 4-6m.

Các dự án phân lô bán nền cũng cần đảm bảo kết nối hệ thống hạ tầng chung khu vực trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây nhà ở. Ngoài ra, để được phân lô bán nền, Công trình cũng cần đảm bảo cung cấp hệ thống dịch vụ cần yếu gồm cấp, thoát nước, cấp điện hoặc thu gom rác thải.

5. Chủ đầu từ "vô danh" trên thị trường

Đa phần chủ đầu tư của những Công trình đất nền ảo thường là 1 công ty hoặc một nhóm cá nhân gom đất nông nghiệp, tự xây dựng hạ tầng, tự xây dựng thương hiệu, phân lô bán nền rao bán. Do đó, chủ đầu cơ công trình "ma" đều không có thương hiệu và uy tín trên thị phần.

Việc thị trường BĐS nhộn nhịp, đa sắc màu kéo theo nhiều đối tượng kinh doanh bất chính tranh thủ cơ hội trục lợi trong khi các nhà đầu tư "có tiếng" thường không cam kết quá nhiều điều.

Những cam kết về lợi nhuận đa phần đều là ý kiến và kinh nghiệm chủ quan của bên bán, thậm chí còn bị "thổi phồng" lên mà không có bất cứ văn bản pháp lý nào.

Do đó, kinh nghiệm cho người mua BĐS điều đầu tiên cần làm không phải là tìm hiểu vị trí, kiến trúc, giá cả mà cần "điều tra" về chủ đầu tư của dự án đó.

Thực tế chứng minh, chủ đầu tư dự án có vai trò quan trọng trong việc đảm bảo thi công dự án đúng tiến độ. Đừng để tình trạng bạn bỏ ra hàng chục tỷ vào đầu tư nhưng nhận được thông báo 'dự án treo' vô thời hạn từ chủ đầu tư.

6. Thông tin về dự án không rõ ràng

Khoản 2 Điều 6 Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định: Nội dung thông tin về BĐS phải công bố bao gồm:

a) Loại bất động sản

b) Vị trí bất động sản

c) Thông tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản

d) Quy mô của bất động sản

đ) Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản; thông tin về từng mục đích sử dụng và phần diện tích sử dụng chung đối với bất động sản là tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng, nhà chung cư;

e) Thực trạng các công trình hạ tầng, dịch vụ liên quan đến bất động sản;

g) Hồ sơ, giấy tờ về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất và giấy tờ có liên quan đến việc đầu tư xây dựng bất động sản; hợp đồng bảo lãnh, văn bản cho phép bán, cho thuê mua của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với việc bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

h) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có);

i) Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Nếu chủ đầu tư không đưa ra được những thông tin này tức là dự án bạn định mua có vấn đề, bạn nên cân nhắc trước khi “xuống tiền”.

7. Dự án không được ngân hàng đứng ra bảo lãnh

Việc dự án BĐS có được ngân hàng nào đứng ra bảo lãnh hay không một phần cũng quyết định về uy tín của dự án cũng như chủ đầu tư.

Do ngân hàng là đơn vị hoạt động cẩn trọng, với những dự án được ngân hàng bảo lãnh đều là của các chủ đầu tư lớn, dự án an toàn, có khả năng sinh lời cao, đồng nghĩa với những dự án "ma" sẽ không có được sự bảo lãnh của các ngân hàng.

8. Hợp đồng mua bán không rõ ràng

Người mua BĐS cần cẩn trọng khi nội dung hợp đồng có những dấu hiệu như: Không quy định rõ về thời hạn giao nhà, chất lượng và tính đồng bộ của công trình khi giao, hồ sơ ban hành kèm theo; Hợp đồng mua bán không quy định rõ ràng thông tin về diện tích, vị trí của phần sở hữu chung như đường giao thông, sân chơi trẻ em... Hợp đồng mua bán không quy định rõ trách nhiệm bồi thường của chủ đầu tư khi xảy ra vi phạm.

Làm thế nào tránh để "sập bẫy" BĐS "ma"?

Chuyên gia Hoạch định Tài chính cá nhân, CTCP Tư vấn Đầu tư và Quản lý tài sản FIDT - ông Tạ Thanh Tùng chia sẻ trên Tạp chí Vietnam Finance cho biết, một trong những yêu cầu quan trọng của việc đầu tư BĐS là người mua cần khảo sát đầy đủ các thông tin, chính xác về dự án mà mình đã đầu tư, thay vì chỉ nhìn vào giấy tờ... Khi đến khu vực dự án tọa lạc, người mua hoàn toàn có thể kiểm tra thông tin về dự án ở UBND phường/xã hoặc cấp quận/huyện...

Nếu ở xa, khoảng cách địa lý là trở ngại, người mua có thể kiểm tra những thông tin sau để "sàng lọc", tránh các dự án "ma" như:

1. Kiểm tra tính xác thực của các chủ đầu tư, tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư dự án.

2. Kiểm tra kỹ hợp đồng, nếu hợp đồng do chủ đầu tư đưa ra thì người mua nên đọc kỹ nội dung quy định trong hợp đồng xem có quy định rõ về trách nhiệm của chủ đầu tư hay không.

3. Xác minh dự án có đang bị thế chấp ngân hàng không nếu có thể.

Ngoài ra, để tránh những rủi ro khi mua dự án, người mua cũng có thể yêu cầu đơn vị môi giới cung cấp các giấy tờ như: Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500; Quyết định giao đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ dự án; Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ bản/ biên bản nghiệm thu xong phần móng (đối với căn hộ chung cư); Văn bản thông báo đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai; Hợp đồng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của ngân hàng (nhà ở hình thành trong tương lai).