CEO Group: Tình hình kinh doanh khả quan nhưng các dự án từng vướng 'lùm xùm' có khả thi?

Biên lợi nhuận gộp đạt hơn 32%, kỳ vọng bứt phá trong năm 2022

CTCP Tập đoàn CEO (CEO Group, Mã: CEO) vừa công bố BCTC hợp nhất quý I/2022 với doanh thu thuần đạt gần 293 tỷ đồng, cao gấp đôi so với cùng kỳ. Chủ yếu là do doanh thu kinh doanh bất động sản tăng mạnh từ 71 tỷ đồng lên gần 219 tỷ đồng.

Biên lợi nhuận gộp của CEO trong quý I đạt hơn 32%, tăng 20,8 điểm % so với mức 11,5% của cùng kỳ năm ngoái.

Trong kỳ, doanh thu tài chính giảm 20% so với cùng kỳ về hơn 7 tỷ đồng. Chi phí tài chính và chi phí doanh nghiệp đều được tiết giảm, riêng chỉ có chi phí bán hàng tăng 2,5 lần lên gần 6 tỷ đồng. Quý này, CEO Group có lãi hơn 45 tỷ đồng từ hoạt động kinh doanh, trong khi cùng kỳ lỗ 41 tỷ đồng.

Kết thúc quý I, lợi nhuận sau thuế của doanh nghiệp đạt gần 26 tỷ đồng, trong khi cùng kỳ lỗ 38 tỷ đồng. Riêng lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ hơn 35 tỷ đồng.

Năm 2022, CEO Group đặt kế hoạch doanh thu hợp nhất đạt 3.000 tỷ đồng và lợi nhuận sau thế đạt 300 tỷ đồng, lần lượt gấp 2,4 lần và gần 3,7 lần kết quả thực hiện năm 2021. Như vậy, sau quý I, doanh nghiệp mới thực hiện được gần 10% mục tiêu doanh thu và 8% mục tiêu lợi nhuận cả năm.

Tổng tài sản của doanh nghiệp tại ngày 31/3/2022 hơn 7.077 tỷ đồng, tăng nhẹ so với đầu năm. Trong đó, hàng tồn kho giảm từ gần 607 tỷ đồng đầu kỳ về hơn 592 tỷ đồng, chủ yếu là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang (hơn 523 tỷ đồng). Giá trị bất động sản đầu tư cũng giảm từ gần 735 tỷ đồng về 730 tỷ đồng.

Nợ phải trả của doanh nghiệp tính đến đến cuối kỳ gần 3.519 tỷ đồng, không biến động nhiều so với đầu kỳ. Trong đó, khoản mục người mua trả tiền trước tăng 132 tỷ đồng lên gần 460 tỷ đồng. Tổng dư nợ đi vay chiếm gần 50%, ghi nhận 1.570 tỷ đồng.

Dòng tiền kinh doanh trong kỳ của CEO Group âm gần 60 tỷ đồng, cùng kỳ năm ngoái cũng âm hơn 130 tỷ đồng.

Để bù đắp dòng tiền, doanh nghiệp đã tăng cường vay nợ, hạn chế mua sắm tài sản và thu hồi khoản đầu tư góp vốn vào đơn vị khác.

Với hoạt động vay nợ, giá trị khoản mục dư nợ vay và nợ thuê tài chính của CEO ở mức 1.737,2 tỷ đồng tại 31/12/2021, chiếm 24,6% tổng nguồn vốn và gần 50% nợ phải trả.

Trong đó, giá trị vay và nợ thuê tài chính ngắn hạn ở mức 831 tỷ đồng tính tới 31/12/2021, tăng 56% so với đầu năm, chủ yếu là hai khoản vay tại 2 ngân hàng với giá trị lần lượt là 317 tỷ đồng và 386 tỷ đồng.

Giá trị vay và nợ thuê tài chính dài hạn ở mức 906 tỷ đồng, giảm 36% và tập trung chủ yếu tại một ngân hàng với giá trị 650 tỷ đồng. Ngoài ra, CEO có hai khoản vay dài hạn tại chi nhánh một ngân hàng khác, vay vốn qua kênh trái phiếu với giá trị lần lượt là 38 tỷ đồng và 219 tỷ đồng.

Lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động tài chính của doanh nghiệp cũng thể hiện sự phụ thuộc vào vốn vay với số tiền vay ngắn hạn, dài hạn nhận được và tiền chi trả nợ gốc vay, nợ thuê tài chính lần lượt ở mức 1.608,4 tỷ đồng và 1.816,9 tỷ đồng.

Với hoạt động mua sắm tài sản, CEO đã bán lại công cụ nợ của đơn vị khác để thu về 227 tỷ đồng. Doanh nghiệp cũng thu hồi đầu tư góp vốn đơn vị khác để thu về 420 tỷ đồng.

Tính tới ngày 31/12/2021, chi phí xây dựng dở dang dài hạn của CEO là 2.121 tỷ đồng, chủ yếu tập trung tại dự án Khu tổ hợp nghỉ dưỡng Sonasea Vân Đồn Harbour City với giá trị 2.048,9 tỷ đồng, còn lại là dự án Khu du lịch Green Hotel & Resort với giá trị 51 tỷ đồng và các dự án khác.

Giá trị các khoản phả thu ngắn hạn của doanh nghiệp ở mức 847,5 tỷ đồng, giảm 5,1% so với đầu năm. Nhưng giá trị dự phòng phải thu ngắn hạn khó đòi đã đạt mức 49,8 tỷ đồng, tăng 47%.

Hội đồng quản trị CEO Group cũng vừa thông qua nghị quyết về việc triển khai phương án phát hành 257,3 triệu cổ phiếu để tăng vốn điều lệ với giá bán 10.000 đồng/cp.

Cụ thể, công ty sẽ phát hành 5 triệu cổ phiếu cho cán bộ nhân viên theo chương trình lựa chọn cho người lao động (ESOP), phát hành 252 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu. Sau khi hoàn tất đợt phát hành, vốn điều lệ công ty sẽ tăng lên gần 5.147 tỷ đồng.

Tổng số tiền dự kiến thu được từ đợt phát hành là 2.573 tỷ đồng, sẽ được ưu tiên sử dụng để đầu tư dự án khu biệt thự cao cấp Sonasea Residences (800 tỷ đồng). Thời gian giải ngân là 600 tỷ đồng trong quý III - IV/2022 và 200 tỷ đồng trong năm 2023.

Bên cạnh đó, công ty sẽ sử dụng 1.556 tỷ đồng để tăng vốn cho các công ty con, bao gồm CTCP Đầu tư và Phát triển du lịch Vân Đồn (1.000 tỷ đồng), Công ty TNHH C.E.O Quốc tế (200 tỷ đồng); CTCP Đầu tư và Phát triển Nha Trang (200 tỷ đồng); CTCP Đầu tư và Phát triển Phú Quốc (105 tỷ đồng) và CTCP Xây dựng CEO (51 tỷ đồng). Thời gian giải ngân trong năm 2022 - 2023 sau khi hoàn tất đợt chào bán.

Còn lại hơn 217 tỷ đồng sẽ được sử dụng để bổ sung vốn lưu động cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Thời gian giải ngân từ quý III/2022 đến quý III/2023.

Những dự án từng vướng vào các lùm xùm của CEO Group

Khu tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng Sonasea Vân Đồn Harbor City

Theo phản ánh của VOV.VN, UBND tỉnh Quảng Ninh đã ban hành quyết định, chủ trương đầu tư (ngày 8/8/2018) dự án Khu tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng Sonasea Vân Đồn Harbor City với tổng vốn đầu tư trên 5.000 tỷ đồng và diện tích lên đến 67ha, bao gồm đất khách sạn, căn hộ nghỉ dưỡng, đất ở biệt thự không hình thành đơn vị ở, đất ở liền kề, đất cây xanh công viên, giao thông.

Chủ đầu tư dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City là Công ty cổ phần Đầu Tư và Phát triển Du Lịch Vân Đồn đơn vị thành viên của Tập đoàn C.E.O. Dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City được khởi công vào cuối năm 2018. Giai đoạn đầu của dự án phân khu Singapore shoptel đã hoàn thành và được bán từ tháng 7/2020.

Hiện tại, dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City đang được xây dựng hạ tầng các khu vực tiếp theo. Tuy nhiên, trên các web bất động sản và trên trang web mang tên dự án bietthubiensonasea-vandon, vandonsonasea… hàng loạt các thông tin về quỹ căn biệt thự, bảng hàng dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City được rao bán. Cụ thể, những căn biệt thự 3M0… hay 3N0… với diện tích 160 - 202 m2 được rao bán với giá trên 8 tỷ đồng.

