Đất 'vàng' ga đường sắt “trong tầm ngắm” của giới kinh doanh bất động sản

Không ít nhà ga đã ‘trong tầm ngắm’

Liên quan tới đề xuất di dời đường sắt khỏi các trung tâm thành phố, đưa ra các vùng ven, đất nơi ga đường sắt đứng chân nhường chỗ cho các dự án đô thị, bất động sản, điển hình là những đề xuất dời ga Nha Trang, Đà Nẵng; xây tổ hợp thương mại trên khu đất thuộc sở hữu của ga Hà Nội.

Ga Nha Trang cũng từng bị nhà đầu tư đề xuất di dời khỏi nội đô, làm ga mới và chuyển đổi một phần đất ga hiện hữu thành trung tâm thương mại, chung cư cao tầng (trên 30 tầng)… Tuy nhiên, trong kết luận về điều chỉnh quy hoạch chung TP.Nha Trang đến năm 2040, Tỉnh ủy Khánh Hòa khẳng định vẫn duy trì ga hành khách Nha Trang, chỉ di dời và xây dựng mới ga dành cho vận tải hàng hóa. Sau năm 2030, ưu tiên dùng 50% diện tích đất được chuyển đổi phục vụ công cộng (bảo tàng, công viên…), kết hợp dịch vụ, thương mại, hạn chế nhà cao tầng…

Mới đây, TP.Đà Nẵng phát hành hồ sơ chào thầu thuê tư vấn di dời ga Đà Nẵng khỏi nội đô và phát triển đô thị, trong đó có thuê tư vấn khảo sát và lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi dự án tái phát triển đô thị (sau khi dời ga). Từ năm 2003-2004, dự án di dời ga Đà Nẵng đã được khởi động nghiên cứu, với đề xuất vốn đầu tư khoảng 12.600 tỷ đồng, trong đó có hơn 2.400 tỷ đồng cho giải phóng mặt bằng, còn lại đầu tư hạ tầng tuyến mới ra nội đô.

Với ga Hà Nội, cũng từng có đề xuất chuyển đổi đất vị trí ga này thành trung tâm thương mại, khách sạn, nhà ở. Khi dư luận lên tiếng phản đối, đề xuất này đã tạm bị gác sang một bên. Tuy nhiên, theo quy hoạch đường sắt quốc gia, tuyến đường sắt Bắc – Nam tương lai chỉ tới ga Ngọc Hồi, sau đó sẽ đi các tuyến nhánh tránh nội đô để đi các tỉnh Đông và Tây Bắc. Riêng đoạn đường sắt Ngọc Hồi – Yên Viên hiện hữu, gồm cả ga Hà Nội, Giáp Bát, Long Biên, Gia Lâm sẽ được bàn giao cho Hà Nội quản lý, khai thác.

Muốn ga đường sắt như ga sân bay

Thời gian qua đã có nhiều nhà đầu tư quan tâm, muốn đầu tư vào các ga đường sắt lớn, có lợi thế thương mại như ga Hà Nội, Nha Trang, Đà Nẵng… Tuy nhiên, chưa có dự án nào cụ thể được triển khai.

Mới đây, Cục Đường sắt (Bộ GTVT) đã có dự thảo báo cáo tổng kết Luật Đường sắt, trong đó đề cập tới quy định cho phép các ga đường sắt được xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ thương mại, văn phòng, đặc biệt các ga lớn có lợi thế thương mại cao.

Trên thế giới, các nước châu Âu; Nhật Bản, đều kết hợp các ga đường sắt với trung tâm thương mại, đô thị đi kèm. Đây cũng được coi là giải pháp khả thi kết hợp nguồn lực ngân sách và tư nhân trong bối cảnh ngân sách cho đầu tư kết cấu hạ tầng đường sắt còn hạn chế.

Cục Đường sắt cho rằng, mô hình như trên có thể triển khai tại Việt Nam nếu chiếu theo quy hoạch đường sắt quốc gia, tới năm 2030, cần khoảng 240.000 tỷ đồng đầu tư cho hạ tầng đường sắt. Thực tế giai đoạn 2021-2025, ngân sách chỉ bố trí được hơn 14.000 tỷ đồng cho đường sắt (đáp ứng chưa tới 6% nhu cầu). Đồng thời, cần bổ sung luật để có cơ sở pháp lý phát triển mô hình kết hợp bất động sản và tạo nguồn lực tham gia đầu tư phát triển kết cấu hạ tầng đường sắt.

Các ga đường sắt lợi thế có thể kêu gọi đầu tư theo mô hình trên như ga: Lào Cai, Đồng Đăng, tổ hợp ga Ngọc Hồi, ga Hà Nội, Thanh Hóa, Vinh, Huế, Đà Nẵng, Diêu Trì, Nha Trang… Trước mắt, có thể thí điểm tại các ga trên tuyến đường sắt Thủ Thiêm (TPHCM) – sân bay Long Thành (Đồng Nai); tuyến đường sắt Ngọc Hồi – Lạc Đạo (Hà Nội); đường sắt Biên Hòa – Vũng Tàu, sau đó tổng kết đưa vào các quy định liên quan.

Ông Vũ Anh Minh, Chủ tịch HĐTV Tổng Công ty Đường sắt (VNR) cho biết, việc di dời đường sắt quốc gia, các ga khỏi nội đô, như ga Đà Nẵng, Nha Trang, Hà Nội là theo quy hoạch đã được phê duyệt. Dù vậy, theo ông Minh, nếu duy trì được các ga nội đô để sau này có đường sắt tốc độ cao chạy xuyên tâm là phù hợp nhất.

Cũng ông Minh cho biết, VNR đã đề xuất và được Nhà nước giao phần quản lý phát triển nhà ga đường sắt để tăng vốn cho VNR. Từ đó, công ty đầu tư khai thác hiệu quả các nguồn lực đang quản lý, trong đó có lợi thế thương mại của các ga. Tương tự như hàng không, đường băng là của nhà nước, nhưng nhà ga, sân đỗ giao cho doanh nghiệp quản lý, khai thác, các cảng biển cũng tương tự vậy.

Chỉ có đường sắt là hạ tầng, nhà ga đều thuộc Nhà nước quản lý, tổng công ty chỉ có phương tiện khai thác trên nền hạ tầng đó. Nếu chúng tôi được giao nhà ga để khai thác hết lợi thế thương mại sẽ có thặng dư vốn để đầu tư trở lại phục vụ khách đi tàu.