Chuyện về khu đô thị đầu tiên của Hà Nội

Linh Đàm: Khu đô thị từng là niềm tự hào

Trước thời kỳ Đổi mới, số lượng công trình cao trên 30m ở nội thành Hà Nội chỉ đếm trên đầu ngón tay, quá nửa là những công trình được xây dựng trước đó trên dưới một thế kỷ. Khách sạn Thăng Long khánh thành vào giữa những năm 1980 là tòa nhà cao nhất ở Hà Nội với chiều cao 38m, cũng chỉ có 11 tầng.

Đến tháng 8/1992, khách sạn Thăng Long đổi tên thành khách sạn Hà Nội. 4 năm sau đó, cái tên “tòa nhà 11 tầng” đã bị xóa sổ khi khách sạn xây dựng thêm một tòa nhà 18 tầng nằm liền kề. Đây cũng là khoảng thời gian bùng nổ xây dựng ở Hà Nội, dẫn đến sự ra đời của hàng loạt các công trình cao tầng.

Nhiều khu đô thị mọc lên từ các vùng đất đầm lầy, mà tiêu biểu của thời bấy giờ là việc thành phố Hà Nội quy hoạch và triển khai xây dựng khu đô thị kiểu mẫu Linh Đàm (phường Hoàng Liệt, quận Hoàng Mai). Được khởi công xây dựng vào năm 1997 với quy mô trên 200ha, khu đô thị bao gồm 2 khu dân cư: khu nhà ở Bắc Linh Đàm và khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở bán đảo Linh Đàm.

Giải pháp quy hoạch và kiến trúc của khu đô thị Linh Đàm có khoảng 50% mặt nước (theo quy hoạch là 74ha) với hệ thống công viên có mật độ cây xanh rất cao (13m2/người). Dự án không chỉ là niềm tự hào của những cư dân sở tại, mà còn là niềm tự hào của chính chủ đầu tư.

Còn nhớ năm 1997, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD), lúc đó chỉ là một doanh nghiệp nhỏ, đã được giao nhiệm vụ xây dựng khu đô thị mới Linh Đàm. Chính khu đô thị Linh Đàm đã giúp HUD trở thành một tên tuổi lớn trên thị trường bất động sản.

Đặc biệt, Linh Đàm còn là niềm tự hào của chính đội ngũ kiến trúc sư khi đây là khu đô thị thứ hai trong 486 khu đô thị mới của cả nước được Bộ Xây dựng công nhận là khu đô thị mới kiểu mẫu vào năm 2009, và được xem là mô hình tiêu biểu trong quá trình phát triển nhà ở và đô thị của Hà Nội.

Trước đó khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng là khu đô thị đầu tiên được công nhận là khu đô thị mới kiểu mẫu. Tuy nhiên, khác với khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng do đối tác nước ngoài xây dựng, khu đô thị Linh Đàm được dựng lên từ nguồn lực trong nước.

Dự án Linh Đàm cũng được Hội Kiến trúc sư Việt Nam bình chọn danh hiệu “công trình kiến trúc tiêu biểu thời đổi mới”. Sự thành công của mô hình khu đô thị này đến từ sự bài bản trong quy hoạch. Tuy nhiên, cùng với quá trình đô thị hóa mạnh mẽ của Hà Nội, quy hoạch ban đầu của khu đô thị Linh Đàm đã bị phá vỡ, “băm nát”.

Khu đất ở trung tâm bán đảo dự kiến xây dựng văn phòng đã bị chuyển đổi thành đất ở, trong đó tòa nhà VP3 và VP5 với hệ số chiếm đất lên tới trên 90% và chiều cao 33 tầng (vượt 8 tầng so với quy hoạch) đã phá vỡ cấu trúc không gian khu vực này.

Ngoài ra, khu đất VP6 được quy hoạch là khu nhà ở thấp tầng nằm phía bắc bán đảo Linh Đàm, cạnh đường vành đai 3, nhưng đã bị biến thành tòa nhà cao tới 35 tầng. Khu dịch vụ tổng hợp kết nối giữa khu Bắc Linh Đàm, bán đảo Linh Đàm, khu Tây Nam Linh Đàm… cũng đã trở thành các tòa chung cư cao tầng.

Khu đất HH cũng bị phá vỡ quy hoạch ban đầu và biến thành tổ hợp chung cư HH Linh Đàm với khoảng 8.000 căn hộ. Mỗi tổ hợp lại gồm 3 đơn nguyên nhà A, B, C. Tổng cộng khu HH có tới 12 tòa nhà chung cư cao tầng, mật độ xây dựng trên 50%.