Các căn biệt thự được rao bán trên các web bất động sản, trong khi ngày 6/1/2022, Tập đoàn C.E.O mới tổ chức lễ động thổ phân khu biệt thự biển Wyndham Garden Sonasea Vân Đồn, thuộc dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City (Khu kinh tế Vân Đồn, Quảng Ninh).

Tại khu vực biệt thự biển và nhà phố biển vẫn là một bãi đất trống mới được san lấp, một số khu vực có những cọc bê tông, dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City vẫn đang từng bước hoàn thiện cơ sở hạ tầng.

Trước đó, vào năm 2019, dư luận xôn xao trước những nghi ngờ về việc dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City có dấu hiệu lấn biển, khiến người dân địa phương bức xúc.

Cụ thể, theo phê duyệt, dự án Khu tổ hợp nghỉ dưỡng Sonasea Vân Đồn Harbor City - Phân khu 1 có diện tích đất ở liền kề (shophouse) 25.560m2; đất cây xanh công viên 13.672m2; đất thuê để xây khách sạn, căn hộ nghỉ dưỡng 195.442m2; đất thuê xây biệt thự không hình thành đơn vị ở 285.541m2; đất giao thông hơn 34.000m2…

Đến đầu năm 2019, UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành quyết định thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh mục đích sử dụng đất (đợt 1) cho Công ty cổ phần đầu tư và Phát triển Du lịch Vân Đồn tại xã Hạ Long, huyện Vân Đồn để thực hiện dự án Khu tổ hợp nghỉ dưỡng Sonasea Vân Đồn Harbor City - Phân khu 1.

Theo đó, tỉnh Quảng Ninh thu hồi 178.913m2 đất mặt nước, bãi triều do UBND xã Hạ Long, huyện Vân Đồn quản lý (đã hoàn thành xong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư) cho Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển du lịch Vân Đồn thuê bổ sung theo hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê để thực hiện dự án Khu tổ hợp nghỉ dưỡng Sonasea Vân Đồn Harbor City - Phân khu 1.

Đồng thời, tỉnh này cũng đồng ý cho Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển du lịch Vân Đồn chuyển mục đích sử dụng 25.560m2 đất từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở và 26.342m2 từ đất thương mại dịch vụ sang đất công cộng đã được UBND tỉnh cho thuê đất tại Quyết định số 3026/QĐ-UBND ngày 08/8/2018 thuộc dự án Khu tổ hợp nghỉ dưỡng Sonasea Vân Đồn Harbor City - Phân khu 1.

Diện tích sau khi thuê đất bổ sung và chuyển mục đích sử dụng đất (đợt 1) để thực hiện dự án này là 566.959m2 (trong đó, diện tích đã được UBND tỉnh cho thuê đất tại Quyết định số 3026/QĐ-UBND ngày 8/8/2018 là 388.046m2).

Tuy nhiên, theo thông tin phản ánh của người dân tới Tạp chí Môi trường và Đô thị, hoạt động hút cát trong lòng dự án để bơm ra biển đã diễn ra nhiều tháng nay. Tại thời điểm cuối tháng 7/2019, trong khu vực Dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City có nhiều máy hút cát công suất lớn đang làm việc. Các máy hút này đưa cát từ trong lòng dự án để chuyển ra phía ngoài kè đá để lấn biển. Dọc tuyến kè dài hơn 1km đã xuất hiện nhiều đụn cát trắng mới được hình thành, đồng thời, từng vùng nước đỏ đã bắt đầu lan tỏa có nguy cơ gây ảnh hưởng đến môi trường biển nơi đây.

Ghi nhận hiện trạng mặt bằng cho thấy, chủ đầu tư đang triển khai các hạng mục xây dựng khách sạn, san lấp biển với quy mô lớn thuộc Dự án đầu tư Khu tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng Sonasea Vân Đồn Harbor City - Phân khu 1.

