Gọi 'mua bán đất' là không chính xác, đây mới là cách gọi chuẩn cho giao dịch chuyển nhượng đất đai

Trong thị trường bất động sản, nhiều người quen gọi và cho rằng việc hoạt động giao dịch, chuyển nhượng đất đai là "mua bán đất". Tuy nhiên, về bản chất, cách gọi này là không chính xác bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý mà không thuộc sở hữu của bất kỳ cá nhân nào.

Theo quy định tại Điều 158 Bộ luật dân sự năm số 91/2015/QH13, khái niệm quyền sở hữu bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu.

Với đất đai, người dân chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng chứ không có quyền định đoạt mua bán. Nhà nước là cơ quan đại diện quản lý đất đai và chỉ có Nhà nước mới có thẩm quyền trao đất cho một cá nhân hoặc một tổ chức sử dụng đất. 

Như vậy, dù là chủ thể trực tiếp thực hiện khai thác, sử dụng đất, song người dân lại không phải là chủ sở hữu đất đai và không một cá nhân nào có quyền sở hữu, định đoạt đất.

Vì đất không phải tài sản của cá nhân, cá nhân chỉ được cấp quyền sử dụng đất. Người dân sẽ không được tham gia vào hoạt động mua bán mà chỉ có thể chuyển quyền sử dụng bởi:

- Đất thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện quản lý, làm chủ sở hữu. Không một cá nhân nào có quyền sở hữu riêng hoặc toàn quyền định đoạt đối với đất đai nên không thể thực hiện mua bán đối với đất.

- Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân, vì vậy khi thực hiện giao dịch sang tên nhà đất, người dân chỉ có thể thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không thể giao kết hợp đồng mua bán đất.

Theo Điều 430 Bộ luật Dân sự 2015, vì đất là loại tài sản đặc biệt, người dân chỉ có quyền sử dụng chứ không có quyền sở hữu và định đoạt (quyền bán), do vậy gọi "mua bán đất" là không chính xác mà cụm từ pháp lý chính xác chính là "chuyển nhượng quyền sử dụng đất". 

Đây cũng là lý do giải thích tại sao sổ đỏ có tên gọi pháp lý là "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất".

Tuy nhiên, cần lưu ý pháp luật chỉ quy định rằng người dân không được toàn quyền định đoạt đối với đất. Còn đối với tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng thì người dân có toàn quyền sở hữu và định đoạt. Nghĩa là người sử dụng đất sẽ có quyền bán nhà ở hoặc công trình trên đất thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất.