Các chuyên gia dự báo, 6 tháng cuối năm 2025, giá chung cư có thể tăng chậm lại

Giá chung cư liên tục tăng vọt

Nửa đầu năm 2025, thị trường chung cư tại các đô thị lớn tiếp tục chứng kiến mức giá mới kỷ lục. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, giá bán sơ cấp tại Hà Nội tăng trung bình 8–12% so với cuối 2024, trong khi TP.HCM tăng 10–15%, đặc biệt phân khúc cao cấp ghi nhận mức 150–200 triệu đồng/m² ở một số dự án tại quận 1 và Thủ Thiêm.

Ngay cả ở thị trường cấp hai như Đà Nẵng, Hải Phòng, Nha Trang, mức tăng vẫn đạt 5–8%, kéo mặt bằng giá chung cư toàn quốc lên mức mới, vượt xa khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình.

TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế, nhận định: “Đà tăng giá hiện nay chủ yếu xuất phát từ nguồn cung hạn chế và yếu tố chi phí, chứ chưa hẳn phản ánh sự cải thiện mạnh mẽ của nhu cầu ở thực. Điều này nếu kéo dài sẽ tạo ra sự lệch pha cung – cầu và tiềm ẩn rủi ro điều chỉnh mạnh khi có biến động kinh tế.”

Nói về nguyên nhân khiến giá leo thang thời gian qua, theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), 6 tháng đầu 2025, số dự án chung cư mới mở bán tại Hà Nội và TP.HCM giảm 30–40% so với cùng kỳ 2024 do vướng pháp lý và quỹ đất nội đô hạn chế. Nguồn cung khan hiếm khiến mỗi dự án mới ra mắt đều lập tức thu hút dòng tiền, tạo áp lực đẩy giá.

Giá vật liệu xây dựng (thép, xi măng, nhân công) tăng bình quân 7–10% trong 1 năm qua, cộng với chi phí lãi vay ở mức 8–10%/năm đã khiến giá thành căn hộ đội lên. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, cho biết: “Chủ đầu tư không thể giảm giá khi chi phí xây dựng và vốn vẫn cao. Ngay cả khi thị trường chậm lại, họ vẫn phải duy trì mức giá để đảm bảo lợi nhuận.”

Những tín hiệu bất hợp lý

Mặc dù giá bán sơ cấp liên tục đi lên, thị trường đang xuất hiện những dấu hiệu bất hợp lý. Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, đưa ra cảnh báo về sự không đồng pha giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Cụ thể, trong khi giá sơ cấp tăng mạnh, giá chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp chỉ ghi nhận mức tăng khiêm tốn 7-10%. Thậm chí, nhiều dự án đã bàn giao có giá bán đi ngang trong suốt nửa năm qua. Tương tự, giá cho thuê căn hộ và nhà liền thổ tại các đô thị vệ tinh gần như không có biến động.

Ông Tuấn phân tích, việc giá sơ cấp tăng nóng trong khi giá thứ cấp và giá thuê không thay đổi có thể khiến người mua có cảm giác thị trường bị làm giá, tạo ra hiệu ứng tăng trưởng ảo. Nếu tình trạng này kéo dài, nó sẽ tác động tiêu cực đến tâm lý của nhà đầu tư và thanh khoản của thị trường trong trung và dài hạn.

Giá nhà tăng quá cao cũng tiềm ẩn rủi ro so với thu nhập của người dân. Theo Savills Việt Nam, thu nhập trung bình hộ gia đình ở Hà Nội khoảng 25–30 triệu đồng/tháng, TP.HCM khoảng 30–35 triệu đồng/tháng. Với giá căn hộ 3–5 tỷ đồng, người mua cần dành 20–25 năm thu nhập để trả hết nợ – gấp 3–4 lần ngưỡng an toàn khuyến nghị của Ngân hàng Thế giới.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cảnh báo: “Nếu phần lớn giao dịch đến từ giới đầu tư thay vì nhu cầu ở thực, thị trường có thể mất ổn định. Khi lãi suất hoặc chính sách tín dụng thay đổi, áp lực bán tháo sẽ rất lớn.”

Các chuyên gia dự báo, 6 tháng cuối năm 2025, giá chung cư có thể tăng chậm lại nhờ một số yếu tố:

Nguồn cung mới cải thiện khi một số dự án tại TP.Thủ Đức, Đông Anh, Gia Lâm được gỡ vướng pháp lý. Tín dụng được kiểm soát chặt: Ngân hàng Nhà nước định hướng hạn chế cho vay đầu cơ, ưu tiên vốn cho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá vừa túi tiền. Tâm lý thị trường thận trọng hơn: Người mua cân nhắc kỹ khi giá đã ở mức cao.

Tuy nhiên, khả năng giảm giá mạnh là thấp, bởi chi phí đầu vào và quỹ đất vẫn hạn chế. TS. Nguyễn Minh Phong nhận định: “Giá có thể đi ngang hoặc tăng nhẹ ở phân khúc trung và cao cấp, nhưng khó giảm sâu trừ khi kinh tế gặp cú sốc lớn hoặc nguồn cung tăng đột biến.”