Cần thiết siết phân lô, bán nền: Đừng để nguồn tiền 'chết' trong đất!

Giá đất vùng ven bị đẩy cao "bất thường"

Gần đây một lô đất tại huyện Thanh Oai, Hà Nội đã gây sốc khi trúng giá lên đến hơn 100 triệu đồng/m2, mức giá cao nhất trong phiên đấu giá 68 lô đất ở khu Thanh Cao.

Điều đáng chú ý là khu đất trúng đấu giá nằm cách trung tâm Hà Nội khoảng 30km, và hạ tầng tại đây nhiều năm qua chưa có sự thay đổi; điều này đã dấy lên nhiều câu hỏi về việc liệu mức giá trúng đấu giá này có thực sự hợp lý hay không.

Theo khảo sát, giá đất ở các thôn xóm tại khu vực này dao động từ 30 - 40 triệu đồng/m2. Những vị trí mặt đường lớn và thuận tiện mới có giá từ 70 - 80 triệu đồng/m2.

Rõ ràng trên thực tế, đã có sự chênh lệch lớn so với giá đất trúng đấu giá, điều này có thể ảnh hưởng tiêu cực đến việc đền bù và giải phóng mặt bằng cho các dự án sau tại địa phương.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Việt Nam nhận định: "Kết quả đấu giá này là một tín hiệu rất ngạc nhiên. Tuy nhiên, có thể có hai yếu tố tác động: Thứ nhất là tâm lý do tin đồn thổi, hoặc có thể giá bị đẩy lên cao để kiếm lời. Thứ hai, có thể một số người thiếu thông tin hoặc nhận được thông tin không đầy đủ về giá đất tại một số địa phương, nơi đang dự thảo bảng giá đất mới rất cao, tăng từ 5 - 50 lần. Vì vậy, một số người lo ngại giá đất sẽ tăng cao trong tương lai nên đã đầu tư để đón đầu".

Theo ông Hiệp, sự chênh lệch giá gấp đôi, thậm chí gấp ba ngay trong những khu đất gần nhau có thể ảnh hưởng đến chi phí đền bù. Ngoài ra, sau thời gian đặt cọc, thực tế giá đất sẽ được xác nhận.

Theo thông tin từ huyện Thanh Oai, trong số những người trúng đấu giá, chỉ có hai người là địa phương, còn lại là từ các tỉnh khác.

Ông Hiệp cho rằng đây là dấu hiệu cho thấy đây không phải là nhu cầu thật sự, đất đã bị đẩy giá tăng cao một cách "bất thường".

Là hệ quả của chiêu trò đẩy giá?

Gần đây, trên các diễn đàn bất động sản đã bàn luận sôi nổi về một nguyên nhân khác khiến giá trúng đấu giá đất tại huyện Thanh Oai có thể đạt mức cao: Do có sự tham gia của các hội, nhóm đầu cơ để đẩy giá.

Chiêu trò của nhóm đầu cơ là cùng góp tiền để đấu giá một lô đất, đẩy mức giá lên cao nhất.

Ví dụ, nếu một lô đất trúng giá 100 triệu đồng/m2, trong khi các lô khác chỉ trúng ở mức từ 50 - 60 triệu đồng/m2, họ sẽ dự đoán giá đất tại khu vực sẽ còn tăng cao hơn, có thể đạt mức 100 triệu đồng/m2 như lô đất đã được đẩy giá trước đó.

Những người này sẽ rao bán các lô trúng với mức giá cao hơn, cộng thêm khoản tiền chênh lệch ra thị trường, thu lợi từ khoản chênh lệch này, có thể lên đến vài trăm triệu đồng chỉ trong vài ngày, thậm chí vài giờ sau khi phiên đấu giá kết thúc.

Đối với lô đất trúng giá cao hơn 100 triệu đồng/m2, họ sẵn sàng bỏ cọc vì lợi nhuận từ việc bán chênh lệch cao hơn nhiều so với tiền cọc đã đóng.

Chiêu trò đẩy giá và khả năng bỏ cọc có thể gây ra nhiều hệ lụy.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, những người thiếu thông tin và không phải là nhà đầu tư chuyên nghiệp có thể sẽ bị thiệt hại lớn vì giá đất có thể "nhảy lên nhảy xuống".

Cần thiết phải siết phân lô, bán nền

Hiện nay, nhiều khu đất phân lô bán nền "ăn theo" hạ tầng hoặc các dự án chính quy có giá bán lại thấp hơn so với các dự án đất nền đã hoàn thiện.

