Biệt thự, liền kề: Giá bán “lệch pha” ở thị trường sơ cấp và thứ cấp

Trong báo cáo thị trường mới đây, hãng tư vấn dịch vụ bất động sản Savills cho biết giá bán biệt thự, liền kề trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư chào bán lần đầu) và thứ cấp (mua đi bán lại) có xu hướng trái ngược nhau.

Theo đó, mặt bằng giá sơ cấp trên thị trường có xu hướng giảm. Đơn cử, giá biệt thự mới giảm 16% theo quý xuống 150 triệu đồng một m2 đất, còn liền kề giảm 17% xuống 156 triệu đồng một m2. Sản phẩm shophouse cũng giảm giá 14% theo quý xuống 249 triệu đồng mỗi m2.

Trong khi đó, giá biệt thự, liền kề thứ cấp tiếp tục leo thang trong quý III và cao hơn giá sơ cấp. Cụ thể, giá biệt thự cũ đã tăng 3% theo quý, đạt trung bình 169 triệu đồng một m2 đất, cao hơn 13% giỏ hàng mới. Tương tự, liền kề cũng tăng giá 4% theo quý lên 187 triệu đồng mỗi m2 đất, cao hơn 20% so với giá sơ cấp.

Lý giải diễn biến trên, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn Savills cho rằng quý III ghi nhận lượng lớn nguồn cung mới đến từ các dự án ngoại thành với giá thấp, kéo mặt bằng giá xuống. Đơn cử tại huyện Mê Linh, chủ đầu tư HUD vừa tiếp tục mở bán hơn trăm căn nhà thấp tầng tại dự án Thanh Lâm Đại Thịnh 2 với giá khoảng 50-72 triệu đồng một m2. Tại huyện Thường Tín, chủ đầu tư dự án Him Lam Thường Tín cũng mở bán giỏ hàng liền kề, shophouse giá từ 110 triệu đồng một m2.

Trong bối cảnh, giá biệt thự, liền kề cũ vẫn leo thang, theo CEO EZ Property Phạm Đức Toản, một phần vì "ăn theo" mặt bằng giá chung cư mới xung quanh. Ông Toản ví dụ từ đầu năm đến nay các tòa căn hộ mới phía Tây liên tục ra mắt với mặt bằng giá 60-80 triệu đồng, thậm chí xấp xỉ trăm triệu một m2, khiến nhà đầu tư các dự án thấp tầng xung quanh muốn nâng giá. Biểu hiện là nhiều khu biệt thự liền kề khu Tây đã rục rịch tăng trở lại nửa đầu năm nay, dù cùng kỳ năm ngoái, nhiều nhà đầu tư phải giảm giá 15-20% để thoát hàng khu vực này trước áp lực lãi vay.

Nhiều căn hộ có giá “sắp đuổi kịp” biệt thự liền kề

Trong bối cảnh giá sơ cấp của biệt thự, liền có xu hướng hạ nhiệt thì phân khúc chung cư vấn chứng kiến đà tăng giá đến “chóng mặt”. Thậm chí, có những căn hộ được mở bán mới có giá ngang với biệt thự, liền kề.

Giám đốc một sàn giao dịch chuyên phân phối căn hộ tại khu vực Tây Hồ Tây (Hà Nội) cho biết đơn giá chung cư hơn 200 triệu đồng một m2 đang "rượt đuổi" với biệt thự, liền kề xung quanh. Đơn cử, mức chuyển nhượng một số căn biệt tại đây đang có giá khoảng 290-350 triệu đồng một m2, tùy vị trí. Một số căn liền kề 95m2 bàn giao thô tại đây cũng được rao 30 tỷ đồng, cạnh tranh với căn hộ 4 phòng ngủ tại hai dự án trên.

Theo dữ liệu quý II của đơn vị nghiên cứu Avison Young, sản phẩm biệt thự và nhà phố thương mại tại khu Ngoại giao đoàn có giá thứ cấp khoảng 10.200-14.700 USD một m2 (khoảng 255-368 triệu đồng), tùy vị trí. Tại Khu đô thị Ciputra, biệt thự, liền kề đang được rao chuyển nhượng 11.000-15.900 USD một m2.

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, nhìn nhận giá căn hộ mới tại Hà Nội tăng nhanh theo hướng "thiết lập mặt bằng mới" với tỷ trọng nguồn cung cao cấp ngày càng nhiều. Tuy nhiên, những dự án trong giai đoạn booking, giá bán chưa chính thức để chủ đầu tư thăm dò mức độ quan tâm của người mua tiềm năng.

Lý giải diễn biến trên, Tổng giám đốc Avison Young cho rằng ở giai đoạn trước, vị trí đắc địa quyết định giá bán, nên mốc trăm triệu đồng một m2 chủ yếu gắn với quận nội đô. Hiện nay, quỹ đất trung tâm ngày càng hạn hẹp, nguồn cung cao cấp có xu hướng mở rộng ranh giới và xuất hiện ở cả vùng ven. Theo chuyên gia, ngoài vị trí, giá bán sản phẩm còn gồm thương hiệu, mức độ đầu tư tiện ích, quản lý vận hành...

Ông David Jackson cho biết tỷ trọng căn hộ cao cấp có xu hướng gia tăng thời gian tới. Ông dự báo nguồn cung năm nay đạt khoảng 8.000 căn, trong đó phân khúc cao cấp chiếm ba phần tư, còn lại là hạng trung. Căn hộ bình dân tiếp tục biến mất khỏi thị trường.