CEO Group: Kinh doanh bất động sản ‘ảm đạm’, huy động nguồn vốn hơn 2.500 tỷ đồng ‘rót’ vào hai ‘siêu dự án’ tại Quảng Ninh và Phú Quốc?

Dự thu 2.573 tỷ đồng từ chào bán cổ phiếu

Theo thông báo về việc triển khai phương án phát hành hơn 257 triệu cổ phiếu của CEO Group, doanh nghiệp sẽ chào bán hơn 5,1 triệu cổ phiếu phát hành theo chương trình lựa chọn cho người lao động (ESOP) và hơn 252 triệu cổ phiếu chào bán cho cổ đông hiện hữu.

Cả hai phương án chào bán đều ở mức giá 10.000 đồng/ cổ phiếu. Theo đó, CEO dự kiến thu về gần 2.522 tỷ đồng từ phát hành cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu và hơn 51 tỷ đồng từ phát hành cổ phiếu ESOP. Tổng số tiền thu về từ 2 đợt chào bán sẽ là hơn 2.573 tỷ đồng.

Nếu như so sánh mức giá chào bán cổ phiếu mà CEO Group đưa ra (10.000 đồng/cổ phiếu) có thể thấy, mức giá này thấp hơn rất nhiều so với thị giá cổ phiếu CEO. Cụ thể, thấp hơn khoảng 63% thị giá của cổ phiếu CEO trên thị trường chứng khoán.

Trên thị trường, cổ phiếu CEO đang được giao dịch với mức giá 26.700 đồng/cổ phiếu (phiên chiều 30/6/2022), giảm 92% so với mức đỉnh 92.500 đồng hồi đầu năm.

Trở lại với phương án phát hành cổ phiếu của CEO Group. Nếu kế hoạch diễn ra thuận lợi, doanh nghiệp sẽ dùng 800 tỷ đồng để đầu tư vào dự án khu biệt thự cao cấp Sonasea Residences tại khu phức hợp Bãi Trường, xã Dương Tơ, Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang. Dự án này có quy mô 160 ha, tổng mức đầu tư vào khoảng 3.000 tỷ đồng.

Theo CEO Group giới thiệu, dự án bao gồm các loại hình sản phẩm cho khách hàng, nhà đầu tư như: Biệt thự trên đồi; Khu phố;…

Số tiền còn lại sẽ được dùng để tăng vốn cho công ty con. Trong đó, 5 công ty con được CEO bổ sung vốn gồm: Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển du lịch Vân Đồn (1.000 tỷ đồng), Công ty TNHH C.E.O Quốc tế (200 tỷ đồng), Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nha Trang (200 tỷ đồng), Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Phú Quốc (105 tỷ đồng) và Công ty Cổ phần Xây dựng C.E.O (51 tỷ đồng).

CEO cũng cho biết, trong trường hợp, nếu doanh nghiệp không thu đủ số tiền huy động dự kiến của đợt chào bán, Công ty sẽ sử dụng nguồn vốn khác như vay ngân hàng và/hoặc phát hành trái phiếu doanh nghiệp và/hoặc các giải pháp khác phù hợp với quy định pháp luật và quy định nội bộ của Công ty để thực hiện các kế hoạch đã đặt ra.

Nên lưu ý trong kế hoạch sử dụng vốn từ đợt chào bán cổ phiếu là việc công ty sẽ dùng 1.000 tỷ đồng tăng vốn cho công ty con là Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển du lịch Vân Đồn. Doanh nghiệp này được biết đến là chủ đầu tư ‘siêu dự án’ Sonasea Vân Đồn Harbor City.

Được biết, dự án này được CEO Group mua lại từ tay đối tác vào năm 2017.

Cụ thể, Sonasea Vân Đồn Harbor City có quy mô 358,5ha, gồm 3 phân khu. Phân khu 1 là khu tổ hợp khách sạn Sonasea Vân Đồn Complex; phân khu 2 là nhà phố thương mại; phân khu 3 là khu vui chơi giải trí và bến du thuyền.

Dự án ban đầu do Công ty TNHH Công nghệ Việt Mỹ làm chủ đầu tư với tên gọi khu du lịch sinh thái Bái Tử Long (tên quy hoạch). Lúc này dự án có quy mô 100ha. Tuy nhiên, sau 8 năm triển khai đầu tư xây dựng, Công nghệ Việt Mỹ đã chuyển nhượng đất dự án và tài sản gắn liền với đất cho Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Bảo Nguyên.

Sau khi ‘thâu tóm’ xong dự án trên, Công ty Bảo Nguyên đã chia dự án thành 4 khu, lập và điều chỉnh quy hoạch. Tính đến thời điểm năm 2017, khu 1 đã xây dựng cơ bản hoàn thành các hạng mục công trình, khu 2 và khu 4 đang giải phóng mặt bằng, khu 3 đang xây dựng các hạng mục chính.

Đến năm 2017, phía Bảo Nguyên đã có văn bản tự nguyện chấm dứt hoạt động đầu tư, chấm dứt quyền sử dụng đất gắn với tài sản đã đầu tư, đồng thời chuyển nhượng lại dự án lại cho CEO Group.

Sau khi chính thức về tay CEO Group, dự án được đổi tên thành Sonasea Vân Đồn Harbor City. Đồng thời CEO Group tiếp tục xin tỉnh Quảng Ninh tăng quy mô đất làm dự án lên tới 358,35ha với định hướng phát triển khu tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng, bất động sản và đô thị nhà ở. Dự án có tônge mức đầu tư tới 5.000 tỉ đồng và CEO Group giao cho CTCP Đầu tư và Phát triển du lịch Vân Đồn (Công ty thành viên của CEO Group) có vốn điều lệ 300 tỉ đồng thực hiện dự án này.

Đến ngày 11/4/2018, UBND tỉnh Quảng Ninh đã ban hành quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu tổ hợp du lịch nghỉ dưỡng Sonasea Vân Đồn Harbor City. Được biết, tại dự án này, CEO Group đã bỏ ra khoảng 2.000 tỷ đồng để thực hiện công tác san nền, đầu tư xây dựng các hạng mục.

Đáng chú ý, tính đến ngày 31/3/2022, chi phí dở dang tại dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City của CEO Group là hơn 2.000 tỷ. Con số này không có nhiều biến động so với thời điểm đầu năm 2022.

Có thể nói, đây là một dự án tiêu biểu, đáng chú và và được đặt nhiều kỳ vọng của CEO Group. Tuy nhiên, trên thực tế kết quả kinh doanh bất động sản từ dự án này lại không như mong đợi của doanh nghiệp.

Cụ thể, mặc dù Sonasea Vân Đồn Harbor City được CEO Group mở bán từ năm 2020, nhưng theo BCTC của CEO Group, doanh thu từ kinh doanh BĐS của công ty trong năm 2020 chỉ đạt hơn 925 tỷ, trong khi con số này năm 2019 là 3.186 tỷ.

CEO Group đặt nhiều tham vọng trong 5 năm tới

Tại Đại hội đồng cổ đông thường niên 2022 diễn ra vào thời điểm tháng 4 năm nay, CEO Group ghi nhận sự tham gia của gần 700 cổ đông, con số cao kỷ lục từ trước tới nay của doanh nghiệp.

Tại đại hội, lãnh đạo CEO cho biết, doanh nghiệp đặt kế hoạch doanh thu 3.000 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 300 tỷ đồng, lần lượt cao gấp 2,4 lần và 3,7 lần kết quả thực hiện năm 2021.

Trong năm nay, CEO Group cũng sẽ tập trung triển khai các dự án như CEO Homes Hana Garden City tại Hà Nội, Sonasea Residences tại Phú Quốc. Hoàn thiện hệ thống kiến trúc, tiện ích và thi công xây dựng các hạng mục sản phẩm tại dự án Sonasea Vân Đồn Harbor City, trong đó tập trung triển khai sản phẩm Wyndham Garden Sonasea Vân Đồn.

Công ty cũng đặt mục tiêu đẩy mạnh việc phát triển quỹ đất: Tham gia đấu thầu, đấu giá, M&A, hợp tác đầu tư các dự án có tiềm năng, phù hợp với định hướng phát triển của Tập đoàn. Đáng chú ý, trong năm nay Tập đoàn có kế hoạch phát triển thêm các dự án mới trên địa bàn cả nước với tổng quy mô gấp rưỡi hoặc gấp đôi hiện nay.

Chia sẻ với cổ đông, Ông Đoàn Văn Bình, Chủ tịch Tập đoàn CEO Group đã tóm tắt mục tiêu chiến lược của doanh nghiệp trong thời gian tới, cụ thể trong giai đoạn 2022 – 2027.

Theo đó, trước mắt trong năm 2022, doanh nghiệp sẽ tập trung phát triển thêm quỹ đất gấp rưỡi hoặc gấp đôi. Hiện CEO Group có tổng quỹ đất hơn 1.000 ha, dự kiến sẽ phát triển thêm 500 – 1.000 ha nữa trong năm 2022. Tập trung vào các thành phố trực thuộc trung ương, đặc biệt là các đô thị ven biển. Dự kiến sẽ cung cấp ra thị trường trên 4.000 sản phẩm với hơn 1 triệu m2 sàn và 600.000 m2 đất kinh doanh, khách sạn 5 sao 3000 – 5000 sản phẩm,…

Về kế hoạch xa hơn, vòng 5 năm tới, doanh thu của doanh nghiệp dự kiến đạt 36.000 tỷ, lợi nhuận 700 tỷ/năm. Tập đoàn cũng dự kiến sẽ phát triển các mảng như năng lượng xanh, BĐS khu công nghiệp, BĐS loggistic, BĐS phục vụ người cao tuổi. Tổng doanh thu 5 năm tới dự kiến đạt 33.000 – 35.000 tỷ đồng, mỗi năm bình quân 6.500 – 7.000 tỷ và lợi nhuận đạt 4.000 tỷ đồng. Về cổ tức, cố gắng phấn đấu chia cổ tức 10%/năm.