Chủ đầu tư dự án Bcons Polygon: Một đồng vốn... bảy đồng nợ

Theo một số nguồn tin, dự án chung cư An Bình (tọa lạc trên đường Bế Văn Đàn, phường An Bình, TP Dĩ An, tỉnh Bình Dương) do Công ty Cổ phần Địa ốc Bcons làm chủ đầu tư đang có dấu hiệu huy động vốn trái phép, vi phạm quy định của pháp luật… Các sản phẩm của dự án do các đơn vị như: Công ty Bất động sản Sao Việt, TeraLand và Bcons PS Land phân phối.

Booking giữ chỗ bằng “phiếu yêu cầu tư vấn”

Theo đó, UBND TP. Dĩ An đã ban hành Quyết định số 1371/QĐ-UBND ngày 15/4/2022 về việc phê duyệt đồ án Quy hoạch chi tiết 1/500 chung cư An Bình, trên diện tích 5.855,5m2 thuộc khu phố Bình Đường 3, phường An Bình, TP. Dĩ An. Dự án gồm 2 block căn hộ với thiết kế 29 tầng nổi và 2 tầng hầm, dự kiến cung cấp ra thị trường 783 căn hộ cho số lượng cư dân khoảng 1.530 người.

Thời gian gần đây, chung cư An Bình được chào bán rầm rộ trên truyền thông đại chúng dưới tên gọi “Bcons Polygon” với những lời giới thiệu hoa mỹ như: “Vị trí đẹp, giá tốt, sản phẩm chất lượng, tiến độ thi công thần tốc cùng nhiều chương trình tài chính hỗ trợ người mua nhà, nhất là mức giá tốt, Bcons Polygon sẽ là cơ hội tốt cho người mua nhà trong năm 2022”.

Liên hệ với chị Y. – một người tự giới thiệu là nhân viên tư vấn cho biết: “Dự án Bcons Polygon là dự án gần như đầy đủ pháp lý, mức giá dự kiến là 34tr/m2. Dự án tọa lạc ngay khu vực phát triển nên hệ thống hạ tầng tiện ích vô cùng thuận lợi, tất cả các dịch vụ từ học tập đến mua sắm, chăm sóc sức khỏe hiện hữu trong bán kính chưa tới 3km, nên anh cứ booking lấy số thứ tự trước, để đến ngày mở bán anh sẽ lấy được căn đẹp...”. Để tạo niềm tin cho khách hàng, nhân viên này còn gửi cho phóng viên nhiều hình ảnh thể hiện khách hàng đã chuyển tiền “cọc” giữ chỗ và phiếu thu, phiếu yêu cầu tư vấn mà khách hàng đã ký kết với Bcons.

Không dừng lại ở việc quảng cáo trên website, sáng ngày 29/5/2022 vừa qua, công ty Bcons đã công khai tổ chức lễ giới thiệu dự án căn hộ Bcons Polygon tại trung tâm hội nghị White Palace ở địa chỉ số 108 Phạm Văn Đồng, P. Hiệp Bình Chánh, TP. Thủ Đức, TP. HCM, thu hút sự quan tâm lớn của giới đầu tư.

Tuy nhiên, theo Quyết định số 3237/QĐ-UBND ngày 31/12/2021 và Quyết định số 1371/QĐ-UBND ngày 15/4/2022, tên thương mại “Bcons Polygon” cho dự án chung cư An Bình còn chưa được chính quyền tỉnh Bình Dương phê duyệt.

Đáng chú ý, hiện cũng chưa có văn bản xác nhận dự án chung cư An Bình đủ điều kiện được huy động vốn. Khu đất được giới thiệu về dự án vẫn đang được quây tôn kín, bên trong đã được san lấp mặt bằng, có một số máy móc và vật liệu xây dựng. Mặc dù còn ngổn ngang, nhếch nhác, hạ tầng chưa hoàn thiện, thế nhưng chủ đầu tư và các đơn vị phân phối đã quảng bá rầm rộ và rao bán các sản phẩm tại dự án Bcons Polygon, thu tiền của khách hàng qua “phiếu yêu cầu tư vấn”, cho thấy dấu hiệu làm trái quy định pháp luật khi chưa đủ điều kiện mở bán.

Theo tài liệu phóng viên thu thập, “phiếu yêu cầu tư vấn” của công ty môi giới ký với khách hàng chỉ căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 và căn cứ vào khả năng và nhu cầu các bên mà không căn cứ vào các quyết định và pháp lý liên quan trực tiếp đến dự án. Chính vì thế, đây là giao dịch dân sự tự nguyện, khách hàng có nguy cơ gặp rủi ro nếu dự án bị trục trặc. Còn nếu xác định là hợp đồng “gửi giữ tài sản” có đối tượng tài sản là tiền thì rõ ràng người giữ chỗ đã bị chủ đầu tư và người môi giới chiếm dụng vốn trái phép ngay từ đầu.