Trước việc đổ hàng triệu khối đất đỏ ra lấp biển, cũng như hút cát trắng để bồi đắp biển của CEO Group tại xã Hạ Long, nhiều người tỏ ý lo ngại về môi trường biển sẽ bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Đồng thời, căn cứ vào Luật Bảo vệ môi trường, Nghị định số 18/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 thì với Dự án có lấn biển từ 20ha trở lên, thẩm quyền phê duyệt Báo cáo tác động môi trường là của Bộ TNMT, vậy UBND tỉnh ra Quyết định phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường căn cứ vào đâu để phê duyệt cho một dự án rộng 67ha vừa lấn biển, vừa lấy đất rừng?

Căn cứ vào Điều 4, Quyết định số 3691/QĐ-UBND, việc hút cát lấp biển của chủ đầu tư có tuân thủ đúng quy định của pháp luật, cũng như việc tham mưu để UBND tỉnh ra Quyết định phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường cho Dự án hay không?

Dự án Khu đô thị Sunny Garden City "ế ẩm" nhiều năm

Dự án Khu đô thị Sunny Garden City nằm trên địa bàn xã Sài Sơn, huyện Quốc Oai, TP. Hà Nội. Dự án được chủ đầu tư xúc tiến từ những năm 2006 và được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) phê duyệt vào năm 2007.

Từ năm 2008 - 2011, CEO Group đã tiến hành đầu tư xây dựng hạ tầng, cảnh quan dự án Khu đô thị. Dự án đã hoàn thành xây thô 200 căn biệt thự, liền kề trên tổng số 330 căn được phê duyệt theo quy hoạch. Ngoài ra, một số hệ thống hạ tầng và tiện ích của Khu đô thị cũng đã được hoàn thành, đã được đưa vào sử dụng, như sân bóng mini, bãi đỗ xe… Tuy nhiên, vẫn còn một số hạng mục dù đã được xây dựng, nhưng vắng bóng người do người dân chưa có nhu cầu sử dụng, một số khác vẫn còn chưa được chủ đầu tư xây dựng.

Sau nhiều năm “dầm mưa dãi nắng”, những căn biệt thự tại Sunny Garden City dần xuống cấp. Hàng trăm tỷ đồng đã đầu tư xây dựng, song dường như dự án là xây dựng khu dân cư cao cấp ở đây không khả thi. Vì vậy, CEO Group đã phải xin chuyển đổi mục đích dự án sang làm nhà ở xã hội.

Chủ đầu tư đã xây dựng 2 tòa chung cư, mỗi tòa cao 9 tầng, tổng số 432 căn hộ có diện tích dao động từ 48m2 đến 66m2 dành cho người có thu nhập thấp với hàng loạt ưu đãi như: được trả lại tiền đất đã đóng trước đó, được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, được vay gói 30.000 tỷ đồng với lãi suất 5%…

Mặc dù chủ đầu tư cam kết cư dân tại Bamboo Garden sẽ được hưởng toàn bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và các tiện ích của khu đô thị cao cấp Sunny Garden, bao gồm: nhà trẻ, trường học; trung tâm thương mại; trung tâm thể thao và giải trí; bãi đỗ xe công cộng lớn; diện tích cây xanh hài hòa... nhưng trên thực tế vẫn chưa thật sự là sức hút đối với khách hàng.

Suốt giai đoạn 2015 - 2017, với nhiều lần đăng tin rao bán, dự án khu nhà ở xã hội Bamboo Garden của CEO Group vẫn “ế chỏng ế chơ”. Theo thông tin từ Sở Xây dựng, tại dự án có 432 căn nhà ở xã hội được xây lên để bán và cho thuê, nhưng đến nay mới chỉ bán được 81 căn.

Cùng với đó, vào năm 2021, CEO Group đã nhận được quyết định xử phạt vi phạm hành chính về thuế từ Cục Thuế Hà Nội.

Theo quyết định này, CEO Group đã kê khai khấu trừ thuế giá trị gia tăng mua vào để thi công xây dựng trường học thuộc Dự án Khu đô thị Quốc Oai tên thương mại là Khu Đô thị Sunny Garden City thuộc đối tượng không chịu thuế, vi phạm Thông tư 26/2015 của Bộ Tài chính.

Bên cạnh đó, công ty còn kê khai sai dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp theo quy định. CEO Group phải chịu phạt tiền khai sai mức 20% trên số thuế tăng thêm qua kiểm tra do có hành vi khai sai dẫn đến thiếu số tiền thuế. Số tiền xử phạt hành chính là gần 225 triệu đồng.

