Đất cho nhà ở xã hội: Chuẩn ‘2 trong 1’ gây khó chủ đầu tư

Loay hoay giải bài toán “bình dân” xen kẽ “cao cấp”

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, dự kiến năm 2025, sẽ có 156 dự án nhà ở xã hội (quy mô 156.700 căn hộ) được bàn giao và 245 dự án nhà ở xã hội (quy mô 300.000 căn hộ) hoàn thiện thủ tục đầu tư. Đến năm 2030, cả nước sẽ hoàn thành đầu tư xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp.

Tuy nhiên, quá trình triển khai thực hiện nhà ở xã hội còn tồn tại nhiều vướng mắc do các quy định pháp luật vẫn chưa cụ thể, còn hạn chế. Đơn cử như việc quy định về quỹ đất để đầu tư dự án nhà ở xã hội đang làm các chủ đầu tư “đau đầu”.

Ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cho biết, điểm a, khoản 3 Điều 96 của phương án 1, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định “các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị tại đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III thì phải dành quỹ đất để xây nhà ở xã hội”. Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định các dự án nhà ở thương mại quy mô trên 2ha phải dành 20% quỹ đất thuộc dự án để xây nhà ở xã hội. Tuy nhiên, các quy định này chưa nêu rõ là quỹ đất 20% đó là “đất ở” hay “đất nhóm ở”.

Ngoài ra, việc ép chuẩn “bình dân” của nhà ở xã hội với chuẩn “cao cấp” của khu biệt thự vào trong một dự án là thiếu hợp lý, vì có sự chênh lệch về trình độ văn hóa, thu nhập, tiện ích… của hai đối tượng cư dân, dẫn đến mâu thuẫn trong sinh hoạt, nhu cầu phục vụ…

Ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh

Ông Dũng cũng chỉ ra rằng việc ép chuẩn “2 trong 1” này cũng làm chủ đầu tư phải bồi thường giá cao, trong khi tiền đất được khấu trừ cho quỹ đất nhà ở xã hội theo đơn giá nhà nước, tạo ra chênh lệch rất lớn và doanh nghiệp phải chịu sẽ tăng giá nhà ở thương mại.

Đồng quan điểm, ông Bùi Xuân Huy, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland, cũng cho rằng thay vì quy định áp đặt, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần điều chỉnh quy định theo hướng phù hợp với việc phát triển nhà ở xã hội sao cho thuận tiện nhất để mọi thành phần đều có thể chủ động.

Nhiều giải pháp hài hòa lợi ích doanh nghiệp và người dân

Theo báo cáo mới đây của Sở Quy hoạch Kiến trúc TP. HCM, để khắc phục những bất cập khi tồn tại 2 loại hình là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại trong cùng một dự án, Sở đã đề xuất phương án một chủ đầu tư có nhiều dự án đang được triển khai trên cùng một quận, huyện thì cho phép được hoán đổi diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội tập trung vào một dự án nhằm tạo điều kiện cho chủ đầu tư kinh doanh, khai thác và vận hành thuận lợi.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Bùi Xuân Huy cho biết, làm nhà ở xã hội tức là hướng đến giá rẻ, nhưng quỹ đất trong nội đô vốn khan hiếm, giá lại cao và cơ chế còn bất cập. Do đó, khả thi hơn nếu phát triển nhà ở xã hội cùng với căn hộ thương mại có giá dưới 20 triệu đồng/m2 ở khu vực ngoại thành hay đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng, đáp ứng được nhu cầu sống của người dân.

Ông Bùi Xuân Huy, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland

Doanh nghiệp cũng có thể đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại dự án nếu muốn hoặc được đề xuất hoán đổi quỹ 20% đất xây nhà ở xã hội có giá trị tương đương sang khu vực khác thuộc sở hữu của chủ đầu tư để xây một dự án nhà ở xã hội độc lập hoặc có thể lựa chọn việc thanh toán bằng tiền cho nhà nước theo giá thị trường.

Ông Trần Quốc Dũng thì cho rằng cần áp dụng cơ chế “Chứng chỉ đầu tư nhà ở xã hội”, khi các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hoàn thành công trình đưa vào sử dụng sẽ được cấp chứng chỉ này. “Chứng chỉ đầu tư nhà ở xã hội” được phép chuyển nhượng như một loại giấy tờ có giá đã hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ thuế theo quy định. Khi đó, chủ đầu tư có nghĩa vụ dành đất cho nhà ở xã hội có thể nộp chứng chỉ này để tính là đã hoàn thành toàn bộ hoặc một phần nghĩa vụ điều tiết nhà ở xã hội.

Nhà nước cần có công cụ quản lý khoa học và hiệu quả đối với chính sách đầu tư phát triển nhà ở xã hội, tạo thị trường giao dịch “Chứng chỉ đầu tư nhà ở xã hội” minh bạch, tăng nguồn thu ngân sách và quan trọng hơn là có thể khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở xã hội, ông Dũng cho biết thêm.

Đồng tình với các ý kiến trên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng, thay vì áp đặt, cần điều chỉnh quy định theo hướng phù hợp phát triển nhà ở xã hội, thuận tiện cho mọi thành phần có liên quan.

Cụ thể, doanh nghiệp đầu tư có thể xây dựng nhà ở xã hội tại dự án nếu muốn, hoặc được đề xuất hoán đổi quỹ đất xây nhà ở xã hội có giá trị tương đương tại vị trí khác, hoặc cũng có thể lựa chọn việc thanh toán bằng tiền cho nhà nước theo giá thị trường.

Cần ưu tiên dành quỹ đất ở vùng ven đô thị lớn quy hoạch thành dự án lớn 5 - 10ha có đủ hạ tầng cơ bản, đồng thời bố trí quỹ đất phát triển nhà ở công nhân ở các khu công nghiệp. Tại những đô thị nhỏ hơn, có thể tùy theo nhu cầu, phát triển thành những khu nhà ở xã hội có quy mô phù hợp, ông Đính chia sẻ.

Tại hội thảo lấy ý kiến góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) tại TP. HCM cuối tháng 9 vừa qua, đại diện nhiều doanh nghiệp và hiệp hội ngành, nghề đều cho rằng, không nên dùng quỹ đất có giá trị lớn để làm nhà ở xã hội, vì như vậy không phát huy được thế mạnh của mảnh đất, trong khi người có thu nhập thấp cũng khó thích ứng với cuộc sống trong các khu đô thị cao cấp.