Bất động sản nghỉ dưỡng: Từ tâm điểm trở thành hố đen

Bất động sản nghỉ dưỡng gắn liền với sự phát triển của ngành du lịch. Kể từ khi đại dịch Covid-19 hoành hành cùng yếu tố kinh tế vĩ mô khiến hoạt động du lịch bị hạn chế, vô hình chung đẩy loại hình bất động sản nghỉ dưỡng trượt dài trong khó khăn.

Hố đen của thị trường nghỉ dưỡng

Ngoài vấn đề khó khăn về pháp lý, bất động sản nghỉ dưỡng còn gặp khó khăn về hàng tồn kho cao, thanh khoản thấp khiến nhiều chủ đầu tư đuối sức.

Báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy trong năm 2023, cả nước có khoảng 3.165 sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng mới chào bán, giảm hơn 80% so với năm 2022. Riêng trong quý IV/2023, có khoảng 913 sản phẩm mới được đưa ra thị trường, giảm 70% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn cung mới tập trung ở các tỉnh Quảng Ninh, Phú Quốc, Đà Nẵng… Trong đó chủ yếu đến từ khu vực miền Trung với hơn 1.200 sản phẩm, tương đương khoảng 38% lượng cung toàn thị trường.

Trong năm 2023, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã ghi nhận tình trạng giảm giá trên diện rộng. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thanh khoản các phân khúc đều kém. Mặt bằng giá sơ cấp phân khúc condotel giảm từ 3% - 6%, lũy kế đến hết quý II tồn kho khoảng 700 căn. Nhiều chủ đầu tư đã mạnh tay chiết khấu 40 - 50%, nhưng vẫn không bán được. Thanh khoản chủ yếu tập trung ở các căn condotel đã bàn giao nhà và hoàn thiện pháp lý với mức giá từ 1,5 - 5 tỷ đồng/căn tùy vị trí và diện tích.

Trước đó, tại hội thảo “Sửa Luật Đất đai: Tạo đất cho du lịch”, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, hiện tại, cả nước có hơn 200 dự án bất động sản du lịch đã được triển khai, tạo ra gần 100.000 căn condotel, 3.000 căn villa biệt thự, 15.000 căn khách sạn mới. Tuy nhiên, có hơn 1 nửa số dự án đó đang nằm đắp chiếu chờ sự tháo gỡ của pháp luật.

Theo ông Đính, nếu tình trạng này tiếp tục xảy ra sẽ không khuyến khích việc đầu tư vào ngành du lịch, làm nản lòng các nhà đầu tư, ngay cả chính quyền địa phương muốn thúc đẩy đầu tư cũng sẽ gặp nhiều khó khăn.

Theo TS Đinh Thế Hiển, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ sụp đổ, đem lại mất mát rất lớn cho các công ty bất động sản và các nhà đầu tư cá nhân. Nhưng sự sụp đổ đó là cần thiết để giá đất ở các vùng biển trở về hợp lý; để các cá nhân và công ty đầu tư kinh doanh du lịch lưu trú chuyên nghiệp có thể đầu tư sinh lời hợp lý, ngành du lịch có thể phát triển bền vững, kéo theo người dân địa phương kinh doanh dịch vụ sinh sống tốt.

Ông Hiển cho rằng, hiện nay, tình trạng bất động sản nghỉ dưỡng đang chôn tiền của nhà đầu tư. ình trạng này là do từ sau 2017, nhiều chủ đầu tư tay ngang, hoặc chuyên đầu tư lướt sóng bất động sản, hoặc không có Tài chính đường dài đã nhảy vào lĩnh vực này với các dự án từ 5, 10ha đến cả trăm hecta, tạo ra khu đô thị nghỉ dưỡng hoành tráng, nhưng không đánh giá đúng về cung - cầu du khách, về doanh thu - chi phí đầu tư; về cung nguồn bán và cầu nhà đầu tư cá nhân; đã và sẽ tạo ra các khu nghĩ dưỡng hoang hóa.

Nếu chủ đầu tư mới đầu tư sơ sài thì còn đỡ, vì đất trống còn có thể chờ bán cho nhà đầu tư thực lực (tất nhiên chịu bán lổ, bán giảm giá mạnh); còn đã đầu tư hạ tầng, và nhất là đi vào vận hành với chỉ một số nhà đầu tư cá nhân mua thì mới thực sự là thế "gân gà". Bởi vì vận hành là phải bỏ thêm tiền bù chi phí, mà buông thì cơ sở xuống cấp, và các nhà đầu tư lỡ mua sẽ phản đối vì không thể ở hoặc cho thuê...

Pháp lý bất động sản nghỉ dưỡng đã nới nhưng vẫn bế tắc?

Nhận diện sớm những vướng mắc pháp lý đang cản trở phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng phát triển, tháng 05/2023, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Trong đó, đáng chú ý nhất là khoản 4 Điều 1 Nghị định 10/2023/NĐ-CP đã bổ sung trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu với công trình xây dựng không phải là nhà ở.

Tuy nhiên, sau thời gian dài áp dụng chính sách mới, vẫn chưa thể giải quyết hoàn toàn những vướng mắc pháp lý của bất động sản nghỉ dưỡng. Theo phân tích của bà Trần Thùy Vân, Quản lý Bộ phận Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE Việt Nam, một trong những điểm nổi bật của Nghị định 10 là quy định dự án được cấp giấy Chứng nhận quyền sở hữu khi đáp ứng “đủ điều kiện” theo pháp luật, bao gồm: Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Du lịch.

Trên thực tế, nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay khó có thể đáp ứng điều kiện này (do quyết định chủ trương đầu tư/giấy chứng nhận đăng ký đầu tư được phê duyệt trong giai đoạn trước căn cứ theo Luật Du lịch mà không căn cứ theo Luật Kinh doanh bất động sản), dẫn đến vướng mắc về mặt định danh pháp lý vẫn chưa được khơi thông.

Còn theo ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels nhận định, ngoài vấn đề về pháp lý, tình trạng dư cung bất động sản nghỉ dưỡng bắt nguồn từ việc tạo ra những sản phẩm chưa phù hợp với điều kiện thị trường. Một số chủ đầu tư vội vàng tham gia thị trường khi chưa có sự nghiên cứu thấu đáo trong quá trình hoạch định, dẫn đến tình trạng chênh lệch cung cầu tại một số điểm đến. Bên cạnh đó, ở một số dự án bất động sản nghỉ dưỡng còn xuất hiện tình trạng chú trọng số lượng hơn chất lượng.

Ông Mauro Gasparott nhấn mạnh: “Việc thiếu cân nhắc đến các yếu tố đặc điểm thị trường, xu hướng trong ngành tiềm ẩn nhiều rủi ro khi các dự án được phát triển nhưng không đáp ứng nhu cầu trải nghiệm của du khách, đặc biệt khi giờ đây ngoài các điểm đến trong nước, du khách Việt Nam đã có thể du lịch nước ngoài thuận tiện, dễ dàng hơn”.

Những sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng đã và đang bàn giao nhưng chưa được đi vào vận hành là “điểm đau” của không chỉ các chủ sở hữu mà còn của chính chủ đầu tư. Bên cạnh đó, các dự án đã bàn giao nhưng không tiêu thụ được cũng khiến thị trường khó phục hồi trở lại.