Đồng thời, CEO Group buộc phải thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả, bao gồm nộp đủ số tiền thuế giá trị gia tăng còn thiếu vào ngân sách Nhà nước với số tiền hơn 1 tỷ đồng và khoản tiền chậm nộp thuế hơn 72 triệu đồng.

Như vậy, tổng số tiền thuế truy thu, tiền phạt và chậm nộp mà CEO Group phải nộp vào ngân sách Nhà nước là 1,42 tỷ đồng.

Cục Thuế Hà Nội yêu cầu trong 10 ngày kể từ ngày nhận được quyết định, CEO Group phải nghiêm chỉnh chấp hành. Nếu quá thời hạn nêu trên mà công ty không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành quyết định hành chính theo quy định của pháp luật. CEO Group có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện đối với quyết định này theo quy định.

Dự án Seven Star - ôm "đất vàng" Cầu Giấy bỏ hoang hơn 10 năm

Nằm vị trí “vàng” giữa trung tâm quận Cầu Giấy, dự án Seven Star được UBND TP Hà Nội chỉ định cho liên danh thực hiện theo hình thức BT từ năm 2011 do liên danh Công ty Cổ phần đầu tư Bảo Việt, Công ty Cổ phần Sông Đà – Thăng Long và Công ty Cổ phần đầu tư C.E.O làm chủ đầu tư.

Được biết dự án có tổng điện tích 2.2ha; Tổng mức đầu tư 4.436,790 tỉ đồng; Trong đó, tổng mức đầu tư dự án BT là 1.090,527 tỉ đồng, tổng mức đầu tư các dự án đối ứng là: 3.346,262 tỉ đồng. Mục đích ban đầu của dự án là xây văn phòng cho các hiệp hội Hà Nội.

Lô đất thực hiện dự án được chia ra làm 4 tiểu lô. Phần BT là Tiểu lô D27.a được quy hoạch xây dựng Tòa nhà văn phòng các hội và hiệp hội; còn phần đối ứng tại các Tiểu lô D27.b, Tiểu lô D27.c, D27.d quy hoạch xây dựng dự án khu hỗn hợp, trường tiểu học và trường trung học cơ sở.

Theo dự kiến ban đầu của CEO Group, dự án Seven Star được khởi công trong tháng 12/2010 và hoàn thành trong quý IV năm 2013.

Thế nhưng đến nay đã hơn 1 thập kỷ, dự án vẫn đắp chiếu, bỏ hoang. Khu đất bất ngờ mọc lên hàng loạt công trình sai mục đích như bãi rửa xe, gara ôtô, buôn bán sắt vụn, sân bóng đá... Dự án chậm tiến độ khiến hạ tầng khu vực không thể khớp nối, tạo nên khung cảnh vô cùng nhếch nhác.

Trả lời báo chí, truyền thông Công ty Cổ phần đầu tư Bảo Việt cho biết đã chuyển nhượng hết toàn bộ số cổ phần tại dự án này cho CEO Group. Tuy nhiên truyền thông CEO Group lại khẳng định với PV Lao Động, đơn vị này chưa nắm quyền chi phối dự án.

“Dự án Seven Star chúng tôi không nắm quyền quyết định vì đây là liên minh, chúng tôi chỉ nắm phần trăm nhất định. Chúng tôi đã có nhiều buổi làm việc với Công ty Cổ phần đầu tư Bảo Việt, để đi đến thống nhất. Nếu họ không thực hiện thì nhượng lại cho chúng tôi triển khai, nếu toàn quyền CEO Group thì chúng tôi sẽ làm“, truyền thông CEO Group nói.

Có vị trí đắc địa tại “trung tâm hành chính - văn phòng mới của Hà Nội“, tiếp giáp với tòa nhà trụ sở chính Tập đoàn Viễn thông Viettel, tòa nhà Cung Tri Thức và Tòa án Nhân dân Tối cao... khu đất quây tôn hoang lạnh làm mất mỹ quan chung của khu vực. Thực tế nhiều năm qua báo cáo tài chính của C.E.O Group, dự án Seven Star luôn nằm ngoài danh mục các dự án được đầu tư. Chính vì vậy nhiều người cho rằng chủ đầu tư dự án này có thể sẽ "đắp chiếu" dự án thêm thời gian dài.