Tuy nhiên, tình trạng dự án ma, đầu cơ, thổi giá đất, sốt đất và nhiều khu đất bị bỏ hoang vẫn phổ biến.

Theo ghi nhận, bãi Dài xã Tiến Xuân, huyện Thạch Thất, Hà Nội là khu đất bám mặt đường 20m, đã được phân thành 20 lô nhỏ, mỗi lô khoảng 50 - 60m2 chỉ bằng việc làm một con đường nhỏ chạy dài.

Một khu đất khác gần đó rộng hơn, được phân thành hơn 100 lô đất nền.

Người dân cho biết, dọc con đường này có nhiều khu đất lớn nhỏ được phân lô. Sôi động nhất là giai đoạn 2020 – 2022: "Dân làm nương, làm rẫy, thu hoạch không được bao nhiêu. Có người vào mua thì người ta bán, dân bán thì chủ gom, san lấp thành bãi để bán phân lô."

Khi cơn sốt đất qua đi, giao dịch trong ba năm qua đã trầm lắng. Nhiều lô đất đã qua tay nhiều người nhưng vẫn bị bỏ hoang hoặc dùng để chăn thả gia súc.

Đất đai được xem là nguồn lực quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội các địa phương. Mặc dù chưa có số liệu thống kê cụ thể, nhưng diện tích đất phân lô bán nền trên cả nước tương đối lớn, cùng với nguồn tiền đầu tư lớn nằm yên tại những lô đất bỏ hoang.

Để kiểm soát tình trạng phân lô bán nền, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, sẽ không cho phép phân lô, bán nền tại 105 thành phố và thị xã, tăng thêm 81 thành phố và thị xã so với quy định hiện hành.

Theo đánh giá của ông Nguyễn Quốc Hiệp, thời gian gần đây, Bộ Xây dựng đã đưa ra quy định theo Luật Nhà ở, tức là không cho phân lô, bán nền từ đô thị loại ba trở lên và yêu cầu phải xây dựng. Quy định này làm tăng mức đầu tư và nguồn vốn phải bỏ ra, nhưng sẽ tránh tình trạng đất bỏ hoang và dự án ma.

Trong khi đó, dưới góc nhìn pháp lý, một số luật sư cho rằng, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 giúp giảm thiểu tình trạng đầu cơ, đẩy giá không đúng với thực tế, đảm bảo sự minh bạch của thị trường bất động sản; điều này giúp giảm rủi ro pháp lý cho người dân và cải thiện quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản bền vững và lành mạnh.

Đừng để nguồn tiền bị "chết" trong đất!

Việc phân lô bán nền chỉ mang lại lợi ích cho một số người đầu cơ, trong khi nguồn tiền xã hội bị "chết" trong đất, chỉ sinh lời qua giao dịch mua bán mà không tạo ra giá trị phát triển cho xã hội, dẫn đến sự trì trệ của nền kinh tế.

Theo Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường, việc hàng loạt khu dự án phân lô bán nền bị bỏ hoang là sự lãng phí xã hội.

Hệ lụy thứ ba là các dự án ma cũng xuất hiện. Nhiều người lợi dụng tình trạng này để vẽ bản đồ quy hoạch, khu vực phân lô bán nền để lừa đảo.

Những yếu tố này tạo ra sự bất ổn cho thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường đất nền.

Theo dự báo từ nhiều sàn bất động sản cho thấy việc siết chặt phân lô sẽ khiến nguồn cung trên thị trường bị thu hẹp và số lượng khách hàng tiếp cận đất nền sẽ giảm.

Thị trường đất nền có thể xuất hiện nhiều sản phẩm diện tích lớn từ những nhà đầu tư ôm đất với mục đích phân lô, tách thửa kiếm lời, được rao bán với mục đích thoát hàng, chấp nhận cắt lỗ giảm giá.

Việc siết chặt phân lô bán nền là cần thiết và cũng được xem là xu hướng tất yếu được áp dụng đồng bộ ở nhiều quốc gia phát triển, nhằm đảm bảo quyền lợi của người mua và cải thiện tính minh bạch của thị trường, qua đó tạo động lực cho phát triển đô thị đồng bộ và hiện đại.

Do đó, chính quyền địa phương và người dân đều mong muốn có những văn bản hướng dẫn cụ thể về hoạt động đấu giá đất và đấu thầu dự án đất, để siết chặt việc phân lô bán nền trong dài hạn; đây là biện pháp nhằm bảo vệ quyền lợi của người mua và ổn định, làm minh bạch thị trường bất động sản trong tương lai.