Cầu thực hay cầu đầu cơ đang dẫn dắt thị trường bất động sản?

Cầu thực đi ngang, đầu cơ chiếm ưu thế

Trong cơ cấu nguồn cung của thị trường bất động sản hiện nay, chung cư, đất nền, nhà thấp tầng là baphân khúc sôi động nhất, trên cả hai khía cạnh nguồn cung và giao dịch.

Tuy nhiên, động lực dẫn dắt các phân khúc trên tại hai thị trường lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM lại đang cho thấy sự phân hóa rõ rệt giữa cầu thực và cầu đầu cơ.

Trao đổi với VietnamFinance, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, ông Đinh Minh Tuấn, cho rằng tại Hà Nội, nhu cầu mua để ở đã qua giai đoạn nóng và hiện đang “đi ngang”. Lý do chính là giá căn hộ đã quá cao so với khả năng chi trả của phần lớn người dân. Trái lại, dòng tiền đầu tư và đầu cơ lại trở nên sôi động hơn, chiếm phần lớn giao dịch.

“Nhóm mua để ở bị chặn lại vì giá đã vượt sức. Trong khi đó, nhà đầu tư lại coi chung cư như kênh trú ẩn dòng tiền khi so với đất nền thì mức giá còn dư địa để tăng” - ông Tuấn phân tích.

Tại TP. HCM, bức tranh lại có phần khác biệt. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc hạng sang, giá từ 100 triệu đồng/m2 trở lên, khiến cầu ở thực khó tiếp cận. Ông Tuấn cho rằng ở thị trường này, nhu cầu thực chỉ xuất hiện ở những phân khúc vừa túi tiền, đặc biệt ở các khu vực TP. HCM mới như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu. Còn trong nội đô (TP. HCM cũ), lực cầu chính vẫn là đầu tư, thậm chí cả đầu cơ.

Đối với phân khúc đất nền, vị chuyên gia nhận định tỷ lệ đầu cơ lên đến 80%. Đa phần người mua có mục đích chờ giá tăng, vì vậy có những khu vực 10-20 năm vẫn chỉ là bãi đất hoang. Đây là loại hình gắn chặt với đầu cơ, tiềm ẩn rủi ro pháp lý, tín dụng và cả bong bóng giá.

Điều đáng lo ngại, theo ông Tuấn, là khi đầu cơ chiếm ưu thế, thị trường dễ rơi vào vòng xoáy giá ảo. Người mua để ở bị gạt ra ngoài, phải đối mặt với “giấc mơ xa vời” về căn nhà đầu tiên. Hệ quả lan rộng là nợ vay tăng, nợ xấu tiềm ẩn, trong khi dòng tiền đáng lẽ chảy vào sản xuất - kinh doanh lại bị hút mạnh sang bất động sản.

Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, TS Trần Xuân Lượng, cho rằng thị trường hiện nay ngoài yếu tố đầu cơ còn do sự mất cân đối cung cầu khiến giá leo thang mạnh mẽ.

“Trong thời gian dài, nguồn cung bị hạn chế bởi các vướng mắc pháp lý, đặc biệt liên quan đến giá đất và định giá đất. Chưa kể chính sách phát triển nhà ở xã hội chưa phát huy hiệu quả, dẫn đến cầu thực vẫn lớn nhưng nguồn cung lại không đủ” - ông Lượng nói với VietnamFinance.

Dẫu vậy, ngoài những yếu tố thuần túy của cung - cầu, thị trường cũng đang xuất hiện những dấu hiệu “tạo nhiệt”. Giá đất và nhà ở nhiều nơi bị đẩy lên nhanh chóng bởi hoạt động gom hàng, thổi giá, trong khi các giao dịch thiếu minh bạch vẫn len lỏi. Không ít nhà đầu tư nhỏ lẻ lao vào lướt sóng, tạo nên tình trạng mặt bằng giá xa rời giá trị thực.

Ông Lượng cũng lưu ý rằng ngoài yếu tố thị trường, chính sách vĩ mô đóng vai trò không nhỏ. Khi nhà nước nới lỏng tiền tệ để thúc đẩy tăng trưởng GDP, lượng tiền lưu thông nhiều khiến tâm lý “giữ tiền mặt là mất giá” tăng cao. Do đó, nhà đầu tư đổ vào bất động sản, không chỉ vì kỳ vọng lợi nhuận, mà còn vì lo ngại trượt giá.

