Chào vay mua nhà lãi suất thấp, cẩn trọng với 'bẫy' ưu đãi

Lãi suất cho vay hấp dẫn

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa có văn bản về lãi suất cho vay người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội, chính thức áp dụng lãi suất vay ưu đãi dành cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội trong giai đoạn từ 1/7-31/12/2025.

Theo đó, lãi suất cho vay được tính thấp hơn 2%/năm so với lãi suất trung dài hạn bình quân của 4 ngân hàng thương mại nhà nước trong 5 năm đầu tiên và thấp hơn 1%/năm trong 10 năm tiếp theo.

Cụ thể, từ nay đến 31/12, lãi suất áp dụng với khoản vay mua nhà xã hội của người trẻ là 5,9%/năm, thấp hơn 0,2% so với trước đây. Trong 10 năm tiếp theo, mức lãi này được xác định thấp hơn 1%/năm so với lãi suất cho vay trung và dài hạn bình quân của nhóm ngân hàng Big4.

Hưởng ứng chính sách của NHNN, nhiều ngân hàng thương mại đã triển khai các gói vay ưu đãi hấp dẫn, hướng tới đối tượng người trẻ có nhu cầu mua nhà đầu tiên. Một số ngân hàng nổi bật với mức lãi suất cạnh tranh.

TPBank và Eximbank hiện là hai ngân hàng có mức vay mua nhà ở xã hội thấp nhất dành cho người dưới 35 tuổi với mức lần lượt chỉ 3,6% và 3,68% mỗi năm.

Không chỉ lãi suất vay mua nhà xã hội cho người dưới 35 tuổi đang ở mức rất thấp mà lãi vay mua nhà thương mại cũng đang ở mức thấp kỷ lục.

Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà giảm mạnh so với hai năm trước. Lãi suất vay mua nhà ưu đãi hiện dao động từ 5,5 - 8,5%/năm tùy ngân hàng và chương trình, thấp hơn 2 - 3% so với năm 2022.

PGS.TS Nguyễn Hữu Huân nhìn nhận, lãi vay mua nhà đang thấp nhất từ trước đến nay, thấp hơn cả thời điểm dịch Covid-19.

Lãi suất vay mua nhà hiện khá hấp dẫn nên người dân có thu nhập trung bình và thấp thêm tự tin lập kế hoạch mua nhà, ổn định cuộc sống.

Anh Trần Trung, nhân viên văn phòng ở Hà Nội, cho hay, vợ chồng thuê trọ suốt 5 năm. Trong thời gian đó, vợ chồng anh rất muốn mua nhà nhưng không dám vay ngân hàng vì lãi vay quá cao. Tháng 4 vừa qua, vợ chồng anh đã tiếp cận được gói vay ưu đãi 5,5%/năm cố định trong 3 năm nên mạnh dạn đặt mua một căn hộ ở Hà Đông.

Theo các ngân hàng, nhu cầu vốn tín dụng của khách hàng đang tăng nhanh, nhất là khi đầu tư công được đẩy mạnh và vốn cho người trẻ mua nhà có lãi suất khá hấp dẫn.

Cẩn trọng với 'bẫy' ưu đãi lãi suất

Các gói vay ưu đãi đang thu hút sự chú ý của người muốn mua nhà nhưng phía sau còn nhiều điều cần cân nhắc. Nếu không tìm hiểu kỹ càng và cẩn trọng, nhiều người rất dễ dàng rơi vào 'bẫy' tài chính” hay 'bẫy' lãi suất thấp từ các nhà băng, dẫn tới nguy cơ mất khả năng thanh toán và rủi ro tài sản.

Bởi hầu hết gói vay mua nhà đều có lãi suất rất hấp dẫn trong năm đầu tiên, thậm chí lên đến 2-3 năm đầu, nhưng sau đó lãi suất sẽ thả nổi theo thị trường.

Trong bối cảnh thị trường rầm rộ các gói vay ưu đãi nhưng thiếu cảnh báo rõ ràng về giai đoạn sau ưu đãi khiến nhiều người vay dễ rơi vào ảo tưởng chi phí rẻ mà chưa lường hết biến động lãi suất và sức chịu đựng tài chính thực tế.

