Đại dự án đua nhau xuất hiện, nhà đất Long An có ‘bội thực’ nguồn cung?

Nhộn nhịp nhờ “ông lớn”

Tháng 2/2025, dự án Eco Retreat của tập đoàn Ecopark tại Bến Lức, Long An chính thức được khởi công. Thương hiệu lớn, kết hợp với thành công của các dự án trước đó tại Hà Nội (Ecopark), Vinh - Nghệ An (Eco Central Park) và gần nhất là Đồng Nai (Eco Village Saigon River) đã tạo nên sức hấp dẫn lớn cho Eco Retreat.

Một môi giới bất động sản tại Long An cho hay ở thời điểm hiện tại, Eco Reatreat đang san lấp mặt bằng, chạy “booking” (giữ chỗ), chưa có vị trí chính xác từng lô. Tuy vậy, nhiều nhà đầu tư đã đổ về Long An để tìm kiếm cơ hội. Điều này vô hình trung tạo điều kiện cho các dự án lân cận “mượn gió đẩy thuyền”, ra sức chào bán sản phẩm.

Chẳng hạn môi giới dự án King Hill Residences hồ hởi quảng cáo với khách hàng rằng dự án này liền kề Eco Retreat trong khi giá rẻ hơn rất nhiều. “Bên em một nền 90m2, mặt tiền rộng 5 – 6m2, sổ đỏ ra đến từng nền, công chứng ngay có giá chỉ 2,1 tỷ đồng, tương đương 23 triệu đồng/m2, hạ tầng lại đã hoàn thiện và có cư dân sinh sống. Trong khi đó Eco Retreat là dòng nghỉ dưỡng, giá cỡ 100 triệu đồng/m2”, môi giới này so sánh.

Với Vinhomes Green City – dự án mới được Vingroup khởi công hôm 26/3, môi giới này cũng nhận định giá sản phẩm dự báo sẽ rất khó dưới 50 – 60 triệu đồng/m2, đồng thời cho hay từ Bến Lức xuống Đức Hòa, dự án tốt xuất hiện không ít. Mức độ cạnh tranh vì vậy là không nhỏ, dù cho không ai có thể phủ nhận sức hút rất mạnh của dự án thuộc Vingroup.

Theo các lãnh đạo doanh nghiệp địa ốc, sự xuất hiện của Vingroup và Ecopark đã tạo tác động lớn đến tình hình giao dịch bất động sản tại Long An. Nói với Đầu tư Tài chính – VietnamFinance, ông Hà Văn Thiện, Phó tổng giám đốc Trần Anh Land, cho biết các dự án lớn này đã tạo ra sự gia tăng đáng kể về giá trị sản phẩm, giao dịch và thanh khoản, đặc biệt là ở các phân khúc đất nền và nhà phố trong khu vực lân cận.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Bất động sản Việt An Hòa, cũng nhìn nhận thị trường Long An đang có những chuyển biến tích cực, thể hiện ở số lượng giao dịch nhiều hơn và giá các sản phẩm có chiều hướng tăng, đơn cử đất nền đang tăng với tốc độ 3% - 5%.

Long An có sợ dư cung

Việc các dự án lớn xuất hiện được xem là cú hích lớn cho thị trường bất động sản Long An, song cũng đem đến những lo lắng nhất định về nguy cơ dư cung. Bởi dù là thị trường tiềm năng, Long An vẫn không thể so sánh với Hà Nội hay TP. HCM. Trong khi đó, tại miền Nam, các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương cũng là những thị trường vệ tinh rất mạnh, tập trung nhiều “đại dự án” với cầu lớn.

Theo ông Trần Khánh Quang để phát triển bền vững, số lượng bất động sản phải phù hợp với nhu cầu, nếu không sẽ dẫn đến tình trạng thanh khoản yếu ớt. “Long An đa số là khu công nghiệp, đất phân lô bán nền còn rất lớn. Vì vậy, nếu các chủ đầu tư đưa ra mức giá phù hợp, Long An là điểm đến hấp dẫn đối với nhà đầu tư. Ngược lại, với mức giá không phù hợp, nhất là phân khúc cao cấp, rủi ro là hiện hữu”, ông Quang bình luận với VietnamFinance.

Ông Quang cũng cho rằng, ở thời điểm hiện tại, nhà đầu tư đang quan sát chính sách bán hàng của các chủ đầu tư lớn. “Tôi cho rằng chủ đầu tư cần có chính sách bán hàng hấp dẫn thay vì tự tin rằng chỉ cần tạo dựng một khu đô thị lớn – xanh là xong. Đây sẽ là bài toán lớn cho các chủ đầu tư, nhất là đơn vị từ Bắc vào Nam dựng nghiệp. Long An không phải là TP. HCM để muốn cao cấp là cao cấp”.

Ở góc nhìn thận trọng hơn, ông Phạm Ngọc Tùng, CEO Công ty Cổ phần Đầu tư IMG Huế, cho rằng nguy cơ cung tăng đột ngột mà cầu chưa chắc tăng kịp theo là có, song đa số chủ đầu tư lớn đều là những đơn vị làm ăn rất bài bản, tất yếu có phương án kinh doanh.

“Như với Vingroup, mỗi lần chạy ở đâu, lực kéo rất lớn, mọi người đều đổ xô vào đó. Tôi nghĩ Vingroup vẫn sẽ thành công ở Long An. Dự án này rất lớn, nhưng nguyên tắc là chủ đầu tư sẽ phân kỳ, mỗi kỳ làm vài chục hecta thì thị trường vẫn hấp thụ được”, ông Tùng nói nhưng không quên lưu ý, “Đương nhiên, trong vấn đề này, việc tranh giành thị phần là tương đối khốc liệt”.

Góp ý thêm về vấn đề này, ông Hà Văn Thiện cho rằng việc thị trường Long An có “bội thực” nguồn cung hay không còn phụ thuộc vào việc phát triển cơ sở hạ tầng và nhu cầu thực tế từ người mua.

“Các đại dự án có thể thúc đẩy sự phát triển của khu vực, nếu các chủ đầu tư đảm bảo đồng bộ hạ tầng và tiện ích. Nếu các dự án phát triển theo hướng hợp lý, có sự phân tích thị trường cẩn thận, nguy cơ dư thừa nguồn cung sẽ không cao. Ngược lại, nếu phát triển không đồng bộ hoặc không đáp ứng được nhu cầu thị trường, tình trạng bội thực nguồn cung có thể xảy ra, thanh khoản kém”, ông nói.

Ông Thiện nêu quan điểm, để thành công tại Long An, các chủ đầu tư cần có chiến lược ra hàng linh hoạt và chiến lược bán hàng hấp dẫn như hỗ trợ tài chính, chiết khấu hoặc trả góp dài hạn để thu hút người mua và nhà đầu tư. Các dự án cần phân kỳ ra hàng hợp lý, tránh tình trạng cung vượt cầu. Chính sách bán hàng cần tạo ra sự khác biệt, ví dụ như các gói hỗ trợ tài chính, chiết khấu hợp lý, hoặc các chương trình khuyến mãi đặc biệt. Đồng thời chủ đầu tư cần tạo ra những tiện ích nổi bật trong các dự án như trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện, để tăng giá trị sống cho cư dân từ đó thúc đẩy thanh khoản và giá trị bất động sản.

“Việc nắm bắt xu hướng và nhu cầu thực tế của thị trường, đồng thời đưa ra các sản phẩm phù hợp với nhiều phân khúc khách hàng sẽ giúp chủ đầu tư thành công hơn”, ông Thiện cho hay.