Cải tạo chung cư cũ: Cân lợi ích nhà đầu tư-người dân

Cần bao nhiêu % cư dân đồng ý?

Ngày 12/1/2021, bày tỏ quan điểm với Đất Việt trước kiến nghị sẽ thực hiện cưỡng chế khi có từ 50% chủ sở hữu chấp thuận phương án; các chủ sở hữu bị cường chế sẽ được bồi thường, hỗ trợ bằng tiền với mức giá trị trung bình của các chủ sở hữu đã chấp thuận của UBND TP. HCM, KTS Nguyễn Ngọc Anh - Hội KTS Việt Nam cho rằng, cần hết sức thận trọng để tránh những mâu thuẫn có thể xảy ra.

Theo ông Anh, tình trạng chung cư xuống cấp nghiêm trọng, đe dọa tới tính mạng của hàng trăm hộ dân nhưng chưa tìm ra được giải pháp cải tạo luôn là vấn đề nóng trong nhiều năm qua, không chỉ TP. HCM mà cả TP. Hà Nội và một số tỉnh thành khác vẫn đang gặp bế tắc trong việc tìm ra giải pháp cải tạo.

"Điều cốt lõi để giải quyết là lợi ích giữa các bên. Người dân thì luôn muốn được đảm bảo không để bị thiệt thòi, còn nhà đầu tư thì cũng muốn lợi ích của mình được bảo đảm tối đa. Trong khi đó, vai trò của đơn vị quản lý nhà nước đứng ở giữa trung gian để xử lý cần mềm dẻo, linh hoạt" - ông Anh chia sẻ.

Đối với TP. HCM, hầu hết những chung cư cũ xuống cấp đều nằm ở vị trí đắc địa, nơi tập trung nhiều người dân nhưng nhà đầu tư lại muốn xây lên những công trình đồ sộ, điều này dễ dẫn tới những áp lực về hạ tầng, kéo theo hệ lụy phức tạp.

Nhiều chung cư cũ ở TP. HCM đang xuống cấp trầm trọng.

"Quy định hiện nay muốn cải tạo chung cư cũ thì phải có 100% ý kiến của cư dân sống tại đó đồng ý. Đây là con số không hợp lý, bởi có những chủ căn hộ quá bé, chỉ có 12m2, 15m2, nếu có đền bù lên hệ số 2 thì vẫn chưa đủ theo quy định diện tích tối thiểu chung cư là 40m2. Nên cần phải giảm tỷ lệ đồng ý xuống để thực hiện cải tạo chung cư.

Tuy nhiên, con số 50% cũng quá thấp, khi mà có quá nhiều người không đồng ý thì có thể dẫn tới những bất ổn, tình trạng khiếu nại, tranh chấp kéo dài. Theo tôi con số 80% là hợp lý..." - KTS Nguyễn Ngọc Anh bày tỏ.

Mặc dù vậy, ông Anh cũng lưu ý rằng, việc cải tạo chung cư cũ cần đặt lợi ích của người dân lên hàng đầu, không vì lợi ích của nhà đầu tư.

"Quy định về cưỡng chế đã có, nếu số phiếu đồng thuận đạt đủ con số 80% thì có thể tiến hành cưỡng chế. Tuy nhiên, cơ quan chức năng cần phải thực hiện công khai, minh bạch, đúng trình tự, khách quan để đảm bảo lợi ích người dân. Bên cạnh đó cũng cần lưu ý phát triển hạ tầng khu vực sau khi cải tạo để tránh những áp lực có thể xảy ra" - ông Anh cho hay.

Cần nghiêm khắc

Trong khi đó, ĐBQH Lưu Bình Nhưỡng cho rằng, Nhà nước cần có những biện pháp cứng rắn trong cải tạo chung cư cũ.

“Trung Quốc và Nhật khi cải tạo chung cư cũ họ rất nghiêm khắc, đó là đưa ra chính sách và phải thực hiện chính sách. Do vậy, tôi nhấn mạnh vai trò của chính quyền, về mặt nguyên tắc phải vận động tuyên truyền, nếu vận động tuyên truyền không được thì phải sử dụng các biện pháp cưỡng chế, nhưng phải đảm bảo lợi ích của các chủ thể” - ông Nhưỡng nói.

Đối với các hộ cơi nới, xây dựng sai phép nhưng vẫn đòi đền bù giá cao tại vị trí giáp ranh các khu chung cư cũ, ông Nhưỡng cũng đề nghị phải xử lý cứng rắn.

"Đây là hành vi vi phạm pháp luật. Ở Hà Nội có rất nhiều khu, ví dụ như khu Kim Liên, người ta cho xây dựng trái phép rất nhiều, đầu tiên dựng hàng quán, sau đó xây nhà thì câu chuyện này có sai phạm của cả chính quyền.

Tôi đề nghị xử lý thì phải xử lý người vi phạm và phải xử lý cả cán bộ để xảy ra vi phạm, các trường hợp này chỉ giải tỏa, chứ không có đền bù. Người dân chúng tôi đóng thuế nên không có chuyện đi đóng tiền cho những người làm sai”, vị ĐBQH thẳng thắn.

Ông Nhưỡng nói thêm, hiện nay có một vấn đề vướng mắc trong cải tạo chung cư cũ mà cử tri quan tâm. Đó là phương án đảm bảo đời sống của bà con khi xây dựng cải tạo, xây dựng các chung cư cũ. Bởi khi xây dựng, chung cư cũ phải phá đi, đời sống của hàng trăm người dân bị đảo lộn trong đó có cả người già, trẻ em… Vậy vấn đề này cần được giải quyết như thế nào?

Thứ hai, khi xây dựng xong, việc bán, đổi ra sao… Những vấn đề này, người dân rất bức xúc, đòi hỏi phải có phương án tỉ mỉ. Do vậy, chính quyền phải đứng ra làm trọng tài, không nên để nhà đầu tư đứng ra tự ý quyết định những vấn đề liên quan đến đời sống người dân.

Mặt khác, vướng mắc lớn nhất hiện nay là vấn đề thỏa thuận, trong đó, thỏa thuận phải đảm bảo quyền lợi người dân đang có. Bởi quyền lợi của người dân tại các chung cư này có nhiều loại. Thứ nhất là những hộ được Nhà nước phân nhà, họ vẫn ở, thứ hai là những hộ mua đi bán lại, do vậy phải hết sức lưu ý.

Tiếp nữa, vấn đề quy hoạch phải nhanh chóng được xem xét, đồng thời đảm bảo quyền lợi các bên, đặc biệt là người dân. Chúng ta cần phải vừa quan tâm đến lợi ích của nhà đầu tư, vì nhà đầu tư muốn làm thì phải bỏ vốn ra và có lợi nhuận, vừa đảm bảo hài hòa, nếu không sẽ không giải quyết được vấn đề lợi ích .

Ông Nhưỡng nhấn mạnh: "Ở bất kỳ hoàn cảnh nào, người dân không được ở các khu chung cư không an toàn nên chính quyền phải là trọng tài. Tôi không đồng tình việc một số cán bộ “thông đồng” với nhà đầu tư xâm phạm quyền lợi người dân, đặc biệt là khi anh hạ giá, hoặc tìm mọi cách đẩy người dân ra khỏi vị trí để thực hiện các mục tiêu khác.

Về chính sách, khi sửa đổi phải hết sức lưu ý, quy định rành mạch, rõ ràng để đảm bảo hài hòa lợi ích các bên. Và quan trọng, chính quyền phải là trọng tài trung lập".