Thị trường bất động sản hiện nay vẫn đang bị chi phối mạnh bởi dòng tiền đầu tư và đầu cơ, trong khi nhu cầu ở thực có xu hướng “yếu thế dần”. Sự thiếu hụt nguồn cung, cộng hưởng với các yếu tố vĩ mô và tâm lý giữ tài sản, càng khiến lực cầu mang tính đầu cơ nổi trội hơn, đẩy thị trường vào trạng thái mất cân đối.

Kiểm soát đầu cơ, cân bằng cung - cầu

Trước tình trạng đầu cơ “lấn át”, câu hỏi đặt ra là làm sao để thị trường bất động sản trở lại quỹ đạo lành mạnh, đáp ứng được nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân.

Theo ông Trần Xuân Lượng cần nhấn mạnh vai trò của chính sách quản lý đất đai và đấu giá. Ông cho rằng thời gian qua, việc đấu giá đất tại nhiều địa phương đã vô tình tiếp tay cho hiện tượng “thổi giá”.

“Nguyên tắc đấu giá là càng đấu càng lên, hiếm khi giảm. Nếu không có cơ chế giá trần, giá sàn, nhiều địa phương dễ bị lợi dụng, thậm chí chính quyền vô tình tiếp tay cho đầu cơ” - ông Lượng cảnh báo.

Do đó, giải pháp là phải siết chặt khâu đấu giá, hoàn thiện dữ liệu đất đai và có chính sách kiểm soát phân lô bán nền để hạn chế tình trạng mua đất bỏ hoang. Nếu giá nhà đất tiếp tục tăng phi mã sẽ dẫn đến ‘ba không’: thanh niên không nhà, không cưới vợ, không sinh con. Đây chính là nguy cơ lớn với cơ cấu dân số và phát triển bền vững.

Ở góc độ thị trường, ông Đinh Minh Tuấn cho rằng cần phát triển mạnh các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền ở khu vực ven đô. Đây là cách để cân bằng lại thị trường đang bị dẫn dắt bởi chung cư cao cấp và hạng sang.

“Nếu chỉ phát triển dự án cao cấp, dòng tiền đầu cơ, đầu tư có thể sẽ tiếp tục dẫn dắt. Chỉ khi có đủ sản phẩm cho người mua ở thực, lực cầu thực mới được khơi thông” - ông Tuấn nêu quan điểm.

Bên cạnh đó, cần kiểm soát tín dụng bất động sản theo hướng minh bạch và phân luồng. Nguồn vốn tín dụng phải ưu tiên cho các dự án có pháp lý rõ ràng, phục vụ nhu cầu thực, thay vì dồn vào các dự án mang tính “găm hàng” để chờ giá. Việc khơi thông vốn cho dự án ở thực cũng đồng thời giúp hạn chế nợ xấu phát sinh từ đầu cơ.

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay chịu tác động đan xen của nhiều lực đẩy, nhưng cán cân đang nghiêng rõ về phía đầu cơ, đầu tư. Để khôi phục sự cân bằng, cần đồng thời phát triển nguồn cung nhà ở thực, kiểm soát chặt các hoạt động đầu cơ và định hướng tín dụng hợp lý. Bài toán này không chỉ quyết định sự ổn định của thị trường bất động sản, mà còn ảnh hưởng sâu rộng đến toàn bộ nền kinh tế và đời sống xã hội.

Thị trường vốn cần có dòng tiền xoay vòng để phát triển, nhưng khi đầu cơ trở thành lực dẫn dắt, rủi ro sẽ phình to và lan rộng. Nếu không kịp thời chấn chỉnh, viễn cảnh “ba không” đối với thế hệ trẻ không còn là “lời nói quá”. Bất động sản chỉ thực sự bền vững khi phục vụ đúng mục tiêu: đáp ứng nhu cầu an cư và phát triển đô thị, thay vì trở thành sân chơi của một nhóm đầu cơ thổi giá.