Cung không đủ cầu đẩy giá thuê tăng: Đổ xô tìm quỹ đất BĐS công nghiệp

Hụt nguồn cung mới

Theo khảo sát của nhiều chuyên gia, từ năm 2023 đến nay, khu vực các tỉnh thành cấp 1 phía Nam không có KCN mới nào đưa vào hoạt động.

Đồng thời, báo cáo của VPBankS Research cũng cho thấy, nguồn cung BĐS công nghiệp hiện hữu sẵn sàng cho thuê ở mức thấp khiến cho tỷ lệ lập đầy ở các địa phương trọng điểm như TP.HCM, Bình Dương và Đồng Nai tiếp tục duy trì ở mức cao, trên 93%.

Thêm vào đó, nhu cầu thuê vẫn lớn, cùng với nguồn cung khan hiếm đã thúc đẩy giá cho thuê tăng nhẹ tại các khu vực có tỷ lệ lấp đầy cao như Bình Dương (+6,5%) hay Đồng Nai (+4,6%).

Mặt khác, sau khi Thủ tướng phê duyệt Quyết định 227/QĐ-TTg về việc điều chỉnh chỉ tiêu sử dụng đất tại 63 tỉnh thành tới năm 2025, một số ý kiến cho rằng các KCN tại phía Nam sẽ không có sự thay đổi về quỹ đất sử dụng trong tương lai gần. Điều này càng củng cố thêm việc nguồn cung BĐS công nghiệp phía Nam sẽ tiếp tục bị thắt chặt trong ngắn hạn tới trung hạn, khi các địa phương trọng điểm đã gần vượt chỉ tiêu phân bổ tới năm 2025 như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai.

Đánh giá hạ tầng khu vực đang được chú trọng đầu tư hoàn thiện, kết nối giao thông ngày càng mở rộng, các nhà đầu tư nhận định đây cơ hội “thúc” thị trường BĐS công nghiệp phía Nam lan ra những khu vực mới như: thị trường cấp 2 hay vùng Đồng bằng sông Cửu Long.

Theo CBRE, chỉ tính riêng trong quý III/2024, thị trường BĐS công nghiệp phía Nam ghi nhận hơn 200 ha đất công nghiệp được hấp thụ. Theo đó, các nhà sản xuất có xu hướng mở rộng ra các thị trường như Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu, nơi quỹ đất công nghiệp còn tương đối dồi dào cùng với giá thuê cạnh tranh hơn so với các thị trường cấp 1 khác.

Trong khi các nhà sản xuất thiết bị điện tử chiếm phần lớn về đầu tư đất công nghiệp tại miền Bắc, tại miền Nam, CBRE ghi nhận nhu cầu thuê đất công nghiệp đến từ các ngành nghề đa dạng. Đơn cử như dự án điện gió với 50 ha đất công nghiệp tại KCN Đông Nam Á (Long An) hay như dự án dịch vụ hạ tầng Sembcorp, hoạt động linh vực kho bãi, cho thuê nhà xưởng, tại KCN VSIP3 (Bình Dương).

Bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE tại TP.HCM cho hay, sau một giai đoạn trầm lắng, thị trường BĐS công nghiệp miền Nam bước vào nửa cuối năm với mức hấp thụ ròng tích cực đạt gần 160.000 m2 trong quý III. Các hợp đồng thuê mới chủ yếu được ký kết bởi nhóm khách thuê phục vụ thị trường trong nước, bao gồm các nhà sản xuất và 3PL. Theo đó, các cơ sở đặt tại khu vực lõi, kết nối thuận tiện đến TP.HCM tiếp tục được săn đón.

Nhu cầu BĐS công nghiệp cả nước tăng mạnh

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, vốn đầu tư FDI thực hiện tại Việt Nam 9 tháng năm 2024 ước đạt 17,34 tỷ USD, tăng 8,9% so với cùng kỳ năm trước. Điều đó cho thấy, Việt Nam hiện đang là điểm đến đầu tư trực tiếp nước ngoài hấp dẫn nhờ bối cảnh chính trị, kinh tế phát triển ổn định và chi phí nhân công cạnh tranh.

Đáng chú ý, có đến 80,5% trên tổng số vốn (13,96 tỷ USD) tập trung vào lĩnh vực chế biến, chế tạo… kèm theo nhu cầu tăng cao về thuê đất xây dựng nhà xưởng, kho bãi.

Thống kê mới nhất của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, nhu cầu thuê BĐS công nghiệp trên cả nước tăng mạnh so với quý trước, tập trung các khu vực có hạ tầng giao thông hoàn thiện, pháp lý an toàn và có động lực tăng trưởng bền vững.

Nhiều địa phương hút dòng vốn FDI lớn như: Thái Nguyên, Bắc Ninh, Bắc Giang… nhờ tập trung vào lĩnh vực công nghệ cao và năng lượng tái tạo, là động lực trực tiếp “thúc” BĐS công nghiệp tăng trưởng do nhu cầu ngày càng tăng và đáp ứng tốt các yêu cầu về cơ sở hạ tầng, dịch vụ. Nổi bật trong quý III vừa qua là các dự án được phê duyệt đầu tư, khởi công như: Cụm công nghiệp Nam Phúc Thọ; Cụm công nghiệp Thiết Bình (Hà Nội); KCN Đồng Văn V - giai đoạn 1 (Hà Nam)…

Báo cáo của Savills vừa qua cũng cho thấy, đến quý III/2024, đầu tư FDI đã tăng 7% so với cùng kỳ năm trước, đạt tỷ lệ lấp đầy 80% trên tổng diện tích 33.000ha đất KCN cho thuê. Đây được xem là động lực chính thúc đẩy lĩnh vực BĐS công nghiệp tại Việt Nam. “Thị trường Việt Nam vẫn luôn là nơi có cơ hội tăng trưởng cao với dòng FDI bền vững, hạ tầng đang phát triển mạnh mẽ… góp phần tạo nên sức hấp dẫn với các nhà đầu tư”, bà Trần Thị Khánh Linh, Phó giám đốc Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills nhận định.

Ông Mẫn Bá Tuyền, CEO Tập đoàn Đầu tư Việt Long nhận định, thị trường BĐS công nghiệp vẫn còn nhiều khả năng phát triển và giá thuê đất sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới, với mức tăng dự kiến từ 3-9%. Mặc dù đang đối mặt với một số khó khăn nhưng sự quan tâm của nhà đầu tư đối với phân khúc BĐS công nghiệp nói riêng và thị trường BĐS nói chung vẫn rất lớn.

Bày tỏ sự đồng thuận với nhận định trên, ông Nguyễn Thế Minh, người đứng đầu Công ty chứng khoán Yuanta Việt Nam cũng cho rằng, nhờ vào sức tăng ổn định của đầu tư FDI, BĐS quanh khu công nghiệp sẽ còn mở rộng hơn nữa trong tương lai.

Nhìn chung, phân khúc BĐS công nghiệp hiện được các chuyên gia đánh giá là lĩnh vực tiềm năng, cơ hội tăng trưởng tốt và tiếp tục sinh lời trong thời gian tới. Đây là những dự báo hữu ích giúp các nhà đầu tư và những người quan tâm về BĐS có thể nắm bắt kịp thời và đón đầu xu hướng mới.

VPBankS Research cho rằng quỹ đất KCN sẽ tiếp tục được bổ sung mạnh mẽ trong giai đoạn 2025 - 2030, với trọng tâm mở rộng là các khu vực được coi là trung tâm KCN, có khả năng thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước như Đông Nam Bộ, Đồng bằng Sông Hồng, Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung.