Cần hiểu đúng về quy định hạn chế số lượng người ở căn hộ chung cư Hà Nội

Cụ thể, mới đây UBND TP. Hà Nội ban hành quyết định số 34 quy định về phương pháp xác định chỉ tiêu dân số với nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp và một số công trình có lưu trú khác (khách sạn, khách sạn nghỉ dưỡng, biệt thự nghỉ dưỡng; văn phòng kết hợp lưu trú; căn hộ lưu trú và nhà thương mại liên kề). Quyết định này có hiệu lực từ ngày 10/6.

Được biết, trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, quy hoạch tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, dân số nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở thương mại được xác định theo chỉ tiêu 3,6 người/căn hộ hoặc xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng.

Theo đó, căn hộ 1 phòng ở, diện tích sử dụng 25-45 m2 tính 1 người; căn hộ 2 phòng ở, diện tích sử dụng trên 45-70 m2 tính 2 người; diện tích sử dụng căn hộ trên 70-100 m2 tính 3 người. Căn hộ từ 3 phòng ở trở lên, diện tích sử dụng trên 100-125 m2 tính 4 người. Diện tích sử dụng căn hộ từ 125 m2 trở lên tính 5 người.

Đối với chung cư, nhà chung cư hỗn hợp làm nhà ở xã hội được xác định theo cơ cấu phòng ở và diện tích sử dụng căn hộ tương ứng. Trong đó, căn hộ 1 phòng ở diện tích sử dụng 25-45 m2 tính 1 người; căn hộ 2-3 phòng ở diện tích sử dụng trên 40-55 m2 tính 2 người; diện tích sử dụng căn hộ trên 55-70 m2 tính 3 người; diện tích sử dụng căn hộ trên 70-77 m2 tính 4 người.

Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho biết, quyết định 34 của UBND TP. Hà Nội được ban hành để quy định chi tiết, hướng dẫn cách tính chỉ tiêu dân số với các loại hình bất động sản trên trong giai đoạn lập quy hoạch chi tiết, phương án kiến trúc công trình nhằm dự báo sự gia tăng dân số khi dự án đi vào khai thác; không phải quy định áp dụng cho giai đoạn vận hành.

"Đây không phải cơ sở để khống chế số người được ở trong các căn hộ chung cư, công trình lưu trú… theo hướng căn hộ chung cư diện tích 70-100 m2 chỉ được ở tối đa 3 người như một số ý kiến lo ngại", ông Đỉnh nói.

Theo ông Đỉnh, trong công tác lập quy hoạch, thiết kế các dự án, công trình thì chỉ tiêu dân số là một chỉ tiêu quan trọng, có ý nghĩa then chốt nhằm xác định các yêu cầu về bố trí hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Từ đó dân số dự báo, tư vấn thiết kế sẽ xác định các chỉ tiêu về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Một yêu cầu quan trọng của công tác lập quy hoạch là phải dự báo sát chỉ tiêu dân số của đồ án quy hoạch để bố trí đủ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, tránh làm quá tải hạ tầng do dân số thực tế cao hơn nhiều so với dân số dự báo.

Tại quy chuẩn QCVN 04:2021/BXD về nhà chung cư đã đặt ra yêu cầu "Dân số cho nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp phải được tính toán thống nhất trong toàn bộ các bước lập hồ sơ thiết kế theo quy định, phải xác định phù hợp với chỉ tiêu dân số đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt cho dự án". Quy chuẩn này cũng phân cấp cho UBND cấp tỉnh "quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp đảm bảo phù hợp với điều kiện thực tế về quy mô dân số và hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để áp dụng và quản lý trong địa bàn". Do đó, đây là cơ sở pháp lý để UBND TP. Hà Nội ban hành Quyết định 34.

"Việc TP. Hà Nội ban hành quyết định 34, gồm quy định xác định dân số cho các công trình có kết hợp lưu trú là cần thiết nhằm phục vụ lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch và công tác quản lý. Hà Nội là địa phương đi đầu về hướng dẫn xác định dân số cho các công trình lưu trú", ông Đỉnh cho hay.

Vị chuyên gia khẳng định, việc Hà Nội ban hành quyết định 34 để quy định cách tính chỉ tiêu dân số với các loại hình chung cư, công trình lưu trú xuất phát từ việc cần dự báo sự gia tăng dân số khi dự án đi vào khai thác, vận hành, tránh gây quá tải hạ tầng.

Ông nhấn mạnh, đây không phải quy định áp dụng cho giai đoạn vận hành của công trình lưu trú. Quyết định này của TP. Hà Nội không "ép" các căn hộ chung cư, công trình lưu trú… chỉ được ở, lưu trú tối đa bao nhiêu người, dẫn đến giới hạn quyền của người dân như các ý kiến lo ngại.