Câu chuyện của chị Hiền (Hà Đông, Hà Nội) là một ví dụ. Chị Hiền chia sẻ, chị mua căn hộ rộng 70m2, giá hơn 3 tỷ đồng. Chị có 1 tỷ đồng và vay ngân hàng hơn 2 tỷ đồng. Chị mua theo tiến độ và được hỗ trợ lãi suất 0% cho đến khi nhận nhà. Khi nhận nhà, năm đầu tiên, chị phải trả cả gốc và lãi lên tới hơn 20 triệu đồng/tháng. Năm nay, công việc khó khăn, thu nhập của 2 vợ chồng chị giảm một nửa. Không gồng gánh nổi, chị bàn với chồng bán căn nhà đó đi, chấp nhận đi ở thuê cho "nhẹ đầu".

PGS.TS Nguyễn Hữu Huân đánh giá việc vay mua nhà thường là khoản vay dài hạn. Vì vậy, các chương trình ưu đãi lãi suất cần được thiết kế với mức lãi suất thấp cố định trong khoảng 10-20 năm. Nếu chỉ áp dụng ưu đãi trong vài tháng đầu thì chưa thực sự có ý nghĩa mà chỉ mang tính hình thức.

Ông Dương Anh Vũ, chuyên gia kinh tế, cho rằng các gói tín dụng ưu đãi được kỳ vọng là "cú hích" mạnh mẽ cho thị trường song thời gian hưởng ưu đãi còn quá ngắn so với chu kỳ vay.

Khi giai đoạn ưu đãi 1-3 năm kết thúc, người vay sẽ phải chịu mức lãi suất thương mại tối thiểu 10%/năm, trong khi thu nhập của người lao động rất khó được cải thiện tương xứng. Điều này có nguy cơ đẩy người đi vay, nhất là người có thu nhập thấp rơi vào tình cảnh khó khăn, thậm chí có nguy cơ mất khả năng chi trả.

Tổng giám đốc một công ty bất động sản kiến nghị để các gói vay ưu đãi thực sự phát huy tác dụng cần kéo dài thời gian hưởng lãi suất ưu đãi đối với người mua nhà tối thiểu 10 - 15 năm, phù hợp với khả năng tài chính của người lao động.

Một số chuyên gia cảnh báo người mua nhà trước khi quyết định vay vốn ngân hàng cần cân nhắc, phải tính toán dòng tiền trong cả quá trình vay để có quyết định phù hợp, chứ không chỉ nhìn vào lãi suất thấp năm đầu tiên.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, lưu ý, người mua nhà khi vay ngân hàng phải cân đối nguồn thu nhập của mình sau thời hạn lãi suất được ưu đãi. Sau thời gian đó, lãi suất sẽ phải cộng thêm biên độ 2-3% hoặc nhiều hơn, tùy nhà băng.

Theo ông Quyết, lãi suất theo cơ chế thị trường, nhiều khi không lường được trong 2-3 năm tiếp theo, có thể lại lên trên 10%, rất rủi ro. Vì thế, trước khi vay cần tính toán kỹ thu nhập, khả năng chi trả sau 2-3 năm sẽ như thế nào, để tránh thâm hụt ngân sách của gia đình.

Nhiều dự báo cho rằng nhu cầu tín dụng tăng, khả năng lãi suất huy động và cho vay cũng tăng trong năm sau. Do đó, những năm sau, lãi suất cho vay có thể tăng lên 11-12%/năm.

Ngoài lãi suất, các điều khoản hợp đồng cũng là bẫy "tài chính" nhiều người bỏ qua. Không đọc kỹ hợp đồng có thể dẫn đến những khoản phí ẩn như phí trả nợ trước hạn hoặc điều kiện điều chỉnh lãi suất sau ưu đãi. Một số ngân hàng còn ép khách vay mua kèm bảo hiểm khoản vay với giá cao dù thực tế không bắt buộc.

Để tránh sai lầm, người mua nhà phải cân nhắc kỹ khả năng trả nợ, có kế hoạch dự phòng các biến cố như mất việc, ốm đau...

Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, chỉ nên vay tối đa 80% trị giá căn nhà và đảm bảo khoản trả nợ hàng tháng không vượt quá 50% thu nhập ròng. Ngoài ra, cần có quỹ dự phòng ít nhất tương đương mức có thể trả nợ từ 6 - 12 tháng, để tránh rơi vào khủng hoảng nếu thất nghiệp hoặc biến động kinh tế.