Một đồng vốn “gánh” bảy đồng nợ

Bên cạnh những “lùm xùm” trên, chủ đầu tư dự án Bcons Polygon đang đối mặt với những rủi ro tài chính khi sử dụng đòn bẩy ở mức quá cao. Cụ thể, từ khi thành lập vào cuối năm 2017, đến hết năm 2020, nợ phải trả của Công ty Bcons sau nhiều năm tăng “phi mã” đã vượt qua ngưỡng 2.090 tỷ đồng, trong đó 1.513 tỷ đồng là nợ dài hạn.

Mặt khác, dù vốn chủ sở hữu tăng nhưng vẫn không “thấm tháp” gì so với 293,6 tỷ đồng, chỉ bằng 14% nợ phải trả. Như vậy, tỷ số nợ trên vốn của Công ty Bcons là 7,11 lần, đồng nghĩa với mỗi đồng vốn gánh đến hơn 7 đồng nợ...

Ngân hàng TMCP Quân đội (MBBank) - Chi nhánh An Phú là chủ nợ lớn nhất của Công ty Bcons. Dựa trên văn bản dựa trên văn bản số 804/UBND-KT ngày 27/02/2020, tổ chức tín dụng này đã nhận thế chấp dự án Bcons Garden (65 Phạm Hữu Lầu, phường Dĩ An, tỉnh Bình Dương) với tổng giá trị tài sản thế chấp do hai bên thống nhất xác định là 1.063 tỷ đồng. Tương tự, dự án Bcons Polygon cũng được MBBank bảo lãnh tài chính, theo thông tin từ chủ đầu tư cho hay.

Không chỉ Công ty Bcons, Công ty Cổ phần Đầu tư Xây Dựng Bcons (Tập đoàn Bcons) cũng đang “cõng” các khoản nợ lớn so với nguồn vốn tương đối mỏng manh. Điển hình năm 2019, nợ phải trả của Tập đoàn Bcons ở mức 524 tỷ đồng và tiếp tục “nhảy vọt” lên 976 tỷ đồng vào năm 2020, hầu hết là nợ ngắn hạn (852 tỷ đồng).

Trước tình trạng nợ trên vốn gấp đến 8,2 lần, Tập đoàn Bcons đã có cú tăng vốn từ lên 63,7 tỷ đồng lên 430 tỷ đồng vào cuối năm 2020. Tuy đã hạ được tỷ trọng nợ trên tổng tài sản, song chi phí lãi vay đã ngày một trở thành gánh nặng của doanh nghiệp, ví dụ năm 2020 đã “ngốn” đến 15 tỷ đồng, cao gấp gần 3 lần năm trước đó. 

Điểm sáng là kết quả kinh doanh của Tập đoàn Bcons khá lạc quan, với doanh thu thuần bán hàng và cung cấp dịch vụ tăng từ 318 tỷ đồng lên 1.048 tỷ đồng giai đoạn 2019-2020. Tương ứng với đó, lãi ròng cũng cải thiện từ 12,7 tỷ đồng lên 93,5 tỷ đồng.

Được biết, Chủ tịch Hội đồng quản trị Tập đoàn Bcons là ông Lê Như Thạch, sinh năm 1977, một cựu giảng viên trường Đại học Bách Khoa. “Đại bản doanh” của Tập đoàn Bcons đặt ở phường 25, quận Bình Thạnh, TP.HCM. Cập nhật đến cuối năm 2021, vốn điều lệ của doanh nghiệp đạt 600 tỷ đồng.

Khoản 1 Điều 179 của Luật Nhà ở 2014 đã quy định: “Người có hành vi vi phạm pháp luật về nhà ở thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật”.

Theo Bộ Xây dựng thì với những quy định trên, pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản đã có quy định cụ thể về hình thức, điều kiện huy động vốn của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và chế tài xử lý các hành vi vi phạm trong việc huy động vốn không đúng quy định của pháp luật.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), những dạng hợp đồng này diễn ra nhiều và cũng xuất hiện hàng loạt tranh chấp. Có nhiều môi giới hay các tổ chức, cá nhân lợi dụng việc đặt cọc để chiếm dụng vốn. Đặc biệt, các nền đất, căn hộ chưa đủ pháp lý nhưng đã được “vẽ” ra để đem huy động vốn nên phải được thực hiện dưới các dạng “hợp đồng hứa” hay “phiếu đăng ký giữ chỗ” như trên.

Trong khi hiện nay, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chưa quy định điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản, huy động vốn xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng kinh doanh bất động sản. Đây chính là kẽ hở dẫn đến xuất hiện tình trạng bên bán, bên huy động vốn lợi dụng để nhận tiền “đặt cọc”, thậm chí đã xảy ra hoạt động kinh doanh phạm pháp, điển hình như vụ lừa đảo quy mô lớn làm dư luận dậy sóng của Công ty Alibaba.