Với hàng loạt khu đất được chuyển đổi mục đích sử dụng, hàng loạt nhà cao tầng xuất hiện đã làm sức chứa của khu đô thị lên tới trên 70.000 người, trong khi quy hoạch dân số ban đầu chỉ 25.000 người. Việc người dân sinh sống nhiều hơn gấp gần 3 lần quy hoạch cộng với mật độ xây dựng cao nên diện tích cây xanh giảm xuống chỉ còn hơn 4m2/người, thấp hơn nhiều so với tiêu chí của đô thị kiểu mẫu mà Bộ Xây dựng ban hành.

20 năm nhìn lại thành khu đô thị méo mó

Là một trong những người được coi là “cha đẻ” của đồ án quy hoạch khu đô thị Linh Đàm, ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), hiện là Phó chủ tịch thường trực thứ hai Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho hay Linh Đàm có thể coi như “tác phẩm đầu tay” của ông trong những ngày đầu tiên khi về Hà Nội công tác đầu thập niên 1990. Ông xem đó như đưa con tinh thần, gửi gắm rất nhiều tâm huyết vào dự án này.

Ông Chiến cho biết thời đó, tên gọi ban đầu của khu đô thị Linh Đàm là khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm. Trong đó, ý tưởng chính mà ông muốn triển khai ở đây là khu dịch vụ tổng hợp nhằm kiến tạo nên một khu vui chơi giải trí quy mô phục vụ cho người dân phía Nam Hà Nội. Trong quy hoạch ban đầu ấy, khu Linh Đàm chỉ đáp ứng một lượng rất nhỏ cư dân về sinh sống.

Thế nhưng, những thay đổi về mục đích sử dụng đất, sự thiếu đầu tư hạ tầng, dịch vụ và tiện ích cùng với việc gia tăng dân số gấp nhiều lần so với quy hoạch đã “băm nát” khu đô thị Linh Đàm. Từ một khu đô thị kiểu mẫu, Linh Đàm giờ đây méo mó, biến dạng.

“Lúc đó, chúng tôi không hề muốn đưa nhà ở vào như bây giờ. Từ lúc đề xuất không có cư dân ở trong khu vực bán đảo đến bây giờ, chỉ riêng một miếng đất nhỏ cũng có đến 12 toà tháp, dân số từ vài nghìn người đã lên tới hàng vạn người gây phá vỡ quy hoạch trầm trọng.

“Một tác phẩm kiến trúc dù nhỏ nhất cũng là niềm tự hào, một tác phẩm để đời, trong khi đó Linh Đàm lại là một khu đô thị lớn. Vậy mà chỉ sau vài chục năm đã không còn nhìn ra hình hài, nhiều người muốn thu hồi danh hiệu đó lại, tôi thấy rất buồn”, ông Chiến chia sẻ.

Càng đáng buồn hơn khi Linh Đàm không phải là trường hợp duy nhất. Trên cả nước có rất nhiều khu đô thị khác cũng rơi vào tình trạng này. “Lỗi không phải do các nhà quy hoạch ban đầu mà do khâu quản lý quy hoạch và phát triển dự án.

Định hướng quy hoạch ban đầu rất tốt nhưng sau nhiều lần điều chỉnh, quy hoạch đô thị đã bị méo mó hết”, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị nhấn mạnh.

Cũng theo ông Chiến, luật pháp không cấm việc điều chỉnh quy hoạch. Quy hoạch phát triển của một dự án luôn mang tính dự báo và định hướng. Sau một thời gian nhất định, nếu thấy không còn đáp ứng được yêu cầu của thị trường, đòi hỏi của cư dân, chủ đầu tư có thể xin điều chỉnh lại cho phù hợp.

Tuy nhiên, việc điều quy hoạch chỉnh cần tuân thủ chặt chẽ hai nguyên tắc là đúng thẩm quyền, đúng trình tự pháp luật và việc điều chỉnh phải đi kèm với hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội của dự án. Trong khi đó, nhiều dự án hiện nay lại đang điều chỉnh quy hoạch theo hướng nhồi thêm nhà cao tầng vào khu đô thị, cắt bớt tiện ích của cư dân gây phá vỡ quy hoạch ban đầu.

Trong suốt quá trình phát triển, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị nói rằng “nhìn lại mới thấy nhiều bất cập”. Bên cạnh những khu đô thị mới hiện đại, vẫn xuất hiện những khu dân cư, những khu làng xã. Thực trạng phát triển các khu đô thị không đi kèm với phát triển hạ tầng dẫn đến các nhà đầu tư khi xây dựng chỉ chú trọng đến hạ tầng trong các khu đô thị mà nhà đầu tư làm, trong khi hạ tầng xung quanh chưa phát triển kịp.

Nhắc đến quá trình đô thị hoá ở một số khu vực, ông Chiến nói: “Ngày hôm qua vẫn con trâu, cái cày, hôm nay ngày lập tức thành đô thị”.