Bảng giá đất mới tại TP. HCM có thể sẽ kích hoạt ‘làn sóng’ đẩy giá nhà lên cao, chuyên gia kiến nghị tạm hoãn ban hành

Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) TP HCM mới đây đã công bố dự thảo bảng giá đất dự kiến áp dụng từ ngày 1/8 đến hết năm nay.

Theo dự thảo, giá đất ở nhiều quận tại TP. HCM có thể tăng trung bình từ 5 đến 10 lần, trong khi một số khu vực ngoại thành và vùng ven có thể tăng từ 15 đến 50 lần so với hiện tại.

Tuy nhiên, Sở TN&MT cho biết giá đất trong dự thảo này "chỉ bằng 70% so với mặt bằng thị trường hiện tại".

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng dự thảo bảng giá mới sẽ mang lại lợi ích cho người dân có đất bị thu hồi.

Cụ thể, theo ông Châu, người dân sẽ được bồi thường và hỗ trợ tái định cư với số tiền cao hơn so với trước đây; Đơn cử như trong trường hợp bồi thường giải phóng mặt bằng cho dự án đường Vành đai 3, một số khu vực tại huyện Hóc Môn có thể đạt mức giá cao nhất gấp 51 lần, trong khi hệ số điều chỉnh hiện tại chỉ là 38 lần.

Ông Châu đánh giá rằng dự thảo này "Không làm tăng chi phí nộp tiền sử dụng đất và thuê đất của các dự án bất động sản"; bởi lẽ, tiền sử dụng đất cho các dự án chủ yếu được xác định qua phương pháp thặng dư theo Luật Đất đai 2024, chứ không dựa trên bảng giá.

Quy định này giúp tăng nguồn thu ngân sách và hạn chế nhiều vấn đề như tình trạng đất hai giá (hợp đồng khai thuế thấp hơn so với hợp đồng giao dịch thực tế).

Tuy nhiên, bảng giá đất dự kiến có thể làm tăng chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, do người sử dụng đất có thể yêu cầu mức bồi thường cao hơn.

Chi phí đầu vào gia tăng có thể gây "tác động dây chuyền", làm tăng giá mua, thuê nhà, và chi phí thuê nhà xưởng trong các khu công nghiệp.

Ông Châu cho rằng điều này có thể gây "tác động bất lợi" đến các dự án nhà ở xã hội và làm tăng giá hàng hóa nói chung.

Trong 5 năm trở lại đây, giá nhiều phân khúc bất động sản (BĐS), đặc biệt là nhà liền thổ tại TP. HCM đã liên tục tăng.

Theo dữ liệu từ hãng tư vấn dịch vụ địa ốc Savills cho thấy phân khúc này đã tăng gấp ba lần trên thị trường sơ cấp và gấp đôi trên thị trường thứ cấp so với năm 2019.

Theo Cushman & Wakefield - đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn bất động sản và quản lý đầu tư, giá sơ cấp trung bình của nhà liền thổ đã đạt khoảng 480 triệu đồng mỗi m2 trong quý II, tăng 41% so với cùng kỳ năm 2023, đánh dấu mức cao kỷ lục trong một thập niên vừa qua.

Chuyên gia cũng lưu ý rằng bảng giá mới sẽ tác động đến nhiều cá nhân và hộ gia đình khi đề xuất cấp sổ đỏ vì họ sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cao hơn trước.

Luật Đất đai 2024 quy định rằng nếu người sử dụng đất được ghi nợ nghĩa vụ tài chính, chủ đất sẽ bị hạn chế nhiều quyền như không thể thế chấp hay mua bán chuyển nhượng cho đến khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính.

Do đó, Chủ tịch HoREA kiến nghị TP. HCM tạm hoãn ban hành dự thảo bảng giá đất vào thời điểm này.

Theo Luật Đất đai 2013, bảng giá đất hiện hành có thể tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.Thay vào đó, thành phố nên hoàn thiện dự thảo bảng giá đất lần đầu để áp dụng từ ngày 1/1/2026.

HoREA cũng kiến nghị trong giai đoạn từ nay đến năm 2025, TP. HCM cần đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất lần đầu đối với hơn 13.000 thửa đất chưa được cấp sổ và với các doanh nghiệp, nhà đầu tư có nhu cầu đầu tư vào bất động sản.

Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất sẽ được sử dụng trong các trường hợp tính tiền sử dụng đất, thuê đất, tiền thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, lệ phí quản lý, sử dụng đất, tiền phạt, bồi thường khi vi phạm đất đai và giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất.