Phương pháp thặng dư trong định giá đất có tạo ra lỗ hổng pháp lý, gây ách tắc dự án?

Sẽ tạo ra lỗ hổng pháp lý?

Trong dự thảo được Bộ TN-MT báo cáo Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà mới đây, phương pháp thặng dư đã được giữ lại, tuy nhiên có nhiều điều chỉnh quan trọng so với quy định hiện hành. Các trường hợp áp dụng định giá đất theo phương pháp thặng dư đã bị bó hẹp.

Cụ thể, điều kiện để áp dụng phương pháp này trong dự thảo là: Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết. Trong khi quy định hiện hành là: Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính.

Theo TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia, việc thu hẹp đối tượng áp dụng có ưu điểm là chỉ rõ hơn trường hợp nào sẽ áp dụng phương pháp thặng dư này, nhưng nhược điểm chính là sẽ có những trường hợp không thể áp dụng được những phương pháp khác và cũng không được áp dụng phương pháp này thì sẽ có lỗ hổng pháp lý, có thể gây ách tắc.

Do đó, phạm vi áp dụng nên cân nhắc mở rộng hơn cho phù hợp và cũng tăng thêm tính linh hoạt đối với phương pháp này; nên bao gồm cả những thửa đất, khu đất khi có thay đổi quy hoạch hoặc mục đích sử dụng trong tương lai. Ngoài ra, dự thảo Luật cũng cần đảm bảo việc áp dụng phương pháp thặng dư đối với khu đất, thửa đất có kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình nhưng không thực hiện được phương pháp so sánh, thu nhập và hệ số điều chỉnh giá đất.

Bên cạnh việc có thể tạo ra lỗ hổng về pháp lý, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, việc thu hẹp phạm vi, điều kiện áp dụng phương pháp thặng dự là vô lý và sẽ gây ách tắc cho hầu hết các dự án bất động sản hiện nay.

Thực tế rất nhiều dự án nhà đầu tư mua gom đất trong dân là đất nông nghiệp, thậm chí là đất lúa chuyển sang làm dự án, không phải đất phi nông nghiệp. Các chuyên gia nhận định, nếu áp dụng như dự thảo thì sẽ có gần 90% dự án bất động sản tại TP.HCM áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất và tính tiền sử dụng đất, các phương pháp khác gần như không thể áp dụng được, dẫn đến dự án không thể triển khai, gây lãng phí nguồn lực doanh nghiệp, nguồn lực xã hội, thất thu ngân sách…

Nên áp dụng phương pháp thặng dư như thế nào?

Theo TS Cấn Văn Lực, để phương pháp thặng dư được sử dụng một cách tối ưu nhất, việc khắc phục các các yếu tố giả định ban đầu như dự kiến mức sinh lời trong tương lai, dự báo các khoản chi phí phát sinh… cần được thực hiện dựa trên các tiêu chí:

Thứ nhất, mức độ sẵn có của thông tin, dữ liệu thị trường (hơn là theo từng nhóm đất cụ thể như đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp). Thứ hai, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế, kỹ thuật của đất/bất động sản. Thứ ba, chấp nhận sai lệch giữa các phương pháp định giá đất (trường hợp cần thực hiện từ 2 phương pháp trở lên đối với 1 số lô/thửa đất/bất động sản). Nếu thông tin, dữ liệu đầu vào chuẩn thì các phương pháp định giá đất sẽ cho các kết quả khá tương tự nhau (chênh lệch sẽ không quá 15% - là mức chấp nhận được theo tiêu chuẩn thẩm định giá) và việc lựa chọn kết quả định giá là do đánh giá/lựa chọn của thẩm định giá viên.

Liên quan đến cách tính chi phí tại phương pháp thặng dư, TS Cấn Văn Lực cho rằng cần bổ sung thêm chi phí quản lý kinh doanh của nhà đầu tư trong quá trình bán hàng hoặc kinh doanh.

Theo đó, nên xem xét bổ sung: các định mức kinh tế, kỹ thuật (nguyên nhiên vật liệu, máy thiết bị, nhân công...); các chi phí liên quan trong quá trình đầu tư phát triển thửa đất, khu đất như chi phí dự phòng, chi phí bảo hiểm công trình, chi phí thẩm tra tổng mức đầu tư, chi phí lãi vay, phí, thuế.. (hiện Dự thảo Nghị định mới khái quát một số chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh). Đồng thời, giống như ước tính doanh thu, cần nhóm các yếu tố lại và gán “trọng số” cho các nhóm chỉ tiêu đó.

Đồng quan điểm, ông Đậu Anh Tuấn, Phó Tổng Thư ký, Trưởng ban Pháp chế, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) cho rằng, để đảm bảo tính khả thi và hợp lý, cần cân nhắc một số vấn đề liên quan đến điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất, thông tin áp dụng định giá.

Theo đó, cân nhắc quy định điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư như quy định hiện hành, tức là “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính”.

Ngoài ra, nên cân nhắc bỏ quy định nếu “chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật đã được kiểm tra, nghiệm thu thấp hơn chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật trong phương án giá đất” thì người sử dụng đất phải “nộp bổ sung khoản tiền chênh lệch vào ngân sách nhà nước bằng mức chênh lệch đó” trong khi đó chiều ngược lại tại sao người sử dụng đất lại không được lấy lại tiền của Nhà nước.