Nhà ở bình dân: Nỗi băn khoăn của đa số người dân, bao giờ “bài toán” an cư mới được giải

Nguồn cung chủ yếu là cao cấp

Quý II/2025 chứng kiến nhiều chuyển biến tích cực của thị trường bất động sản, thể hiện qua sự gia tăng của số lượng dự án được cấp phép mới. Nguồn cung nhà ở tăng mạnh, kéo theo lượng giao dịch gia tăng tương ứng.

Theo ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường bất động sản của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), Tổng Giám đốc SGO Homes, nguồn cung tăng vọt đến từ việc tái khởi động nhiều dự án quy mô lớn sau khi vướng mắc pháp lý được tháo gỡ, đặc biệt là tại khu vực phía Nam.

Tuy nhiên, cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối, nhất là tại các đô thị lớn. Thị trường chủ yếu mở bán căn hộ cao cấp, gần như không có căn hộ thương mại dưới 60 triệu/m2.

Theo đó, nguồn cung phân khúc căn hộ chung cư mở bán mới trong nửa đầu năm tăng vọt, gấp 2 lần so với cùng kỳ 2024, nhưng cơ cấu nguồn cung không có nhiều biến động, thậm chí có xu hướng ngày càng lệch pha khi các dự án mở bán có giá trên 80 triệu/m2 tăng mạnh.

Tỷ trọng nguồn cung căn hộ cao cấp, sang trọng đạt tới 62%, tăng 5 điểm % so với cùng kỳ năm 2024, tương đương với mức tăng hơn 10 nghìn sản phẩm. Trong đó, tỷ trọng căn hộ sang trọng tăng tới 16 điểm % so với cùng kỳ năm trước.

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2025, cả nước ghi nhận khoảng 35.000 căn hộ mở bán mới, nhưng có tới hơn 70% thuộc phân khúc trung – cao cấp, phân khúc bình dân gần như vắng bóng. Tại Hà Nội, nguồn cung mới chủ yếu xuất hiện ở phía Tây (Nam Từ Liêm, Hoài Đức) và phía Đông (Gia Lâm, Long Biên) với mức giá dao động 45–60 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tại TP.HCM, phần lớn dự án mở bán tập trung tại TP. Thủ Đức, Nhà Bè, Bình Chánh với giá phổ biến từ 55–80 triệu đồng/m2, thậm chí nhiều dự án cao cấp cán mốc 100–120 triệu đồng/m2. Với mức giá này, người dân có thu nhập trung bình gần như không có khả năng tiếp cận nhà ở thương mại.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA): “Nguồn cung hiện nay đang lệch pha nghiêm trọng, khi nhu cầu nhà ở giá rẻ chiếm đa số nhưng lại không có sản phẩm trên thị trường. Nếu không có chính sách đủ mạnh để khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá thấp, người dân đô thị sẽ ngày càng khó mua được nhà.” Trong khi đó, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam, nhấn mạnh: “Khoảng 70% nhu cầu thực trên thị trường nằm ở phân khúc bình dân và trung cấp, nhưng hơn 70% nguồn cung lại thuộc cao cấp. Điều này tiềm ẩn rủi ro thiếu bền vững trong dài hạn.”

Giải bài toán nhà ở bình dân bằng cách nào?

Trong bối cảnh như vậy, nhu cầu về nhà ở thương mại vừa túi tiền đặt ra cấp thiết.

Tiến sĩ, Luật sư Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Tập đoàn CEO cho hay, các vấn đề liên quan đến nhà ở thương mại vừa túi tiền được thảo luận tập trung từ năm 2023. Tuy nhiên, thời điểm hiện nay, lời giải cho bài toán phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền sẽ tiếp tục đối diện với nhiều khó khăn.

Đáng chú ý là từ đầu năm đến nay, giá vật liệu đã tăng khoảng 10% và chi phí nhân công tăng 15%. Thời gian tới, hàng loạt các dự án công tư quy mô lớn được triển khai, cùng với việc tháo gỡ vướng mắc cho hàng ngàn dự án khác, dẫn đến tình trạng thiếu hụt nhân công nghiêm trọng.

Cũng theo các chuyên gia, giải bài toán nhà ở bình dân – vốn là “nút thắt” lớn của thị trường bất động sản hiện nay – cần một tổ hợp giải pháp đồng bộ từ chính sách đến thị trường.

Trước hết, Nhà nước nên có quy định bắt buộc dành quỹ đất cho phân khúc này, đồng thời ưu tiên giao đất, giảm hoặc miễn tiền sử dụng đất, thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp đối với dự án nhà ở giá rẻ. Thủ tục pháp lý cũng cần được rút gọn để giảm chi phí cho chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, cơ chế tín dụng đóng vai trò quan trọng, như mở rộng các gói vay ưu đãi lãi suất thấp (5–7%/năm), kéo dài thời hạn vay 25–30 năm, hoặc hỗ trợ bù lãi suất trong 3–5 năm đầu cho người mua nhà lần đầu. Một hướng đi khác là đẩy mạnh hợp tác công – tư: Nhà nước lo hạ tầng, doanh nghiệp tập trung xây dựng và vận hành, nhằm giảm giá thành sản phẩm.

Ngoài ra, thị trường cũng cần đa dạng hóa loại hình, không chỉ căn hộ mà cả nhà liền kề diện tích nhỏ, ký túc xá công nhân, quỹ nhà cho thuê giá thấp để người thu nhập thấp có thêm cơ hội an cư. Theo các chuyên gia, nếu không có sự can thiệp đủ mạnh, doanh nghiệp sẽ tiếp tục ưu tiên phân khúc cao cấp vì lợi nhuận cao, khiến cung – cầu ngày càng lệch pha và người dân đô thị khó tiếp cận nhà ở phù hợp.