Bất ngờ kết quả kinh doanh của Keppel Land - ‘thợ săn’ trên thị trường địa ốc

Keppel Land, công ty chuyên về phát triển đô thị thuộc Tập đoàn Keppel (có trụ sở tại Singapore), là một trong những nhà đầu tư nước ngoài lớn mạnh nhất trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Danh mục dự án của Keppel Land trải rộng trên nhiều phân khúc, từ các cao ốc văn phòng, dự án dân cư tới trung tâm thương mại, các khu đô thị phức hợp và các căn hộ dịch vụ. Đáng kể trong số đó là tổ hợp Saigon Centre tại quận 1, TP. HCM; ngoài ra còn có: Estella JV (sở hữu 98%), Riviera Point (sở hữu 100%), Saigon Sports City (sở hữu 100%), Empire City (sở hữu 40%), toà nhà Vietcombank 198 Trần Quang Khải – Hà Nội (sở hữu 30%).

Bên cạnh đó, Keppel Land cũng đầu tư vào một số nhà phát triển bất động sản có tiếng của Việt Nam, với tỷ lệ từ nhỏ lẻ tới chi phối.

Không chỉ là một nhà phát triển dự án, Keppel Land cũng nổi tiếng là một “thợ săn” có hạng trên thị trường M&A bất động sản Việt Nam. Trong 2 năm qua, công ty này đã thực hiện nhiều thương vụ đình đám. Gần đây nhất, Keppel Land đã thông qua công ty con VN Prime Vietnam chi khoảng 1.230 tỷ đồng để mua lại 65% cổ phần tại một doanh nghiệp sở hữu một bất động sản bán lẻ tại Hà Nội (35% còn lại do Công ty Cổ phần Thương mại và Đầu tư Phát triển Bình Minh nắm giữ). Hạng mục bất động sản bán lẻ này là một phần trong tổ hợp bất động sản đang xây dựng, dự kiến hoàn thành năm 2025.

Trước đó, hồi tháng 5, Keppel Land (cụ thể là Keppel Consortium – gồm Keppel và Keppel Vietnam Fund với tỷ lệ sở hữu 50% : 50%) cũng mua lại 49% vốn từ Khang Điền (HoSE: KDH) tại 2 dự án khu dân cư liền kề tại TP. HCM. Theo đó, Keppel Consortium và KDH sẽ cùng phát triển hơn 200 căn nhà liền thổ và trên 600 căn hộ cao tầng tại 2 dự án này, quy mô khoảng 11,8ha. Tổng chi phí phát triển 2 dự án đạt khoảng 10.200 tỷ đồng. Đáng nói, đây là khoản đầu tư chung thứ 2 của Keppel và Keppel Vietnam Fund sau thương vụ mua lại 3 khu đất tại Hà Nội năm ngoái.

Mặc dù liên tục mua vào các dự án, thể hiện vị thế của “ông lớn”, tuy nhiên Keppel Land lại có kết quả kinh doanh khá đáng thất vọng trong giai đoạn qua. Dữ liệu của VietnamFinance cho thấy trong 5 năm gần nhất, doanh thu của công ty này chỉ ở mức trung bình, lại thăng giáng khá mạnh.

Cụ thể, doanh thu 2018 đạt 200 tỷ đồng, năm 2019 tăng 39% lên 279 tỷ đồng, năm 2020 tăng tiếp 28% lên 359 tỷ đồng. Tuy nhiên, năm 2021, doanh thu quay đầu giảm 15% xuống 303 tỷ đồng, trước khi hồi 8% lên 329 tỷ đồng vào năm 2022.

Đáng kể, sau giai đoạn 2018 – 2020 có biên lợi nhuận gộp 2 chữ số, năm 2021, Keppel Land bất ngờ lỗ gộp (-42 tỷ đồng) và năm 2022, biên lợi nhuận gộp chỉ là 5,7%.

Nghiêm trọng hơn, trong 2 năm 2021- 2022, Keppel Land chứng kiến việc lỗ thuần từ hoạt động kinh doanh, lần lượt là -79 tỷ đồng và -32 tỷ đồng mà nguyên nhân chính là sự gia tăng của chi phí quản lý doanh nghiệp và chi phí tài chính.

Điều này đã dẫn tới khoản lỗ trước thuế 82 tỷ đồng (2021) và 31 tỷ đồng (2022), củng cố cho đà đi xuống sau năm 2020. Trước đó, các năm 2018 – 2019, Keppel Land cũng chỉ lãi trước thuế nhỏ giọt ở mức 5 tỷ đồng và 25 tỷ đồng.

Một vấn đề đáng nói khác là hoạt động kinh doanh của Keppel Land lại không mang được tiền tươi về trong suốt giai đoạn 2018 – 2022; biểu hiện là dòng tiền kinh doanh giai đoạn này âm liên tục, lần lượt là: -42,7 tỷ đồng, -26,7 tỷ đồng, -17,4 tỷ đồng, -103 tỷ đồng và -80 tỷ đồng.

Việc âm dòng tiền kinh doanh xuất phát từ các vấn đề về tài sản của Keppel Land, vốn đang ở mức khá nghiêm trọng, sẽ được nói rõ trong bài tiếp theo.