“Cá nhân có thể bị hạn chế số lần mua bán bất động sản trong vòng 1 năm”

Mới đây, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà đã chủ trì cuộc họp rà soát, hoàn thiện dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (nghị định quy định chung). Theo đó, cơ quan soạn thảo cho biết dự thảo nghị định mới nhất đã quy định rõ điều kiện với cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ về tổng doanh thu, số lần bán, chuyển nhượng trong 1 năm.

Trước đó, tại cuộc họp giữa tháng, nhiều chuyên gia đã đề xuất quy định rõ về doanh thu bán, cho thuê nhà đất trong một năm. Trước các ý kiến này, Phó thủ tướng yêu cầu Bộ Xây dựng tiếp thu, nghiên cứu kỹ để có tiêu chí cụ thể theo doanh thu với cá nhân kinh doanh bất động sản.

Thực tế, theo pháp luật hiện hành, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 và Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 6.1.2022 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh dất động sản đã quy định về điều kiện của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên.

Song, trong quá trình áp dụng các quy định này cho thấy có một bất cập. Quá trình theo dõi, rà soát tình hình thị trường bất động sản trong những năm gần đây, Bộ Xây dựng cho biết có nhiều hiện tượng tổ chức, cá nhân không thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng đã mua bán các bất động sản có giá trị rất lớn, mua đi bán lại nhiều bất động sản, nhiều lần nhằm làm tăng giá bất động sản để đầu cơ kiếm lợi.

Một số trường hợp mua gom đất rồi phân lô đất để chuyển nhượng mà không thực hiện thủ tục đầu tư dự án bất động sản. Điển hình có hiện tượng như tại tỉnh Lâm Đồng báo chí phản ánh một cá nhân mua cả một quả đổi rồi tự ý thay đổi hiện trạng đất, làm đường giao thông, phân lô bán nền đất lên đến trên 2000 lô đất trên diện tích gần 36ha nhưng không lập dự án đầu tư, không làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền thẩm định, cho phép.

Theo đó, để quản chặt việc kinh doanh bất động sản không thành lập doanh nghiệp, quy định trên đã được sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện đảm bảo tính khả thi và dễ hiểu hơn trong việc áp dụng.

Tại Luật Kinh doanh Bất động sản số 29/2023/QH15 tại khoản 3 và 4 Điều 9 quy định: “Cá nhân kinh doanh Bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật. Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 của Luật này”.

Hồi tháng 3, tại dự thảo nghị định lần 1, Bộ Xây dựng từng đưa ra 3 phương án để xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Trong đó có phương án trong một năm, cá nhân chỉ được bán, cho thuê 3-5 nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai. Nếu quá số lượng này, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ phải thành lập doanh nghiệp. Tuy nhiên, tại dự thảo ngay sau đó, Bộ Xây dựng đã bỏ tiêu chí xác định này.