Chi tiết 5 phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai 2024

Định giá đất là gì?

Khái niệm về định giá đất hiện chưa được quy định cụ thể tại các văn bản pháp luật liên quan trong lĩnh vực đất đai. Mặc dù vậy dựa theo tính chất cũng như mục đích thực hiện mà có thể hiểu định giá đất là việc dùng các phương pháp cụ thể nhằm xác định giá trị của mảnh đất (giá đất) trên một đơn vị diện tích đất tại một địa phương cụ thể.

Theo Điều 112 Luật Đất đai 2013, việc định giá đất cần đảm bảo các nguyên tắc sau:

- Tùy theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

- Tùy theo thời hạn sử dụng đất;

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của từng loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lời, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có mức giá như nhau.

Phương pháp định giá đất theo Luật Đất đai 2024

Khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định rõ về phương pháp định giá đất gồm:

1. Phương pháp so sánh

Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có chung mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá của thửa đất cần định giá.

2. Phương pháp thu nhập

Phương pháp này được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng, tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 505 vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 3 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất.

3. Phương pháp thặng dư

Đây là phương pháp được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

4. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp này được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất của thị trường.

5. Phương pháp chiết trừ

Phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS (gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).

Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất

Để có thể áp dụng các phương pháp định giá đất, các phương pháp này cần đáp ứng các điều kiện theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 44/2014/NĐ-CP, cụ thể:

- Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị trường có các thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

- Phương pháp chiết trừ được áp dụng để định giá đối với những thửa đất có tài sản gắn liền với đất, trong trường hợp có đủ số liệu về giá các BĐS tương tự với thửa đất cần định giá đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

- Phương pháp thu thập được áp dụng để định giá đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất.

- Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng hợp chi phí ước tính.

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để định giá đất cho các trường hợp được quy định tại Khoản 2 Điều 18 Nghị định 44/2014/NĐ-CP.