Đất nền hạ nhiệt sau thời gian tăng nóng, nhưng có một nơi vẫn tăng giá tới 200%?

Đất nền “hạ nhiệt”

Báo cáo mới đây của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng ghi nhận mức tăng giá đất nền phổ biến từ 30-40% trong giai đoạn đầu năm tại nhiều khu vực. Từ tháng 5 thị trường bắt đầu điều chỉnh, nhưng giá bán trên thị trường sơ cấp gần như không giảm, do phần lớn chủ đầu tư đã "găm hàng" và không chịu hạ giá, trong khi giao dịch thứ cấp lại ảm đạm.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đất nền trong tháng 6 giảm mạnh so với tháng 3, cụ thể: Hà Nội giảm 47%, TP.HCM cũ giảm 28%, các khu vực khác giảm 33%. Nguồn cung cũng co lại khi lượng tin đăng tại Hà Nội giảm 15%, TP.HCM cũ giảm 9%, các khu vực khác giảm 3%.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường đất nền bắt đầu ghi nhận tâm lý thận trọng bởi đây là phân khúc có hơn 80% người mua chủ yếu là đầu tư, đầu cơ. Khi nhà đầu tư có cảm giác tình hình thế giới, vĩ mô bất ổn thì sẽ thu hồi vốn đầu tư ngay lập tức.

Thị trường Hà Nội ghi nhận mức độ quan tâm đến đất nền giảm rất nhanh so với TP.HCM, thậm chí giảm mạnh nhất so với mặt bằng chung tại các địa phương khác sau sáp nhập.

Tại miền Bắc, mức độ quan tâm phân bố rộng, người tìm kiếm tập trung vào những tỉnh, thành có nội lực kinh tế mạnh như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên.

Xét về giá, giá đất nền trung bình tại Hà Nội cao hơn rất nhiều so với TP.HCM với mức chênh lệch khoảng 25% và giá tăng tại hầu hết các tỉnh phía Bắc. Mặt bằng giá tại một số khu vực hiện nay như Bắc Ninh 36 triệu đồng/m2, Hưng Yên 35 triệu đồng/m2, Hà Nam và Hải Dương khoảng 26 triệu đồng/m2, Bắc Giang và Vĩnh Phúc đều 24 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, Hoà Bình là địa phương ghi nhận mức tăng giá rất mạnh từ đầu 2023 đến quý 2/2025 với khoảng 200%, kế đến là Bắc Giang (tăng 100%), Hưng Yên (tăng 75%), Bắc Ninh (tăng 54%), Vĩnh Phúc (tăng 26%).

Theo đại diện Batdongsan.com.vn, 6 tháng đầu năm 2025 đánh dấu giai đoạn điều chỉnh rõ nét của thị trường đất nền, đặc biệt sau đợt tăng nóng đầu năm. Xu hướng phân hóa theo vùng ngày càng rõ rệt, với miền Bắc dẫn dắt tăng giá, còn miền Nam trở thành điểm đến của dòng tiền thận trọng.

Hiện, thị trường đất nền đã chuyển sang trạng thái "nghe ngóng", nhà đầu tư không còn chủ động săn hàng như giai đoạn đầu năm.

Cuối năm sẽ diễn biến thế nào?

Theo các chuyên gia, từ nay đến cuối năm 2025, thị trường đất nền có thể đón nhận những tín hiệu hồi phục rõ rệt hơn nhờ các chính sách hỗ trợ từ phía Nhà nước. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, nhận định: “Chính sách tháo gỡ pháp lý, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng, cùng với lãi suất vay đang được điều chỉnh hợp lý, sẽ là động lực giúp thị trường đất nền phục hồi. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần chú ý đến tính pháp lý của từng dự án để giảm rủi ro.”

Thực tế cho thấy, đất nền ở những khu vực có quy hoạch hạ tầng đồng bộ, kết nối thuận tiện với các trung tâm kinh tế lớn như TP.HCM, Hà Nội hay các tỉnh công nghiệp như Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh đang được quan tâm nhiều hơn. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho biết: “Các khu vực có hạ tầng giao thông phát triển, đặc biệt là các dự án cao tốc, vành đai được triển khai, sẽ là nơi đất nền tăng trưởng mạnh mẽ nhất trong giai đoạn cuối năm 2025.”

Tuy nhiên, thị trường vẫn còn nhiều thách thức. Dòng tiền đầu tư chưa thật sự mạnh trở lại do nhà đầu tư vẫn có tâm lý thận trọng sau giai đoạn biến động 2022-2023. Ngoài ra, xu hướng chọn lọc dự án ngày càng cao, chỉ những sản phẩm có pháp lý hoàn chỉnh, tiềm năng khai thác thực tế mới được ưa chuộng.

Theo chuyên gia kinh tế TS. Đinh Thế Hiển, “Đất nền vùng ven hay khu vực mới nổi sẽ không còn tình trạng sốt ảo như trước. Thay vào đó, thị trường sẽ hướng đến tăng trưởng bền vững hơn, với biên độ tăng giá khoảng 5-10%/năm tại những khu vực có hạ tầng hoàn thiện.”