Cuộc đua bán căn hộ: ‘Miễn lãi suất - ân hạn gốc’ được kéo dài kỷ lục

Ưu đãi thành chuẩn chung

Nếu giai đoạn 2020 - 2021, việc hỗ trợ vay ngân hàng 70% giá trị sản phẩm, miễn lãi suất trong 24 tháng đã là điểm nhấn trong chính sách bán hàng của chủ đầu tư lớn thì nay hầu hết dự án mới đều áp dụng việc miễn lãi suất 24 - 36 tháng, kèm ân hạn gốc 40 - 60 tháng.

Nhiều chủ đầu tư còn mạnh tay hơn. Ví dụ, tại TP. HCM, Masteri Centre Point kết hợp Techcombank đưa ra gói 0% lãi suất vay vốn trong 30 tháng. Tại Hà Nội, dự án Jade Square hỗ trợ vay tới 85% giá trị căn hộ, miễn lãi suất trong 24 tháng, ân hạn gốc 60 tháng và kéo dài khoản vay tối đa 50 năm.

Không chỉ ở thị trường lớn, các thị trường tỉnh, thành cũng chứng kiến những gói vay linh hoạt, với 0% lãi suất vay vốn trong 24 - 36 tháng, ân hạn gốc 3 - 5 năm, hướng tới cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư. Từ một chiêu tiếp thị đặc biệt, chính sách nay đã thành “chuẩn chung” nếu doanh nghiệp muốn bán được hàng.

Theo các chuyên gia, có ba yếu tố thúc đẩy cuộc đua này.

Thứ nhất, áp lực thanh khoản buộc chủ đầu tư phải tung ưu đãi mạnh. Sau giai đoạn trầm lắng 2022 - 2023, nhiều doanh nghiệp gặp khó trong bán hàng, dòng tiền căng thẳng. Việc miễn lãi 2 - 3 năm giúp khách hàng giảm áp lực tài chính ban đầu, dễ dàng xuống tiền hơn.

Thứ hai, sức ép cạnh tranh khiến ưu đãi ngày càng bị đẩy cao. Một số doanh nghiệp lớn đi đầu với chính sách “khủng”, buộc các đơn vị khác phải chạy theo để không mất lợi thế. Thời gian hỗ trợ lãi suất từ 18 tháng nay phổ biến ở mức 24 - 36 tháng, kèm ân hạn gốc tới 5 năm – mức chưa từng có.

Thứ ba, sự đồng hành của ngân hàng góp phần duy trì cuộc đua. Với vai trò “bảo chứng” cho khoản vay, ngân hàng vừa giải ngân được vốn, vừa có tài sản thế chấp là chính căn hộ hình thành trong tương lai. Phần lãi chênh lệch do chủ đầu tư chi trả, nên bản chất ngân hàng không bị thiệt.

Lợi ngắn hạn, rủi ro dài hạn

Trao đổi với VietnamFinance, TS Nguyễn Hữu Huân (Đại học Kinh tế TP. HCM) nhận định: “Chính sách 0% lãi suất không mới, nhưng việc kéo dài tới 30 - 36 tháng, kèm ân hạn gốc 40 - 60 tháng là chưa từng có. Thực chất, phần lãi này được chủ đầu tư tính vào giá bán. Người mua tưởng được hỗ trợ, nhưng thực ra đang trả chi phí ngay trong căn hộ của mình".

Ông cũng cảnh báo, từng có trường hợp chủ đầu tư hủy cam kết trả lãi thay khách hàng, khiến người mua bất ngờ phải gánh khoản lãi lớn, dẫn tới nợ xấu và tranh chấp.

Ở góc độ ngân hàng, lợi ích khá rõ: giải ngân được vốn, hỗ trợ chủ đầu tư bán hàng, người mua giảm áp lực chi phí ban đầu. Nhưng rủi ro nảy sinh nếu khách vay vượt khả năng chi trả hoặc khi thị trường sụt giảm, tài sản bảo đảm mất thanh khoản.

Chị Minh Hạnh (29 tuổi, nhân viên marketing, Hà Nội) cho biết nhờ chính sách “0% lãi suất - ân hạn gốc” mà vợ chồng chị mới dám xuống tiền mua căn hộ 2 phòng ngủ tại Nam Từ Liêm. “Thu nhập của chúng tôi khoảng 45 triệu đồng/tháng, nếu phải trả cả gốc lẫn lãi ngay từ đầu thì không kham nổi. Nhờ ưu đãi miễn lãi suất trong 3 năm, chúng tôi có thêm thời gian ổn định tài chính, chuẩn bị kế hoạch trả nợ lâu dài,” chị chia sẻ.

Ngược lại, anh Tuấn (31 tuổi, kỹ sư xây dựng, TP. HCM) lại tỏ ra lo lắng: “Tôi đang cân nhắc mua căn hộ 3 tỷ đồng, vay 70%. Mức trả sau ưu đãi khoảng 25 - 30 triệu đồng mỗi tháng, gần như bằng cả thu nhập. Ngắn hạn thì thấy nhẹ nhàng, nhưng tôi sợ sau 3 năm, áp lực trả nợ sẽ quá lớn. Nếu kinh tế không thuận lợi, rủi ro mất cân đối rất dễ xảy ra".

TS Huân cũng dẫn ví dụ: “Một căn hộ 3 tỷ đồng, vay 80% tức 2,4 tỷ đồng. Sau ưu đãi, khách có thể phải trả cả gốc lẫn lãi khoảng 30 - 35 triệu đồng mỗi tháng. Nếu thu nhập chỉ 35 - 40 triệu đồng/tháng thì phần lớn tiền sẽ chảy vào ngân hàng, chỉ cần thu nhập giảm hoặc lãi suất tăng, khả năng mất cân đối tài chính là rất lớn".

Theo ông, ưu đãi ngắn hạn giúp thị trường “cầm cự”, nhưng tiềm ẩn rủi ro dồn cục về sau. Người mua dễ rơi vào vòng xoáy nợ nần, còn ngân hàng đối mặt nợ xấu gia tăng.

Để thị trường phát triển bền vững, chuyên gia cho rằng điều quan trọng nhất là sự minh bạch. Doanh nghiệp cần công khai rõ giá gốc, giá sau ưu đãi và toàn bộ chi phí tài chính đã cộng vào. Khi người mua thấy được “giá thật”, họ mới có cơ sở so sánh, tránh ảo tưởng về việc được “miễn phí” lãi suất.

Cơ quan quản lý cũng được khuyến nghị siết chặt quảng cáo khuyến mãi. Những khẩu hiệu “miễn lãi suất - ân hạn gốc” cần được kiểm chứng, tránh tình trạng doanh nghiệp thổi phồng ưu đãi để hút khách.

Với hệ thống ngân hàng, giải pháp là kiểm soát tỷ lệ cho vay. Thay vì cho vay tới 80% - 90% giá trị căn hộ, hạn mức cần gắn với khả năng trả nợ thực tế, nhằm giảm nguy cơ phát sinh nợ xấu. Về phía người mua, sự tỉnh táo cũng rất quan trọng: phải tính kỹ khả năng tài chính sau khi hết giai đoạn ưu đãi, tránh mua theo phong trào hoặc quá tự tin vào sự “miễn phí”.

TS Huân kết luận: “Các gói vay ưu đãi vẫn có tác dụng hỗ trợ thị trường và người mua. Nhưng nếu không quản lý chặt, nó có thể tạo rủi ro hệ thống. Để an toàn, cần thiết kế chính sách phù hợp hơn với khả năng chi trả thực tế, tránh cuộc đua khuyến mãi thiếu kiểm soát".